Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/6012 K.2022/7702

Taraflar arasındaki tazminat davasının bozmaya uyularak mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar; davalı ile aralarındaki 09.11.2011 tarihli sözleşme ile ... isimli projeden B 2 blok 111 numaralı daireyi satın aldıklarını, sözleşmenin 8. maddesinde taşınmazın teslim tarihinin 05.04.2014 olarak belirlenmesine rağmen dairenin süresinde teslim edilmediğini, proje tamamlanmadığı halde ihtirazi kayıt koyarak 26.01.2015 tarihinde daireyi teslim almak zorunda kaldıklarını, iskan ruhsatının 16.04.2015 tarihinde alınması nedeni ile bu tarihe kadar dairede oturamadıkları gibi daireyi kiraya da veremediklerini, davalının buna rağmen sadece 2014 yılı Ekim, Kasım,

Aralık aylarını içeren 3 aylık kira bedeli olarak 4.800,00 TL ödeme yaptığını, kira kaybı olarak zararlarının tamamının karşılanmadığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin haklarını saklı kalmak kaydıyla geç teslimden kaynaklı oluşan kira tazminatı olarak şimdilik 3.500,00 TL’nin iskan izninin alındığı itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, ıslah ile taleplerini 18.495,84 TL’ye yükseltmişlerdir.

Davalı, sözleşmenin 8.1. maddesi gereğince projenin teknik özelliklerinin gerçekleştirilmesi için konutların teslim tarihlerinin revize edilerek teslimin Eylül 2014 tarihinde yapılacağının yazılı olarak bildirildiğini, ancak teslimin Aralık 2014 tarihine uzayınca 3 aylık gecikme bedeli 4.800,00 TL’nin davacıya ödendiğini savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkeme ilk kararında sözleşmedeki 180 günlük gecikme süresine ilişkin hükmün haksız şart olarak kabul edileceği ve davalı tarafça bu süre ile ilgili haklı nedenlerin somut olarak ortaya konulmadığı gerekçesi ile, sözleşmede teslim için belirtilen 05.04.2014 tarihinden yapı kullanım izninin alındığı 16.04.2015 tarihine kadar kira kaybı hesaplanarak davanın ıslah edilmiş olarak kabulü ile toplam 18.495,84 TL kira tazminatının 3.500,00 TL'sinin temerrüt tarihi olan 05/04/2014 tarihinden,

14.995,84 TL'sinin de ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacılara verilmesine dair verilen kararın davalı tarafından temyizi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 20.10.2016 tarih 2016/6416-2016/18820 sayılı ilamı ile; taraflar arasında 09.11.2011 tarihli konut satışına ilişkin ...

Projesi kapsamında Gayrimenkul Satış Sözleşmesi imzalandığı konusunda uyuşmazlık bulunmadığı,bu sözleşmenin 8.1 maddesinde “...Teslim tarihi en geç 05.04.2014'tür.

Satıcı bu tarihten önce de teslimde bulunma hakkına sahiptir.” hükmünün yanı sıra 8.5 maddesinde “Satıcı; mücbir sebep, beklenilmeyen hal, inşaatın başlangıcında mevcut olmayan ve inşaatın seyrine etki eden satıcının denetleyemeyeceği veya engelleyemeyeceği haller, Satıcı'nın elinde olmayan ve resmi idarelerden, adli kurum ve mahkemelerden kaynaklı nedenler, ağır iklim şartları ve benzeri nedenlerin ortaya çıkması durumunda ve tüm bu nedenlerle ilgili olarak inşaat için gerekli malzeme, personel ve enerjinin sağlanamaması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslimle mükellef değildir.

Bu halde işbu sözleşmede belirlenen teslim tarihine söz konusu engelin devam ettiği süre kadar süre eklenir. -Ayrıca yukarıdaki fıkrada anılan sebeplerin haricinde, projenin icrasındaki iklimsel, teknik ve hukuki gerekçelerle satıcı teslim tarihini her halde ve kendiliğinden yüz seksen gün süreyle erteleyebilir. Bu durum teslim tarihinden otuz gün önce alıcıya yazılı olarak bildirilir.

Sözkonusu yüz seksen günde de bağımsız bölümün alıcıya teslim edilmemesi halinde, devam eden aylarda cezai şart olarak aylık rayiç kira bedeli alıcıya ödenir.” hükmü yer aldığını,davalının sözleşmeye konu dairenin teslim süresini, belirlenen teslim tarihinden 30 gün öncesinde davacıya yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla, sözleşmede belirtilen tarihten 180 gün uzatma hakkına sahip olduğunu, dosya içinde bulunan 04.11.2013 tarih ve SYA/BÇ/1605 sayılı yazı ile satışa konu dairenin,

inşaat sahasındaki yapılaşmanın kaldırılması işlemlerinin etkisiyle meydana gelen gecikme nedeniyle dairenin 2014 Eylül ayı içerisinde teslim edileceğine dair yazılı bildirimin bulunduğunu yine 01.09.2014 tarihli yazı ile de teslim tarihinin Aralık 2014 tarihi olabileceği bu nedenle Ekim, Kasım ayları kira bedelinin teslimde ödeneceğinin bildirildiğinin anlaşıldığını, dava konusu dairenin davacıya 26.01.2015 tarihli tutanakla fiilen teslim edildiği ve davalı tarafça 2014 yılı ekim, kasım ve aralık ayları kira bedeli olarak 4.800,00 TL'nin davacıya ödendiğinin dosya kapsamı ile anlaşıldığını,

Hukuk sistemimizde akit serbestisi prensibinin kabul edildiği, tarafların kanuna, ahlak ve adaba, kamu intizamına, şahsiyet haklarına aykırı olmamak şartıyla aralarında her konuda serbestçe sözleşme yapabilecekleri (TBK.26-27 md.) somut olayda da davacının davaya konu sözleşmeyi serbest iradesi ile imzalandığını belirttiğinden taraflar arasındaki sözleşme ve anılan madde hükmü geçerli ve bağlayıcı olup haksız şart niteliğinde olmadığı, mahkemece anılan madde hükmünün davacıyı bağlayacağı kabul edilerek sözleşme hükümleri değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekçesiyle davalı yararına bozulmuştur.

Mahkemece ikinci kararında bozma ilamına uyularak, davacıların dava konusu taşınmazı 26.01.2015 tarihinde teslim aldığı, Ekim, Kasım ve Aralık ayları kira bedeli olarak 4.800,00 TL’nin davacılara ödendiği, davacıların 26.01.2015 tarihinde 3 aylık kira bedeli olarak 4.800,00 TL’yi kabul etmeleri nedeniyle bu aylar yönünden davalıyı ibra ettikleri, dolayısıyla davacıların 01.01.2015 tarihi ile 26.01.2015 tarihleri arasındaki 25 günlük kira alacağının bulunduğu, bozmadan önce alınan bilirkişi raporu ile aylık 1.930,34 TL olarak hesap edilen rayiç kira bedeli dikkate alındığında, davacıların bakiye 1.608,61 TL alacağı bulunduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiş;hüküm,davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

Dairemizin 28/01/2021 gün 2020/5265 -2021/582 sayılı ilamı ile dosya kapsamından davalının, davacıya 04.11.2013 tarihli ve SYA/BÇ/1605 sayılı yazı ile satışa konu dairenin, inşaat sahasındaki yapılaşmanın kaldırılması işlemlerinin etkisiyle meydana gelen gecikme nedeniyle dairenin 2014 yılı Haziran ayı içerisinde teslim edileceğine dair yazılı bildirimde bulunulduğunun anlaşıldığını, bu bildirimin davacılara sözleşmenin ilgili maddesinde belirtildiği üzere, sözleşmede belirtilen teslim tarihinden 30 gün öncesinde tebliğ edilip edilmediği araştırılmaksızın,

eksik inceleme ile hüküm kurulduğunu,sözü edilen yazılı bildirimin davacılara tebliğ edilip edilmediği araştırılarak, sözleşmede belirlenen teslim tarihinden 30 gün önce sürenin uzatıldığına ilişkin bildirimin davacılara tebliğ edildiğinin anlaşılması halinde davalının sözleşmenin anılan maddesine göre 180 günlük teslim süresini uzatma hakkını kullandığı kabul edilip, konutun teslim edilmesi gereken tarih belirlenerek;

davalı tarafından yapılan bildirimin davacılara tebliğ edilmediğinin anlaşılması halinde ise konutun teslim edilmesi gereken tarihin sözleşmede kararlaştırıldığı üzere 05.04.2014 olduğu kabul edilip, sözleşme konusu konutun rayiç kira bedeli de dikkate alınmak suretiyle davacıların kira kaybının belirlenmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle bozulmuştur.

Bozma ilamına uyan mahkemece,davalı tarafından sözleşmeye uygun düşecek şekilde davacılara bildirimde bulunulduğunun ispat edilmemesi nedeniyle davacıların geç teslim nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan tarihten itibaren gecikme tazminatına hak kazandığının kabulü gerekeceği ve bilirkişi tarafından davacının talep edebileceği gecikme tazminatının 26.591,98 TL olduğunun hesap edildiğini,

davacı tarafın muvafakat ettiği 3.000,00 TL ödeme de mahsup edilmek sureti ile davacının gecikme tazminatı alacağının toplam 23.591,98 TL olduğu gerekçesiyle davacının davasının fazlaya ilişkin haklara saklı kalmak kaydı ile (ıslah ile sınırlı olmak üzere) kabulü ile 18.495,84TL'nin 3.500,00TL'sinin temerrüt tarihi olan 05.04.2014, bakiye 14.995,84 TL'sinin ise ıslah tarihi olan 11.12.2015 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş,hüküm,davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Hukuk Muhakemeleri Kanununun 26.maddesi (HUMK’nun 74. maddesi) hükmüne göre, mahkeme tarafların iddia, savunma ve talepleri ile bağlıdır. Kural olarak mahkemenin talepten fazlasına veya başka bir şeye hükmetmesi olanak dışıdır. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir.

Dosyanın incelenmesinde, davacılar dava dilekçesinde dairenin teslim süresinin sözleşmede belirlenen 05.04.2014 tarihi olduğu, taşınmazı 26.01.2015 tarihinde ihtirazi kayıt koyularak teslim aldıklarını, iskan ruhsatının 16.04.2015 tarihi olması nedeniyle bu tarihe kadar oturamadıklarını belirterek bu tarihe kadar olan kira kaybı zararını talep etmişler ve 27.11.2015 tarihli terditli hazırlanan bilirkişi raporunun 4.7 maddesinde göre 05.04.2014 ve 16.04.2015 tarihleri arası hesaplanan kira tazminatının tahsiline ilişkin davalarını ıslah ederek toplam 18.495,84 TL.nın tahsilini istemişlerdir.

Bozma ilamından sonra hükme esas alınan 25.04.2022 tarihli ek raporda ise sözleşmede belirlenen tarih olan 05.04.2014 ile dava tarihi arası kira tazminatı hesaplanmış ve mahkemece bu hesaplama hükme esas alınarak davacının talep edebileceği geçikme tazminatı alacağının 23.591,98 TL olduğu kabul edilerek yazılı şekilde karar verilmiştir. Mahkemece verilen kararda talep dışına çıkılarak dava tarihine kadar kira tazminatının verildiği görülmekedir.

O halde; mahkemece, taleple bağlılık kuralı gereğince davacı tarafça talep edilen değer ile sınırlı kalacak şekilde ve sözleşmeden belirlenen teslim tarihi ile taşınmazı teslim aldığı tarihe göre kira tazminatına hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde taleple bağlılık kuralına aykırı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.