Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/6904 K.2022/8483

Taraflar arasındaki kira bedelinin uyarlanması davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne dair verilen hükmün süresi içinde, taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı; davalının 2012 yılında 6.346,50TL kira bedeli ödediğini, değişen ekonomik şartlar, bölgedeki taşınmazların kira bedellerindeki artışlar karşısında kiralananın kira bedelinin çok düşük kaldığını, değişen hal ve şartlar nedeniyle tarafların yüklendikleri edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde ve açık biçimde davacı aleyhine bozulduğunu, bu durumun davacı için katlanılmaz bir hale geldiğini ileri sürerek; dava tarihi itibariyle yıllık kira bedelinin 53.653,50TL arttırılarak 60.000TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini istemiştir. Davalı; davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, 2012 yılı yıllık kira parasının 11.271,84TL olarak uyarlanmasına dair verilen karar, taraf vekillerinin temyizi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 23/03/2016 tarihli ve 2015/6627 Esas 2016/2276 Karar sayılı ilamıyla. "Dava kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

Olayımızda ise, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan 08/10/1987 tarihli sözleşme ile davalıya 49 yıllık intifa hakkı tahsis edildiği, davalının yıllık 1.000.000TL kira bedeli ödeyeceği, kiraya her yıl resmi enflasyon oranında artış yapılacağı kararlaştırılmıştır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunun, kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre hazırlandığı, yeterli araştırmayı içermediği ortadadır.

Buna göre, yukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemlerin ışığı altında mahkemece; yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde, kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının belirlenmesi,

böylece sözleşmedeki kira parasının tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden, eksik inceleme ile hazırlanan rapor uyarınca kira bedelinin belirlenmesine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir." gerekçesiyle bozulmuştur.

Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, mahkemece; sözleşmenin yapıldığı 1987 yılından sonra taşınmazın bulunduğu bölgede bulunan ... fabrikasının konut projesine, ....

AVM projesine dönüştürüldüğü, bu imar planı değişiklikleri ile taşınmazın bulunduğu bölgenin hızla büyüdüğü, yakın mesafeye iki adet AVM ve 5 yıldızlı otel yapıldığı, bölgenin cazibe merkezi haline geldiği, 1995 yılında havaalanının hizmete açıldığı, havaalanının da aynı bölgede bulunduğu, şehirde buna bağlı olarak nüfus artışının yaşandığı, 1992 tarihinde ...

Üniversitesinin kurulduğu, kurulumundan sonraki her geçen yıl öğrenci sayısının katlanarak arttığı, sözleşme sonrası gerçekleşen bu değişiklikler ile birlikte emsal kiralarda önemli artışlar meydana geldiği, böylelikle sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 2012 yılı için belirlenen net 6.346,50TL yıllık kira bedelinin net 37.000TL olarak uyarlanmasına, devam eden yıllar için bu miktar üzerinden sözleşmeye göre artırım uygulanmasına karar verilmiş; karar, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece, bozmaya uyulduktan sonra dosyaya kazandırılan ve gayrimenkul değerlendirme uzmanı ve inşaat mühendisi bilirkişi tarafından hazırlanan 17/10/2018 tarihli bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazın emsal taşınmazlara göre eksik ve üstün yönleri belirlenip birbiri ile kıyaslanarak boş arazi için yıllık kira bedelinin 84.098,52 TL olduğu belirlenerek, kira bedelinin hesaplamasında davalı şirketin kazancından alınan kar payı, davalı tarafça boş arazi üzerine inşa edilecek/edilmiş olan yapıların bedeli ile davacı adına ücretsiz konaklamanın dikkate alınmadığı ifade edilmiştir.

Davalının söz konusu rapora itirazı üzerine, yeniden belirlenen gayrimenkul değerlendirme uzmanı ve inşaat mühendisi bilirkişiden oluşan heyet tarafından düzenlenen 28/12/2020 tarihli raporda; emsal taşınmazlar üzerinden değerlendirme yapılarak taşınmazın kira bedelinin aylık 3.136,98TL olduğu belirtilmiştir.

Bundan sonra, dosya SMMM bilirkişiye tevdi edilmiş, 06/01/2021 tarihinde düzenlenen raporda; aylık 3.136,98TL kira bedelinden yıllık ödenmesi gereken kira bedelinin 37.643,76TL olduğu hesaplanmıştır.

Tüm bu bilgiler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; mahkemece bozmaya uyulduğu halde bozma gereğini yerine getirebilecek şekilde bilirkişi heyeti raporunun dosyaya kazandırılmadığı, bilirkişi raporlarında uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığı yeteri kadar irdelenmediği gibi bu hususta bir değerlendirmeye de yer verilmediği, sadece emsal taşınmazlar ile özelliklerinin değerlendirildiği, bu bağlamda bozma gereğinin yerine getirilmediği anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece; uyulan bozma ilamında açıklanmış olan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar,

döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bozma gerekleri yerine getirilmeksizin, yetersiz bilirkişi raporları esas alınarak yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.