Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/7407 K.2022/9353

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde menfi tespit davasının yapılan yargılaması neticesinde; davanın kısmen kabul kısmen reddine dair verilen karara karşı davacılar ve davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine davacılar ve davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 21/12/2018 tarihli, 2017/264 Esas, 2018/526 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-2 maddesi uyarınca yeniden esas hakkındaki kararla; davanın kabulüne;

davacı ... 'nın, Karşıyaka 2. İcra Müdürlüğü'nün 2017/1320 sayılı takip dosyasında, takip konusu edilen 23/07/2016 tanzim tarihli sözleşmeden dolayı borçlu olmadığının tespitine, şartlar oluşmadığından kötü niyet tazminat taleplerinin reddine, istinaf konusu yapılmadığından hükümde yer aldığı gibi “davacı ...'nın, Karşıyaka 2. İcra Müdürlüğü'nün 2017/1320 sayılı takip dosyasına konu alacaktan dolayı borçlu olmadığının tespitine, AAÜT.13/1maddesine göre 11.812,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak, davacı ...'ya ödenmesine,” şeklinde yazılmasına,

yönelik olarak verilen kararın süresi içinde duruşmalı olarak davalı ve katılma yoluyla davacılar tarafından temyiz edilmesi üzerine; davalının duruşma talebi miktar yönünden reddedilerek davalının ve katılma yoluyla davacıların temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacılar vekili, davalı tarafından davacı ... ile 23/07/2016 tarihinde imzalandığı iddia olunan taşınmaz emlak komisyon sözleşmesine dayanarak davacının ...'ın kız kardeşi davacı ... ve anneleri dava dışı ... aleyhine komisyon ücreti, komisyon ücreti KDV bedeli ve cezai şart olmak üzere toplam 113.280,00 TL üzerinden Karşıyaka 2. İcra Müdürlüğünün 2017/1320 Esas sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını sözleşmeden dolayı davalıya borçlarının olmadığını, söz konusu sözleşmenin davacı ... tarafından boş olarak imzalandığını, sözleşmede sadece ...'ın imzasının bulunduğunu, sözleşmedeki bedellerin sonradan doldurulduğunu,

sözleşmede taşınmazın bedeli 1.600.000 TL olarak belirlenmiş ise de satış bedelinin 175.000,00 TL olduğunu, böylelikle sözleşmenin boş olarak imzalandığı iddiasının doğru olduğunu, kabul anlamına gelmemek kaydıyla cezai şartta ve ücrette indirim yapılması gerektiğini, işyeri niteliğindeki taşınmazı kiracıları olan ...'a sattıklarını, satış bedeli kadar gelir elde ettiklerini, davalının haksız gelir talebinde bulunduğunu belirterek borçlu olmadıklarının tespitine, %20 kötü niyet tazminatına karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davacı ...'ın davalı ... ve ... adına hareket ederek sözleşme imzaladığını, diğer iki tarafın da sözleşmenin imzalanmasına muvafakat gösterdiğini, sözleşmedeki tahrifat iddiasını kabul etmediğini, sözleşmenin okunarak imzalandığını, gayrimenkulün kira bedelinin yıllık 72.000,00 TL olduğunu, 72.000,00 TL kira geliri getiren bir taşınmazın 175.000,00 TL' ye satılamayacağını, vergi kaçırmak amacıyla 1.600.000 TL olan gerçek değerin saklandığını savunarak davanın reddini ve %20 kötüniyet tazminatına hükmedilmesini dilemiştir.

İlk Derece Mahkemesince, komisyon sözleşmesinin yazılı yapıldığı, aracılık hizmeti veren davalının sözleşme hükümlerini yerine getirdiği, davacı ...'ın buna rağmen taşınmazı habersiz bir şekilde üçüncü bir şahsa sattığı, ...'ın sözleşmedeki imzayı kabul ettiği, 1.600.000 TL'lik sözleşme bedeli üzerinden hesaplanacak 48.000,00 TL komisyon ücreti ve sözleşmenin 9.maddesinde kararlaştırılan cezai şarttan fahiş olması nedeniyle TBK'nun 182/son maddesi uyarınca indirim de yapılmak suretiyle %2 oranında indirim yapılarak %1 oranına denk gelen 16.000,00 TL olmak üzere toplam 64.000,00 TL'den sorumlu olduğu,

davalı - alacaklının ... hakkındaki bu miktardaki takibinde haklı olduğu, 49.280,00 TL'lik takibinde haklı olmadığı ve bu konudaki emsal Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2018/1819 Esas, aynı dairenin 2016/18406 Esas sayılı emsal kararlarının da bulunduğu gerekçesiyle davacı ... yönünden açılan menfi tespit davasının kısmen kabulü ile kısmen reddine, alacak likit olmadığından davacının icra - inkar tazminat talebinin reddine; komisyon sözleşmesinde davacı ...'nın imzasının olmadığı, davacı ...'ın onlar adına hareket ettiğine dair bir vekaletname de olmadığı,

sözleşmenin imzası olan tarafları bağladığı ilkesi gereğince ...'nın sözleşmeden dolayı sorumlu tutulamayacağı, davalının davacı ... hakkındaki yapmış olduğu takipte haklı olmadığı gerekçesiyle davacı ... yönünden açılan davanın kabulüne, davalı - alacaklının sözleşmede imzası bulunmayan bu davacı hakkında takipte bulunmasının haksız ve kötü niyetli olduğunun anlaşılması üzerine takip değeri olan 113.280,00 TL üzerinden hesaplanacak %20 kötü niyet tazminatının davalıdan alınarak davacı ...'ya ödenmesine karar verilmiş, hüküm davacılar ve davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince.

23/07/2016 tarihli taşınmaz satışı için aracılık sözleşmesinin sadece ... tarafından imzalanması nedeni ile sözleşmenin geçerli olmadığı ve bu sözleşmeye dayalı olarak davacının komisyon ücreti talep hakkı bulunmadığı gerekçesiyle davacılar ve davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 21/12/2018 tarihli, 2017/264 Esas, 2018/526 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-2 maddesi uyarınca yeniden esas hakkındaki kararla;

davanın kabulüne, davacı ... 'nın, Karşıyaka 2. İcra Müdürlüğünün 2017/1320 sayılı takip dosyasında, takip konusu edilen 23/07/2016 tanzim tarihli sözleşmeden dolayı borçlu olmadığının tespitine, şartlar oluşmadığından kötü niyet tazminat taleplerinin reddine, istinaf konusu yapılmadığından hükümde yer aldığı gibi “davacı ...'nın, Karşıyaka 2. İcra Müdürlüğünün 2017/1320 sayılı takip dosyasına konu alacaktan dolayı borçlu olmadığının tespitine, AAÜT.13/1maddesine göre 11.812,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak, davacı ...'ya ödenmesine,” şeklinde yazılmasına, dair verilen karar davacılar ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle davalı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmemesinin yerinde olduğunun anlaşılmasına göre, davacılar vekilinin yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddine karar verilmesi gerekmiştir.

2-Dava, emlak komisyonculuğu sözleşmesinden kaynaklı alacak iddiasına dayalı itirazın iptaline ilişkindir.

Tellallık (simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde tanımlanmıştır. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır.

Simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir:

a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.

b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.

c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 gün, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir.

Hemen belirtmek gerekir ki simsarlık sözleşmesini imzalayan kişinin malik olmak zorunluluğu yoktur. Sözleşmenin geçerlilik şartı yazılı olarak yapılmış olmasıdır.

Yukarıda yer alan açıklamalar ışığında dava dosyasının incelenmesinde; davacı ... ile davalı arasında 23.07.2016 tarihli emlak komisyon sözleşmesinin

imzalandığı, söz konusu sözleşmede yer alan imzaların inkar edilmediği, sözleşmede taşınmaz bedeli olarak 1.600.000-TL olarak gösterildiği, 23.07.2016 tarihli emlak komisyon sözleşmesinin 4. maddesinde “Komisyon ücreti: Bu sözleşmede belirlenen satış bedelinin %3+KDV’sidir. Bölge Ortaklığı ayrıca alıcıdan da komisyon alacaktır.”, 7. maddesinde “Süre ve Fesih: Sözleşmenin süresi imza tarihinden itibaren 6 aydır.

Sözleşme, süre sonundan 15 gün önce yazılı olarak feshedilmemiş olması halinde 1(bir) ay süreyle ve aynı koşullarla yenilenmiş sayılır.

Takip eden dönemler için de aynı fesih ve süre kuralı geçerlidir.” ve yine 9.2. maddesinde “Habersiz ve bilgisiz satış yapılması halinde, sözleşme süresi içinde satıcı veya başka aracı/emlakçı veya her ne şekilde olursa olsun taşınmazın satılması durumunda satıcı komisyon ücretini ve ayrıca satış bedelinin %3+KDV’si oranında cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir.” şeklinde düzenlemenin yer aldığı, davacıların söz konusu taşınmazı sözleşme süresi içinde 06.09.2016 tarihinde dava dışı ...’a sattığı anlaşılmaktadır.

O halde, bölge adliye mahkemesince davacı ... tarafından imzası inkar edilmeyen ve geçerli şekilde yazılı olarak düzenlenen emlak komisyon sözleşmesinin 9.2. maddesi gereğince komisyon ücreti ve cezai şart bedelinden sorumlu olacağı, ancak cezai şart bedeli belirlenirken TBK. 182. maddesinin de gözetilmesi gerektiği ve ilk derece mahkemesinin de esas yönünden kararı bu doğrultuda olduğu değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.