Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/7819 K.2023/2731

Taraflar arasındaki kiracılık sıfatının tespiti ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.10.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı. Belceğiz kumsalının şemsiye ve şezlong işletmeciliğini davalı ile yapılan 28.06.2017 tarihli kira sözleşmesiyle kiraladığını, davalının 16.05.2018 tarihli ihtarname ile sözleşme konusu yer dışında dondurma, mısır, meyve suyu tezgahları bulunduğu,

şemsiye-şezlongların sık yerleştirildiğini ileri sürerek bu aykırılıkların 15 gün içerisinde giderilmesini talep ettiğini, ihtarnamenin 23.05.2018 tarihinde tebliğ edildiğini, davalının belirttiğinin aksine sözleşmeye aykırı herhangi bir durum olmamasına rağmen belirtilen sürede dondurma, meyve suyu gibi tüketim ürünlerine ilişkin satışlarını durdurarak şemsiye ve şezlongları yeniden düzenlediğini, bunun dışında tarafından herhangi bir ilave ... vs. yapılmadığı gibi sözleşme şartlarına da uyulduğunu, davalının 11.06.2018 tarihli ihtarname ile belirtilen eksikliklerin giderilmediği gerekçesiyle sözleşmesinin feshedildiğini bildirdiğini,

devamında da hukuksuz bir şekilde ...

Valiliği tarafından tahliye ettirildiğini, davalı tarafından yapılan fesih işleminin geçersiz olduğunu, sözleşme taraflarının sözleşmeyi feshetme hususunda iradelerinin birleşmediğini, bu konuda alınmış herhangi bir mahkeme kararı da bulunmadığını, sözleşmenin süresinin sona ermesinin de söz konusu olmadığını, bu nedenlerle kira sözleşmesinin halen ayakta olup geçerliliğini koruduğunu, kabul anlamına gelmemekle birlikte ihtarnamede belirtilen eksikliklerin giderilip giderilmediği tespit edilmeden, verilen süre beklenmeden sözleşmenin feshi yoluna gidilmesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek;

taraflar arasındaki 28.06.2017 tarihli kira sözleşmesinin davalı tarafından gerçekleştirilen feshinin geçersizliğinin tespitine, fazlaya ilişkin dava hakkı saklı kalmak kaydıyla, geçersiz fesih nedeniyle doğan zarardan şimdilik 100.000,00 TL maddi tazminatın fesih tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, davalı tarafından haksız bir şekilde tahliye işlemi gerçekleştirildiğinden dava konusu yerin kullanımının engellenmesi konusundaki haksız müdahalenin önlenmesi ile dava konusu yerin teslimine karar verilmesini,

kabul anlamına gelmemekle birlikte sözleşmenin feshinin geçersizliği ve doğan zararın tazmini ile haksız el atmanın önlenmesi konusundaki talepleri konusunda Mahkemece aksi kanaatin oluşması halinde, sözleşmenin haksız feshi nedeniyle doğan zararına ilişkin olarak fazlaya ilişkin dava hakkı saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100.000,00 TL maddi tazminatın, haksız fesih tarihi olan 11.06.2018 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; davacı ile 28.06.2017 tarihinde kumsal işletmesinin kirasına ilişkin sözleşme imzalandığını, davacı ve yetkililerinin kiralananda sürekli olarak gayri hukuki, imar mevzuatına, planlamalara ve sözleşme aykırı eylemler içerisinde bulunduklarını, bu hukuka aykırılıklara karşı müteaddit ve ısrarlı şikayetlerin söz konusu olduğunu, 15.05.2018 tarihli ihtarname ile akde aykırılıkların giderilmesinin ihtar edildiğini, tüm uyarı, ihtar ve denetimlere rağmen izinsiz yapılan yapılar, değişiklikler ve diğer ihlallerin kaldırılmaması sebebiyle 11.06.2018 tarihinde ihtarname ile tüm sebepler bildirilerek sözleşmenin feshedildiğini,

tahliye işleminin gerçekleştirildiğini, kiralananın konut veya çatılı işyeri vasfında olmadığını, davacının sözleşme hükümleri ile bağlı olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı tarafından taraflar arasındaki sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için 16.05.2018 tarihli ihtarname gönderilerek 15 günlük süre verildiği, ihtarnamenin 23.05.2018 tarihinde tebliğ edildiği, 28.05.2018 ve 09.06.2018 tarihlerinde yapılan denetim ile sözleşmeye aykırılığın devam ettiğinin tespit edildiği, bunun üzerine 11.06.2018 tarihli ihtarname ile fesih ihbarının bildirildiği ve davalıdan kiralananın tahliyesinin istenildiği, davacının bu işlemin iptali için açtığı davanın ...

2. İdare Mahkemesinin 2018/730 E., 2018/1827 K. sayılı ilamı ile yapılan işlemde hukuka aykırılık bulunmadığından bahisle reddine karar verildiği, dolayısıyla davalı idarenin kira sözleşmesini feshinin haklı sebebe dayandığının yargı kararı ile sabit olduğu, bu durumda davacı tarafın tazminat isteminin haksız olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı; davalının kira sözleşmesini haksız bir şekilde fesih ederek sona erdirdiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte, idari yargı kararının tahliyeye ilişkin olup feshin haklı- haksız olması ile ilgili olmadığı gibi eldeki dava açısından da bağlayıcı bulunmadığını, yapılan fesih işleminin geçersiz olup alınan kararın kaldırılması gerektiğini, fesih bildirimi ve akde aykırılığın giderilmesi konusundaki sürelere uyulmadığını, ihtarnamede belirtilen eksiklikler konusunda gerçek bir tespit yapılmadan haksız bir şekilde sözleşmenin fesh edildiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte,

basit işlemle giderilebilecek hususların akde aykırılık olarak nitelendirilemeyeceğini, delilleri toplanmadan eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığını, dosyada tazminat hesabı konusunda da yeterli inceleme ve araştırma yapılmadığını, itirazlarının karşılanmadığını ileri sürerek; kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya dayanak yapılan ve hükme esasa alınan 28.06.2017 başlangıç tarihli, 1+1+1 yıl süreli kira sözleşmesinin hakim vasfı göz önüne alınarak bu niteliğine göre konut ve çatılı işyeri kirası olmayıp açık alan kira sözleşmesi olduğu, kiralanan alanın baskın vasfının açık alan olması nedeniyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi olduğu,

aynı Kanun'un 327 nci maddesi kapsamında, taraflar arasında kira sözleşmesinin süresi hususunda, açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesinin bu sürenin sonunda kendiliğinden sona ereceği, tarafların bu durumda açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşeceği, davalı kiraya veren tarafından davacıya gönderilen 15.05.2018 tarihli ihtarname ile sözleşmeye aykırı olarak kiralanan alanda mısır, dondurma, meşrubat tezgahları kurulması ve şemsiye ile şezlongların halkın yürümesine engel olacak sıklıkta yerleştirilmesi,

ilave ... ve benzerlerinin izinsiz olarak yapılması nedeni ile akde aykırılığın 15 gün içinde giderilmesi, aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin ihtar edildiği, kiraya veren kurum tarafından 28.05.2018 ve 09.06.2018 tarihli tutanaklar ile akde aykırılığın giderilmesi için gönderilen ihtar ile bildirilen bu aykırılıkların giderilmediği belirlenerek 11.06.2018 tarihli ihtarname ile taraflar arasında yapılan sözleşmenin fesh edildiğinin ihtar edildiğini, kira sözleşmesinin fesih edildiğine ilişkin gönderilen ihtar sonrasında, kiralanan yerin 02.08.2018 tarihinde Kaymakamlık kararı ile cebren tahliye edildiği,

taraflar arasında 1+1+1 yıllık süreler ile düzenlenen ve süre uzatımı için kiraya verene takdir hakkı verilen sözleşmede, kiralanan yer açık alan kira sözleşmesi olup genel hükümlere tabi olduğundan ve kiraya veren süre uzatımı yapmadığından, kira sözleşmesinin ilk 1 yılın bitimi öncesinde gönderilen ihtar ile sürenin uzatılmayacağı bildirilerek ve süre bitimi ile feshedilmiş olduğu, haksız bir fesihten söz edilemeyeceğinden tazminat istemine ilişkin koşulların oluşmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiracılık sıfatının tespiti ile kiralananın teslimi ve tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) "Duruşma yapmadan verilecek kararlar" başlıklı 353 üncü maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinin (2) nolu alt bendi; “Yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise düzelterek yeniden esas hakkında, (...) duruşma yapılmadan karar verilir” şeklindedir.

2. 6100 sayılı Kanun'un 359 uncu maddesinin ikinci fıkrası ise; “Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir.” hükmünü içermektedir.

3. Değerlendirme 1. İlk Derece Mahkemesince, kira sözleşmesinin feshinin haklı sebebe dayandığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olup, davacının istinaf başvurusu sonucu Bölge Adliye Mahkemesince yapılan değerlendirmede; sözleşmede kiralanan yerin açık alan olduğu, kira sözleşmesinin genel hükümlere tabi olup kiraya veren süre uzatımı yapmadığından kira sözleşmesinin süre bitimi ile feshedilmiş olduğu gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

2. Yukarıda yer verilen kanun hükümleri uyarınca; Bölge Adliye Mahkemesince, İlk Derece Mahkemesince kanunun olaya uygulanmasında hata edildiğinin belirlenmesi ve bu hatanın düzeltilmesi için yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde, İlk Derece Mahkemesince verilen karar kaldırılarak yeniden esas hakkında karar verilmesi gerekirken, hükümle birlikte bir bütünlük teşkil eden gerekçenin düzeltilmesine rağmen, yeniden esas hakkında hüküm kurulmaksızın davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş olması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

3. Bozma nedenine göre, davacının temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesi uyarınca usulden BOZULMASINA,

2.Bozma sebebine göre, davacının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,

17.100,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,