Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/7875 K.2023/476

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince önceki kararda direnilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.02.2022 tarihli ve 2019/(13)3-825 E., 2022/135 K. sayılı kararı ile direnme kararı usul ve yasaya uygun bulunarak sair hususların incelenmesi amacıyla dosya Dairemize gönderilmiştir.

Mahkeme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı...

Evleri isimli projeden 23.06.2009 tarihli sözleşmeyle, 408.000 TL bedelle satın aldığı dairenin mahalde henüz inşaat çalışmaları bitmeden Aralık 2009 tarihinde teslim edildiğini, ancak tanıtım materyallerinden farklı olarak kalitesiz ve eksik işler yapıldığını, klima alt yapısının sadece su giderlerinin odalara çekilmesinden ötürü gizli ayıplı olduğunu, akıllı ev sistemi alt yapısının, güneş kolektörleriyle destekli su ısıtma ve ıslak zeminlerdeki su geri dönüşüm sistemlerinin kurulmadığını, bina çatılarındaki yeşillendirme alanlarının yapılmadığını, banyolarda bulunan duş bataryalarının termostatik olmadığını, bahçedeki çardak, süs havuzu,

çocuk parkı ve araç yolunun niteliksiz-kalitesiz olarak inşa edildiğini, bahçenin bir bölümünün taahhütlere aykırı olarak hak sahiplerinin kullanımına sunulmadığı ve site sınırlarının dışında bırakıldığını, bu alanın etrafının duvarla çevrilerek siteye ait olduğu izlenimi yaratılarak tüketicilerin hileyle yanıltıldığını, sitenin 20.000 metrekare olarak vaat edilen yeşil alana da sahip olmadığını, tüm bu eksik ve ayıp işler nedeniyle müvekkilinin uğradığı zarardan davalının sorumlu tutulması ve satış bedelinin değer kaybı oranında indirilmesi gerektiğini ileri sürerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 5.000,00 TL bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 18.06.2012 tarihli ıslah dilekçesiyle talebini 82.200,00 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı, parseldeki yeşil alanın 2000 yılına ait imar planına istinaden 16.07.2004 yılında park ve otopark alanı olarak terk ve tescil edildiğini, konutların satış işlemi başladıktan sonra parsel üzerinde herhangi bir değişiklik yapılmadığını, söz konusu alanın park yeri olarak terk edildiği için yeşil alan vasfını kaybetmediğini ve hâlen daha bu şekilde kullanıldığını, dava konusu dairenin ilk kampanya döneminde tanıtım materyalleri ve vaziyet planı üzerinden değil binanın inşaat ve çevre düzenlemeleri bittikten, dava konusu edilen alanın kamuya terk işlemleri gerçekleştikten sonra,

bina ve çevreyle ilgili muayenesini detaylı olarak yaparak satın alındığını, dolayısıyla dava dilekçesinde hile ile gizlenme ve sonradan durumun ortaya çıkması şeklindeki iddiaların gerçekle bağdaşmadığını, davacının konutu ihtirazi kayıt ileri sürmeden teslim aldığını, teslimi müteakip otuz gün içerisinde herhangi bir ayıp ihbarında bulunulmadığını, hak düşürücü sürenin geçtiğini, gizli ayıp iddiasında bulunulsa dâhi ayıbın derhâl bildirilmesi koşulunun da sağlanmadığını, ortak alanların zilyetliğinin daireyle birlikte davacıya teslim edilmiş olması nedeniyle eksik ifadan da bahsedilemeyeceğini,

sorumluluğunun yalnızca satış vaadi sözleşmesi hükümleriyle sınırlı olduğunu, sözleşmede yeşil alanın miktarına ilişkin bir taahhüdün bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece, banyolarda bulunan duş bataryaları ve oda pencereleri yönünden iddiaların açık ayıp teşkil ettiği ancak süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığı, mahal listesinde isteğe bağlı olarak yapılacağı bildirildiğinden akıllı ev sistemi yönünden de talepte bulunulamayacağı, tanıtım materyallerinde yeşil alanda süs havuzu, tenis kortu, basket sahası, gibi rekreasyon alanları ile çarşı blokunun çatısının yeşillendirilmiş olarak gösterildiği hâlde keşfen yeşil alanların beş dönüm kadar küçük olduğu ve site dışında kamuya açık alanda kaldığının tespit edildiği,

bloklara ait güneş kolektörlerinin, daire içlerinde klima tesisatının, ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünü sağlayan klozet sifonlarının kullanımı ile ilgili sistemin yapılmamış olduğu, davalı satıcının gizli ayıp ve eksik ifa nedeniyle konutun değerinde meydana gelen farktan sorumlu olduğu, bilirkişi incelemesiyle bu değerin 82.200,00 TL olarak tespit edildiği gerekçesiyle davanın ıslah edilen miktar üzerinden kabulüne karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkeme kararına karşı yasal süre içerisinde davalı tarafından temyiz yoluna başvurulmuştur.

B.Bozma Kararı

Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 26.12.2013 tarihli ve 2013/3170 E., 2013/32913 K. sayılı kararı ile; davacının Haziran 2009 tarihinde satın aldığı dairenin Aralık 2009 tarihinde fiilen teslim edildiği, davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını, dava tarihinden önce davalıya bildirdiğine ilişkin bir delil bulunmadığı ve sonrasında 14.12.2011 tarihinde açtığı eldeki dava ile de, taahhüt edilen yeşil alanın kamunun kullanımına da açıldığı gerekçesi ile bu ayıp nedeniyle satın aldığı taşınmazda meydana gelen ekonomik eksikliğin tazminini istediği,

davacının dava dilekçesinde tanımladığı bu durumun satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği, davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4 üncü maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı,

hal böyle olunca, yeşil alana ilişkin mahkemece ayıp ihbarının süresinde yapılmadığından bu talebin reddinin gerektiği, mahkemece de kabul edilen klima tesisatının tekniğine uygun olarak kurulmaması, ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünü sağlayan sistemin gereği gibi yapılmamasının gizli ayıp niteliğinde olduğu ve yukarıda açıklandığı gibi süresinde bir ayıp ihbarının bulunmadığından bu taleplerin de reddi gerektiği,

dava konusu sitedeki iki bloğu bağlayan bölüme ait çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kolektörlerinin olmamasının mahkemenin de kabulünde olduğu gibi eksik ifa olduğundan mahkemece bu eksiklikler nedeni ile bir değer kaybının bulunup bulunmadığı taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli, ayrıntılı raporla tespit edilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek karar bozulmuştur.

C. Mahkemesince Bozma Sonrası Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; klima ve su geri dönüşüm sistemine ilişkin gizli ayıplar yönünden üçüncü bentte açıklanan bozma nedenlerine uymuş, iki ve dördüncü bentler yönünden ise davacının taşınmazın tanıtım materyallerinde siteye ait olduğu belirtilen yeşil alanın siteye dâhil olup olmadığını araştırmasının hayatın olağan akışına uymadığı, benzer birçok kararda, bu iddianın eksik ifa olarak değerlendirildiği ve ihbara ilişkin hak düşürücü süreye tabi olmaksızın on yıllık zamanaşımı içerisinde ileri sürülebileceğinin kabul edildiği, Özel Dairenin de bu yönü haklı bularak kararları onadığı,

Hukuk Genel Kurulunun son kararlarında da aynı esasın benimsendiği, bunun dışında çatı yeşillendirmesi ve güneş kolektörleri yönünden eksik inceleme ile hüküm kurulduğu belirtilmiş ise de hükme esas alınan bilirkişi raporunda yeşil alana ilişkin taleplerin yanında bu iddia da gözetilerek eksik ifaya ilişkin hesaplama yapıldığı ve değer kaybının tespit edildiği gerekçesiyle önceki kararda direnilmesine ve davanın 81.600TL üzerinden kısmen kabulüne karar vermiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

B. Temyiz Nedenleri

Davalı; tanıtım materyallerinin taahhüt olarak kabul edilemeyeceği hususunun sözleşmede açıkça düzenlendiğini, kampanya döneminden önce kamuya terk edilen yeşil alan nedeniyle kabul edilen tazminat miktarlarının çok fahiş olduğunu, değer azalmasının nasıl hesaplandığı bilirkişi raporunda mevcut olmadığını, bilirkişilerin konusunda uzman olmadıklarını, kamuya terk edilen yeşil alan nedeniyle davaya konu dairenin değer kaybettiği mahkemece kabul edilecekse, bu kaybın adil ve objektif kriterler ışığında kamuya terk edilen alanın bedeli esas alınarak tespit edilmesi gerektiğini, davacının süresinde ayıp ihbarında bulunmadığını,

derdest dava ile aynı nitelikte olan başka dosyalarda mahkemelerce davanın reddine dair verilen kararların onanarak kesinleştiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

VI. DİRENME KARARININ HUKUK GENEL KURULUNCA İNCELENMESİ

Hukuk Genel Kurulunun 15.02.2022 tarihli ve 2019/(13)3-825 E., 2022/135 K. sayılı kararıyla; davacı tüketicinin, kendisine teslim edileceğinin sözleşme ve tanıtım materyalleri ile taahhüt edildiğini iddia ettiği sosyal donatı alanlarının bir kısmının eksik olduğu, bir kısmının ise inşa dahi edilmediğini, bir kısmının ise site mülkiyet alanı dışındaki parseller üzerine yapıldığını ileri sürerek açtığı davanın, ihbar koşuluna bağlı olmaksızın BK’nın 125 inci maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerektiği, bu iddianın haklı olup olmadığı,

tazminat koşullarının oluşup oluşmadığı, oluştuysa tazminatın ne şekilde hesaplanması gerektiği hususunun ise Hukuk Genel Kurulunun incelemesi dışında olduğu, bunun sonucu olarak, gerek mahkeme gerekse Özel Daire tarafından eksik ifa olarak kabul edilen çatı yeşillendirmesi ve güneş kolektörleri yönünden bilirkişi incelemesinin yeterli olup olmadığı hususunun da (bozma nedenine göre yeşil alan ve sosyal donatılar yönünden bu yönde bir inceleme henüz yapılmamış olduğundan) bir bütün olarak Özel Daire tarafından değerlendirilmesi gerektiği gerekçesiyle temyiz incelemesi yapılmak üzere dosyanın Daireye gönderilmesine karar verilmiştir.

VII. TEMYİZ İNCELEMESİ

A.Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Taraflar arasındaki uyuşmazlık; mülkiyeti siteye ait olmayan arazi üzerine inşa edilerek kamu kullanımına açık şekilde teslim edilen yeşil alan, otopark ve sosyal alanlar yönünden davacının iddiasının açık ayıp niteliğinde mi yoksa ihbara ilişkin hak düşürücü süreye tabi olmaksızın genel zamanaşımı süresi içerisinde ileri sürülebilecek bir eksik ifa niteliğinde mi olduğu, ayrıca değer azalması yönünden yapılan incelemenin yeterli olup olmadığına ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 219 uncu maddesinde (818 sayılı Borçlar Kanunu 194 üncü madde) "Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur.

Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur." düzenlemesi yer almaktadır.

3. Değerlendirme 1.TBK 219 uncu maddesine göre satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur.

Ayıp nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde "mutlak...", "nisbi..." ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi..." olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre, satış tarihi itibariyle satılanın ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları, satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değerleri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran satış bedeline uygulanmaktadır.

2.Dosya kapsamında alınan bilirkişi raporuna göre; davaya konu konuta ilişkin değer kaybının tespitinde nispi metod yöntemine uygun olarak hesaplama yapıldığı gözetildiğinde; temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları, bozma ilamı ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VIII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan mahkeme kararının ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,