Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/8429 K.2023/3410

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Bölge Adliye Mahkemesince bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli, davacı vekili tarafından duruşmasız temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.11.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine, ayrıca davalının adli yardım talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davalı ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin gayrimenkul tellallığı hizmeti sunduğunu, davalı ile 19.03.2015 tarihinde akdedilen “Gayrimenkul Tellallığı Sözleşmesi” başlıklı sözleşmenin altının bizzat davalı tarafından “... A.Ş. Şinasi ... adına sunulan ...@... adına gönderilen tüm dosyalardan sorumluyum” şeklinde şerh düşülerek imzalandığını, bilgisi verilen ve 19.03.2015 tarihli elektronik postaya konu olan taşınmazın, davalının temsil ettiği ...

A.Ş. tarafından satın alındığını, davalı ve temsil ettiği kişilerin müvekkili ile “Gayrimenkul Tellallığı Sözleşmesi” akdedip, bu sözleşmeye uygun hizmeti aldıktan sonra; paylaşılan tapu bilgi ve sunum dosyaları aracılığıyla vakıf oldukları bilgilerden de yararlanarak taşınmazı satın aldıklarını, ancak sözleşmeden kaynaklanan tellaliye ücretini ödemekten kaçınabilmek için de bu hususu davacının gıyabında, onu saf dışı bırakarak gerçekleştirdiklerini ileri sürerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, gayrimenkul tellallık sözleşmesinden kaynaklanan 24.000,00 TL tutarındaki “tellaliye bedeli” ile 15.000,00 TL “ceza-i şart” tutarının davalıdan tahsilini istemiş, 12.01.2017 tarihli dilekçe ile talebini 2.486.832,00 TL olarak yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili, husumet yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, ayrıca müvekkilinin de emlakçılık yaptığını, taşınmazı satın alan taraf olmadığını, gayrimenkul telllallığı ücreti doğuracak bir ... ve eylem gerçekleşmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesince; taraflar arasında 19.03.2015 tarihli "Gayrimenkul Talep Formu" akdedildiği, ilgili sözleşmenin altına davalı tarafından ... A.Ş. Şinasi ... adına yapılan tüm dosyalardan sorumlu olduğu şeklinde şerh düşüldüğü, Başakşehir İkitelli'de bulunan tapunun 367 ada 5 parsel sayısında kayıtlı 14.049 m2 yüzölçümlü taşınmazın tapu kayıt suretinde "arsa" olduğu, sözleşmeye konu taşınmazın 03.04.2015 tarihinde ...

A.Ş. adına tescil edildiği, davacı tarafından talep formuna konu taşınmazın, mail yoluyla bilgilerin gönderildiği, taşınmaz satım değeri bilirkişi raporunda 35.124.750,00 TL olarak tespit edildiği, talep formunda "satın alma olayı, ... ...'yi saf dışı bırakarak gerçekleşir ise ödeyeceğim komisyon/tellaliye bedelini %6 +vergilerini, ... ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum." şeklinde kararlaştırıldığı, bilirkişi heyeti tarafından yapılan hesaplama neticesinde komisyon alacağının 35.124.750,00 TL'nin %6 sı 2.107.485,00 TL asıl alacak ve (%18 kdv) 379.347,00 TL vergi olmak üzere 2.486.832,00 TL tespit edildiği,

sözleşme hukuki niteliğinin fırsat gösterme tellallığı niteliğinde olduğu, davacının davalıya gayrimenkul satım sözleşmesi yapabilme fırsatını gösterdiği, simsarın hangi halde ücrete hak kazanacağının sözleşmede belirtildiği, simsar ile gayrimenkul sahibi arasında sözleşme bulunmasına veya gayrimenkul malikinin rıza göstermesine, simsara yetki vermesine de gerek olmadığı, fırsat gösterme tellallığında simsarın ücrete hak kazanabilmesi için ayrıca alım satım sözleşmesinin kurulmasına da aracılık etmesine gerek olmadığı, sözleşmede böyle bir ek yükümlülük getirilmediği,

alım satım gerçekleştiğinden davacı simsarın ücrete hak kazandığı gerekçesiyle; ıslah talebi doğrultusunda davanın kabulüne, 24.000,00 TL bedelin dava tarihinden, 2.462.832,00 TL bedelin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesi Kararı

Bölge Adliye Mahkemesince; davacının simsarlık sözleşmesi olarak dayandığı "Gayrimenkul Talep Formu" isimli belgede, aracılık faaliyetine konu taşınmaz ya da taşınmazların bilgilerine yer verilmediği, bu belgenin yazılılık şartını yerine getirmeye elverişli olmadığı, sözleşme üzerine davalı tarafından elle yazılan "... A.Ş.

Şinasi ... adına ..com.tr adına gönderilen tüm dosyalardan sorumluyum" ibaresi de yazılılık şartını tamamlamaya elverişli olmadığı, bu beyanın satışına aracılık yapılan taşınmazları somutlaştırmadığı gibi bir e-posta adresine gönderilecek tüm dosyalardan sorumlu olunacağına dair beyanın belirsiz ve ucu açık bir beyan olup, hukuken öngörülemeyecek bir sorumluluğa sebebiyet verebilecek nitelikte olduğu, taraflar arasında, davaya konu taşınmazla ilgili olarak yazılı şekilde yapılmış geçerli bir simsarlık sözleşmesinin mevcut olmadığı gerekçesiyle; davalının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına,

davanın reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Bölge Adliye Mahkemesi kararı Dairece. 19.03.2015 tarihli "Gayrimenkul Talep Formu" başlıklı belgenin altına davalı tarafından ... ... ve Dayanıklı Tük. Malz. Tic. A.Ş.

Şinasi ... adına ...@... adına gönderilen tüm dosyalardan sorumlu olduğu şeklinde şerh düşüldüğü, davacı tarafça Şinasi ... adına "...@... " adresine mail yoluyla Başakşehir İkitelli'de bulunan tapunun 367 ada 5 parsel sayısında kayıtlı taşınmazın bilgilerinin gönderildiği, sözleşmeye konu taşınmazın tapuda 03.04.2015 tarihinde ... ... ve Dayanıklı Tük. Malz. Tic.

A.Ş. adına tescil edildiği, talep formunda "satın alma olayı, ... ...'yi saf dışı bırakarak gerçekleşir ise ödeyeceğim komisyon/tellaliye bedelini %6 +vergilerini, ... ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum." şeklinde kararlaştırıldığı nazara alındığında tarafların rızaları ile imzalanan sözleşmenin geçerli olduğu, sözleşmeye düşülen şerh ile de taşınmazın somutlaştırıldığı, davalının sözleşmeye şerh ettiği yazının kendisini bağlayacağı nazara alınarak, sonucuna uygun hüküm tesisi yoluna gidilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuştur.

3. Bölge Adliye Mahkemesince Bozma Kararına Uyularak Verilen Karar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında geçerli bir simsarlık sözleşmesinin bulunduğu, celbedilen tapu kaydına göre, sözleşmeye konu taşınmazın, davacı simsar devre dışı bırakılmak suretiyle, sözleşmede adı geçen şirket tarafından satın alınmış olması nedeniyle davacının sözleşmede kararlaştırılan simsarlık ücret alacağına ve ceza koşuluna hak kazandığı, tellal ile malik arasında sözleşme ilişkisinin bulunmaması, tellallık sözleşmesinin geçersizliği sonucunu doğurmayacağı, davalının tacir olduğuna dair kayıt bulunmadığı,

TBK'nın 182/3 üncü maddesi uyarınca ceza koşulunun resen tenkisi gerektiği, sözleşmeye göre, davalının sorumlu olduğu simsarlık ücreti taşınmaz değerinin %3'ü olduğu, sözleşme uyarınca, davacının devre dışı bırakılarak satımın gerçekleştirilmesi halinde ise %6 oranında ödeme yapılacağının kararlaştırıldığı, bu durumda, davacının %6 üzerinden talep ettiği alacağın yarısının simsarlık ücreti, diğer yarısının ise ceza koşulu alacağı olduğu, taşınmazın bilirkişi tarafından tespit edilen değeri üzerinden % 6 oranı üzerinden talep ettiği toplam alacağının, KDV dahil 2.486.832,00 TL olduğu,

bunun yarısı olan 1.243.416,00 TL'nin ceza koşulu alacağı olduğu, takdiren 9/10 oranında tenkis edilerek 1/10'una indirilerek davacının talep edebileceği ceza koşulu alacağının 124.341,60 TL olarak hesaplandığı, davacının talep edebileceği toplam alacağın ise 1.243.416,00 + 124.341,60 = 1.367.757,60 TL olduğu belirtilerek davanın kısmen kabulüne, 1.367.757,60 TL alacağın, 24.000,00 TL'lik bölümüne dava tarihinden itibaren, bakiye kısmına ıslah tarihi olan 12.01.2017 tarihinden itibaren yasal temerrüt faizi yürütülmek suretiyle davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

1.Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Temyiz Nedenleri 2.1.Davacı vekili; alacağın cezai şart ile ilgili kısmında 9/10 oranında hakkaniyet indirimi yapılmasının hakkaniyete aykırı olduğunu belirterek karar bozulmasını istemiştir.

2.2. Davalı vekili; "Gayrimenkul talep Formu" başlığını taşıyan belgenin bir sözleşme olarak kabulünün mümkün olmadığını, gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin geçerlilik unsurlarının bulunmadığını, sözleşmeye düşülen şerh ile müvekkilinin herhangi bir şekilde "somutlaştırılan taşınmazdan" haberdar olmasının mümkün olmadığını, müvekkilinin kendisine ait olmayan bir mail adresine gönderilen bütün maillerden sorumluluk altına sokulmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, evrakın genel işlem şartları çerçevesinde düzenlenmiş matbu bir evrak olduğunu, davacı tarafın dava konusu yerin tellalık işlemleri için arsa sahibinin kendisini yetkilendirdiğine dair, dosyaya hiç bir delil sunmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

VII. TEMYİZ İNCELEMESİ

1. Gerekçe 1.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taraflar arasında imzalanan "Gayrimenkul Talep Formu" başlıklı simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 2.1.Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520 nci maddesi.

2.2.TBK'nın 182/son maddesi.

2.3.Bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. Usuli kazanılmış hak olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı

2.4. Bundan başka, Yargıtay tarafından bozulan bir hükmün, bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan mahkeme kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Bir başka anlatımla, kesinleşmiş olan bu kısımları lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşturur (04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı YİBK).

3. Değerlendirme

Temyizen incelenen; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olduğu, kararın, Bölge Adliye Mahkemesince uyulan bozma ilamı gereğince verildiği, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmadığı, Bölge Adliye Mahkemesince cezai şartta yapılan tenkis oranının hakkaniyete ve dosya kapsamına uygun olduğunun anlaşılmasına göre taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun kararın onanması gerekmiştir.

VIII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Kararı temyiz eden davacı taraf harçtan muaf olduğundan peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,