Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/8450 K.2023/1287

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; aralarında düzenlenen 03.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu restoranın davalıya kiraya verildiğini ancak yapılan denetimler sonucu kiralanan restoranda halk sağlığını tehdit eden türden ürünler satıldığının tutanak altına alındığını, bu hususun açıktan fena kullanıma sebebiyet verdiğini, yine davalının akde aykırılık teşkil edecek eylemleri nedeniyle müşteri şikayetlerine maruz kaldıklarını ileri sürerek; kira sözleşmesinin feshini ve davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; bahsi geçen iş yerinde ticari faaliyette bulunduğunu, davacının iddialarının sözleşmeye aykırılık oluşturmayacağını, müşteri şikayetleri ile ilgili sunulan uydurma beyan ve delillerinin gerçeği yansıtmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmeye aykırılık taşıdığı iddia edilen müşteri şikayetlerinin kiracının işletmesinin hizmet ve fiyat politikasına ilişkin olduğu, 08.07.2019 tarihli ve 27.12.2018 tarihli gıda denetimlerindeki bozuk ürün tespiti, imhası ve ürünlerin mevzuata aykırı şekilde depolanması hususlarının da kiralananın kullanımıyla ilgisi olmadığı gibi kiracının 08.07.2019 tarihli denetimde beyan ettiği iddia edilen sözler tehdit ve hakaret içermediğinden kiralayan tarafından sözleşmenin devamını çekilmez hale getiren bir hal olarak kabul edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili dilekçesinde; aynı konuda farklı kiracı aleyhinde açılan davada, kiracının eylemlerinin özen kurallarına, gıda güvenliği şartlarına, hijyen kurallarına aykırı olduğu, akde aykırılık teşkil ettiği ve bunun doğrudan kiralananın kullanımı ile ilgili olduğu hususu nazara alınarak kira akdinin feshine ve kiralananın tahliyesine karar verildiğini, kararın onanarak kesinleştiğini, davalının özenle kullanma borcuna uymama şeklinde somutlaşan eylem ve işlemlerine ısrarla devam ederek akde aykırı davrandığını, davalının alkollü içki tüketimine müsaade etmemesi, müşterilere sağladığı ürünlerin hijyen kurallarına uygun olmaması,

ürünleri fahiş fiyatla satmaması gerektiği halde sözleşme ile getirilen bu hükümlerin tamamına aykırı davranışlar sergilediğini, resmi makamlarca tespit edilen hukuka aykırılıkların tek başına 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 316 ıncı maddesine aykırılık teşkil edecek nitelikte olduğunu, halk sağlığını tehdit eden bu tip bir duruma katlanılamayacağı hususunun davalıya Kadıköy 9. Noterliği aracılığı ile 10.01.2019 tarihli 2761 yevmiye numaralı ihtarname ile bildirildiğini, davalının hukuka aykırı eylemlerinin açıktan pek fena kullanım kapsamında kaldığını,

bu hususun giderilmesi için kiracıya süreli bir ihtarın gönderilmesine gerek bulunmadığını ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmeye aykırılık taşıdığı iddia edilen hususların kiralananın kullanımıyla ilgisi olmadığı gibi kiralayan tarafından sözleşmenin devamını çekilmez hale getiren bir hal olarak kabul edilemeyeceği, bu itibarla açıktan fena kullanım sebebiyle tahliye kararı verilmeyeceği, buna göre İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle; davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili, istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, 6098 sayılı Kanun’un 316 ncı maddesine dayanan akde aykırılık sebebiyle tahliye istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6098 sayılı Kanun’un 316 ncı maddesi gereğince; kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için; kiraya verenin konut ve çatılı iş yeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı iş yeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

2. Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Bunun dışında sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi, akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmaz.

3. Değerlendirme Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere ve bahsi geçen akde aykırılık iddiasını oluşturan eylemlerin açıktan fena kullanım oluşturmayıp, davalıya süreli ihtar gönderilmesi gerekeceğinin anlaşılmasına göre; davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Fazla alınan temyiz karar harcının istek hâlinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,