Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2022/8548 K.2023/3119

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.11.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 15.07.2012 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmenin ilk sayfasında kayıt altına alındığı üzere kiralananın tamir ve tadilata ihtiyacı bulunduğunun taraflarca kabul edildiğini, müvekkilinin bu sözleşmeden sonra binanın iç ve dış tadilatını gerçekleştirdiğini, davalının yürürlükteki bu sözleşmesinde sürenin 10 yıl olmasına rağmen binanın durumunun iyileştiğini tespit edince kira sözleşmesini sonlandırmanın yollarını aradığını, bu amaçla müvekkili şirket ile irtibata geçerek vekili olan Av. ... ... tarafından imzalanmış bulunan 15.10.2014 tarihli kira sözleşmesini yürürlüğe soktuğunu,

müvekkilinin bu aşamada taahhüt edilen kira bedellerini yükseltmiş olmasına rağmen çok büyük bir masraf yaparak ticari işletmeyi hizmete açması sebebiyle maddi kayba uğramamak için bu sözleşme kapsamında arttırılmış kira bedellerini ödemeye devam ettiğini ancak ekonomik koşullar karşısında aylık ödemelerini ifa etmekte zorlanmaya başladığını, kiraya veren ile görüşmeler yapıldığını ve binanın tamirat ve tadilatına harcanmış miktar dikkate alınarak taraflar arasındaki ödemede esnek davranılması ve kira bedelinin bu oranda indirilmesinin talep edildiğini, davalının bu talebi kabul etmediğini,

tahliye talepli takip başlattığını ve akabinde tahliye davası açıldığını, kiralanana yapılan harcamaların davalı nezdinde sebepsiz zenginleşme yaratacağını ileri sürerek; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmeleri uyarınca müvekkili tarafından mülkiyeti davalıya ait bulunan mecura yapılan tamirat ve tadilata ilişkin harcamalar ile yapılan işlemlerden dolayı binanın kazandığı değer itibariyle ileride arttırma hakkı saklı kalmak kaydıyla, toplam 10.000,00 TL' nin dava tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının mülkiyeti müvekkiline ait olan dava konusu taşınmazda 15.10.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, kiraların ödenmemesi üzerine davalı hakkında icra takibi başlatıldığını, yasal sürede kira bedelini ödenmeyerek temerrüde düşen davalı hakkında tahliye davası açıldığını, 15.10.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 1 inci maddesinde, tamirat ve tadilat işlemleri için tarafların birbirlerinden herhangi bir talebinin bulunmadığının hüküm altına alındığını,, yine sözleşmenin 7 inci maddesinde yer alan düzenlemeye göre de davacının herhangi bir alacak hakkı bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan 15.07.2012 tarihli kira sözleşmesi kapsamında taşınmaza birtakım tadilat ve tamiratların yapıldığı, daha sonra tarafların bir araya gelerek aralarında 15.10.2014 tarihli yeni bir kira sözleşmesi imzaladıkları, sözleşmenin 1 inci maddesinde “kiracı ve kiralayan arasında 05.07.2012 tarihinde imzalanan kira sözleşmesi ... bu sözleşme ile fesh edilmektedir.

Geçen süre zarfında kiracı kiralananın kullanılabilmesi için gerekli olan güçlendirme ve dekorasyon faaliyetlerinde bulunmuş, kiraya veren de bu sürede kira bedelinin bir kısmını almayarak kiracıya destek olmuştur.

Tarafların ... bu sözleşmenin imza tarihinden önceki geçmiş döneme dair birbirinden her hangi bir talepleri bulunmamaktadır.”, aynı sözleşmenin özel şartlar bölümü 7 inci maddesinde “Kiracı tarafından yaptırılan mobilya niteliğinde olanlar dışındaki her türlü imalat, dekorasyon, bölmeler, tavan ve taban döşemeleri yapıldıkları anda binanın demirbaşına dahil olmuş olacaktır.

Gerek tahliye, gerekse kira sözleşmesinin sona erdiği anda kiraya verene terk edilerek, hiç bir istemde bulunulmayacaktır” hükmünün yer aldığını, davacı vekilinin dava dilekçesinde, 15.10.2014 tarihli kira sözleşmesinin davacı şirket vekili ve davalı arasında imzalandığını beyan etmekle bu tarihli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığı,

sözleşme şartları gereğince yapılan tadilat ve tamirat masraflarının kiralayandan istenemeyeceği, davacı vekilinin dava dilekçesinde ileri sürmediği ancak sonraki aşamalarda beyan ettiği kira sözleşmesinin yetkisiz temsilci tarafından imzalandığı idiasının davanın değiştirilmesi ve genişletilmesi yasağı kapsamında olduğu, basit yargılama usulünde yer almayan cevaba cevap dilekçesiyle sonradan ileri sürülen hususların Mahkeme tarafından araştırılamayacağı, davacının kira bedellerini ödememesi nedeniyle icra kanalıyla tahliye edildiği,

sözleşmenin 10 yıl süreyle geçerli olmasının ancak tarafların karşılıklı olarak sözleşme hükümlerine uyması ile söz konusu olabileceği, davacının davasını açmakta haksız olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; Mahkemenin keşif ara kararı oluşturduktan sonra bu kararı uygulamak zorunda olduğunu, ara karardan rücu edilmesinin yasal olmadığını, Mahkemece tek taraflı davalı tarafın beyanlarına itibar edilerek delil toplanmasına karar verildiğini, sözleşmeyi davalının ihlal ettiğinin tespit edilmesi gerektiğini, davalının sadece kira alacağının tahsili için takip yapması gerekirken tahliye yolunu seçtiğini, mahalinde keşif yapılmadığı için davalıya ait taşınmazda yapılan masrafların miktarının denetlenmediğini, binada sebepsiz zenginleşme yaratacak şekilde güçlendirme yapıldığı hususunda hiçbir araştırma yapılmadığını, davacının 10 yıl kullanabilmek umuduyla bir binayı sıfırdan inşa ettiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu kiralanana ilişkin davacı ile davalı arasında ilk olarak ihtilaf konusu olmayan 15.07.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin imzalandığı, daha sonra aynı taşınmaza ilişkin davalı ile davacının vekili sıfatıyla dava dışı ... Sünbül arasında 15.10.2014 başlangıç tarihli yeni bir kira sözleşmesi imzalandığı, 15.07.2012 tarihli kira sözleşmesi ile 15.10.2014 tarihli kira sözleşmesindeki düzenlemeler karşısında davacının mecura ilişkin yaptığı harcamalara ve yapılan tadilatlar dolayısıyla mecurun değer kazanmasına ilişkin talepte bulunamayacağı, davanın reddine ilişkin kararın yerinde olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralanda yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin kiraya verenden tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ve 530 uncu maddeleri

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararındaki gerekçeye, taraflar arasında düzenlenen 15.07.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin daha sonra düzenlenen 15.10.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile feshedilmiş olmasına, dava konusu edilen imalatların 15.07.2012 başlangıç tarihli sözleşmenin yürürlükte olduğu dönemde yapıldığı ileri sürülmesine, 15.10.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 1 inci maddesinde tarafların sözleşmenin imza tarihinden önceki döneme dair birbirlerinden herhangi bir taleplerinin bulunmadığının kararlaştırılmış bulunmasına,

işbu sözleşme hükmünün taraflar açısından bağlayıcı olması nedeniyle davacı kiracının yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları davalı kiraya verenden talep edemeyecek olmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

17.100,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,