Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/1221 K.2023/1420

Taraflar arasında birleştirilerek görülen alacak davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Asıl davada davalı/birleşen davada davacı ... vekili tarafından Dairece verilen kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı asıl davada; davalı müteahhidin davadışı arsa sahibi ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden davalıya düşen dairelerden birini kaba inşaat halinde iken 10.12.2002 tarihinde noterden taşınmaz mal satış sözleşmesi ile satın aldığını, davalı ile düzenlenen 21.01.2004 tarihli senet başlıklı belgede taşınmaz satışından kalan 17.500 TL'den 3.500TL'nin ödendiği ve kalan 14.000 TL'nin de tapuyu alırken (tesliminden) en geç 3 gün içinde ödeneceğini karşılıklı kabul ettiklerini, 19.08.2004 tarihinde

eksikliklerin giderilmesi için ihtarname gönderdiğini, eksikliklerin davalı tarafından giderilmemesi üzerine tespit yaptırdığını ileri sürerek şimdilik dava tarihinden itibaren en yüksek reeskont faizi ile birlikte akdin ifasına ve dairenin teslimine, akdin süresinde ifa edilmemesinden dolayı 1.000 TL, tespitte belirlendiği üzere ortak alanlardaki eksikliklerin giderilmesi için 36.000 TL, dairedeki eksiklikler ve ayıp için 7.300 TL, 2.000 TL manevi tazminat, Mayıs 2004 – Mayıs 2006 tarihleri arasında mahrum kalınan kira bedeli için 9.324 TL,

Mayıs 2006 tarihi ve sonrası için aylık 512 TL kira bedeli ile ifa imkansızlığının söz konusu olması halinde durumun davalıdan kaynaklandığının tespiti ile 10.000 TL tazminatın davalıdan tahsiline, yargılama sırasında 15.05.2012 tarihli celsede, bağımsız bölümün verilememesi halinde bağımsız bölüme düşen arsa payının hisse olarak tescili, aynen ifa mümkün değilse dava tarihindeki değeri ile eksik iş bedelinin tahsili, 22.11.2002 tarihli celsede belediyenin yıkım kararı vermesi nedeniyle arsa payının tescili ile aynen ifa mümkün değilse dava tarihindeki değeri olan 73.000 TL'nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

2. Birleşen 2021/50 E. sayılı davada davacı; dava konusu taşınmaz hakkında 2001 tarihinde yapı tatil tutanağı düzenlendiğini ancak taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 2002 tarihli olup, davalı/asıl davada davacının bu durumu bilerek taşınmazı satın aldığını, satış bedelinden kalan 14.000 TL’nin satış vaadi tarihi olan 10.12.2002 tarihi itibariyle uyarlanarak ticari faizi ile birlikte ödenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; davacının edimlerini yerine getirmeden talepte bulunmasının haksız olduğunu, daire anahtarlarının haksız olarak ele geçirildiğini ve daire içindeki eksikliklerin birilmesinin bizzat davacı tarafça engellendiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 11.11.2014 tarihli ve 2014/486 E., 2014/1791 K. sayılı ilamıyla davanın tapu iptal ve tescil davası niteliğinde olduğu, taşınmazın İstanbul İli Pendik İlçesi sınırları içerisinde kaldığı, davaya bakmakla görevli ve yetkili mahkemelerin İstanbul Anadolu Nöbetçi Tüketici Mahkemeleri olduğu erekçesiyle kesin yetki kuralı gereğince mahkemenin yetkisizliğine, dosyanın görevli ve yetkili İstanbul Anadolu Nöbetçi Tüketici Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 04.05.2016 tarihli ve 2015/6669 E., 2016/12227 K. sayılı ilamıyla; talebin taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin dava niteliğinde olmadığından kesin yetki kuralının söz konusu olmayacağı, davalının da esasa cevap süresi içinde yetki ilk itirazında bulunmadığı gerekçesiyle işin esasının incelenmesi gerektiğinden bahisle karar bozulmuştur.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, davalının dava konusu arsa üzerinde inşa ettiği bina için Pendik Belediyesince yapılan inceleme sonucu projeye aykırılık nedeni ile yapı tatil tutanağı düzenlenerek yıkım kararı alındığı, davalının kusuru ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığından davacının mülkiyet aktarımı istemi yerinde olmadığı, ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen davacının tapu iptal tescil talebinin yerinde olmadığı,

tapulu taşınmazın harici satışının hüküm ifade etmemesi durumunda, taraflar verdiklerini geri alabileceğinden harici satış sözleşmesindeki satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre tazmini gerektiği, davacının 3.500 TL ödeme yaptığı, alınan bilirkişi raporuna göre 3.500 TL ödemenin denkleştirici adalet ilkesine göre 3.530,66 TL olduğu,

davacının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediği ve hukuken teslim de gerçekleşmediğinden rayiç değer talebinin yerinde olmadığı, ferağ icbar için teslim ve ödeme şartının gerçekleşmesi gerektiği, davacının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediği bu haliyle sözleşmenin ifa olanağı kalmadığından mülkiyetin nakline yasal olanak bulunmadığı, aynı zamanda ayıplı ifa veya geç ifaya bağlı menfi tazminatın müspet tazminatla birlikte hüküm altına alınamayacağından ayıplı ve geç ifaya bağlı menfi tazminat talebinin yerinde olmadığı,

birleşen davada ise davalının ediminin taşınmazın teslim ve tescili ile muaccel hale geleceği, taşınmazın birleşen davalıya teslim edilmediği ve birleşen davalı adına tescilin yerine getirilmediği gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulü ile 3.530,66 TL’nin dava tarihi olan 26.04.2005 tarihinden işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin taleplerin reddine; birleşen 2021/50 E. sayılı davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Dairenin 10.10.2022 tarihli ve 2022/4286 E., 2022/7524 K. sayılı ilamıyla, yargılama safahatinde, dava konusu taşınmazın tamamlandığı ve kat maliklerince oturumun başladığı ve dosyaya dava konusu taşınmaz için düzenlenen yapı kayıt belgesinin sunulduğu anlaşılmakla buna göre, Mahkemece, imar affı kapsamında yapılan başvuruların yapı malikleri tarafından yapılacağının mevzuat hükümleri çerçevesinde sabit olduğu da gözetilmek suretiyle, dava konusu taşınmazın gelinen aşamada imar affından yararlanıp yararlanmadığı hususu tam olarak netleştirilerek, imar affından yararlandığının anlaşılması halinde ise dava konusu taşınmazın tapu kayıtları da getirilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR DÜZELTME

A. Karar Düzeltme Yoluna Başvuran

Dairenin yukarıda belirtilen kararına karşı, davalı/birleşen davada davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

B. Karar Düzeltme Sebepleri

Davalı/birleşen davada davacı vekili; davacı/birleşen davada davalının, dava konusu yere ilişkin Belediyece verilmiş yıkım kararı olduğunu bildiği halde satış vaadi sözleşmesini imzaladığını, üzerine düşen yükümlülükleri de yerine getirmeyerek ödemesi gereken bakiye borcunu ödemediğini bu nedenle de sözleşmenin geçersiz olduğunu, ayrıca davacı/birleşen davada davalının teslim ve tescil taleplerinden feragat ettiğine dair dilekçeleri bulunduğunu, imar mevzuatına göre ise yapılan binaların ekonomik değerlerinin bulunmadığını ileri sürerek; mahkeme kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Asıl ve birleşen davalarda uyuşmazlık, taşınmaz alım satımından kaynaklı ifa ve ifanın mümkün olmaması halinde zararın tazmini ve alacak istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci maddesi gereğince istisnalar hariç tüm yapılar yerel idareden alınacak izne uygun tasdikli projesi doğrultusunda inşa edilmek zorunda olup, ruhsatsız ve kaçak yapılar, aynı Yasa'nın 32 nci maddesi uyarınca yıktırılır. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemelerce resen gözetilir. İmar suçu oluşturan kaçak yapıların yıkılması gerekeceğinden, bu tip yapılarda yaratılan ekonomik değerlerin korunmasından da söz edilemez (Bkz. HGK. 4.4.2001 gün 2001/15-305 E. 2001/336 K.)

2. Aynı Kanun'un Geçici 16 ncı maddesinin birinci fıkrası.

"Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir.

Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir." üçüncü fıkrası; " Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir.

Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir." dördüncü fıkrası; " Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 24/09/2020 tarihli ve E.:2019/21.

K.:2020/51 sayılı Kararı ile) (…) uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir." onuncu fıkrası ise; " Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır." şeklinde düzenlenmiştir.

3. Değerlendirme Somut uyuşmazlıkta; dava konusun taşınmazın tamamlandığı ve kat maliklerince oturumun başladığı ayrıca dava konusu taşınmaz için düzenlenen yapı kayıt belgesinin dosyaya sunulduğu tespit edilmiş olmakla, Mahkemece dava konusu taşınmazın imar affından yararlanıp yararlanmadığı hususunun araştırılması gerektiği anlaşılmakla davalı/birleşen davada davacı vekilinin karar düzeltme talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Karar düzeltme talebinin REDDİNE,

Aşağıda yazılı para cezasının karar düzeltme isteyene yükletilmesine,

Dosyanın mahkemesine gönderilmesine,