Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/1255 K.2023/2891

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, bozmaya uyan Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davalılardan İsmail vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalı ...'den 25.03.2014 tarihinde ... yeri olarak kiraladığı taşınmazın 18.07.2014 tarihinde davalı ...'a satıldığını, taşınmaz hakkında projeye aykırı tadilat yapılması sebebiyle yıkım kararı bulunduğundan bahisle ... yeri açma ruhsat başvurusunun reddedildiğini, taşınmazda kalıcı yatırım yaptığını, yapılan ... ve imalatların bedelinin mahkeme aracılığıyla yapılan tespitte 33.100,00 TL olarak belirlendiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, 33.100,00 TL maddi tazminatın davalı ...'den, kalıcı değerlerden dolayı şimdilik 5.000,00 TL'nin yasal faizi ile davalı ...'tan tahsilini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ...; ... yerini kullanılabilir bir şekilde davacıya kiraladığını, davacının ... potansiyelini tutturmaması üzerine izin almadan yaptığı işlerin karşılığını almak istediğini, yapılan tadilatlarla yaklaşık bir yıl taşınmazı kullanıp kiralanandan faydalandığını, taşınmazı satması nedeniyle hak ve borçların taşınmazı devralan diğer davalıya geçtiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ...; ... yeri ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesi için davacıya ihtarname gönderdiğini, davacının taşınmazdan ... yeri ruhsatı almadığı için değil ihtiyacından dolayı tahliye ettiğini, yapılan masrafların kiraya verenin muvafakati olmaksızın davacının kendi isteği çerçevesinde yapıldığını, malzemeleri ve yaptığı tadilatları tahliye ederken söküp götürdüğünü ve kiralananı kullanılamaz hale getirdiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 09.02.2016 tarihli ve 2015/267 E., 2016/123 K. sayılı kararıyla; davacı kiracının ayıbın giderilmesine ilişkin ihtarname göndermeksizin kira sözleşmesini fesherek kiralananı tahliye etmesi sebebiyle ayıba dayalı tazminat talep edemeyeceği, davacının faydalı imalatları tanık anlatımlarına göre söküp götürdüğü, kira sözleşmesine göre de tadilatlara ilişkin talepte bulunamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairece verilen 25.04.2019 tarihli ve 2017/7241 E., 2019/3785 K. sayılı ilamla; davacının sair temyiz itirazları reddedilerek, davacı kiracı tarafından kiralananda yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı hangisinin lüks olduğu belirlenip, faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden varsa yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değerin hesaplanması bakımından taraf ve Yargıtay denetimine elverişli şekilde rapor alınıp sonucuna uygun bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle, Mahkeme kararı bozulmuştur.

3. Daire bozma ilamına karşı bozma ilamına karşı, davalılardan İsmail vekili süresi içinde kararın düzeltilmesini istemiştir.

4. Dairece verilen13.02.2020 tarihli ve 2019/5168 E., 2020/1218K sayılı ilamla; kira sözleşmesinin Genel Şartlar 9 uncu maddesinde düzenlenen "Kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masraflarının kendisine ait olacağı ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan masraf için tazminat istemeye hakkı olmayacağını ve bu gayrimenkul inşaatının tamamı mal sahibinin olacağı" hükmünde kastedilen tezyinatın, süsleme anlamında olup zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin olmadığı, Mahkemece yapılacak işin.

05.03.2015 tarihli noter tutanağı da değerlendirilerek, konusunda uzman bilirkişi marifeti ile mahallinde yapılacak keşif suretiyle davacı kiracının, kiralananı 02.03.2015 tarihinde tahliye ederken iyi şekilde teslim etme mükellefiyetine uygun davranıp davranmadığı hususları belirlenerek sonucuna göre, davacı kiracı tarafından kiralananda yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı, hangisinin lüks olduğu tespit edilip,

faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden varsa yıpranma payı düşülmek suretiyle hesaplanması bakımından taraf ve Yargıtay denetimine elverişli şekilde rapor alınarak sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekir iken, bundan zuhül edilerek eksik inceleme ile hüküm tesis edildiğinin anlaşıldığından bahisle, karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairece verilen 25.04.2019 tarihli ve 2017/7241 E., 2019/3785 K. sayılı ilamın kaldırılmasına ve hükmün belirtilen gerekçeyle bozulmasına karar verilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının kiraya vereni ayıbı giderme hususunda ihtar etmeden kira sözleşmesini fesih edip taşınmazı tahliye etmesi sebebiyle ayıp nedeniyle tazminat talep edemeyeceği, 05.03.2015 tarihli noter tutanağı da değerlendirilerek, mahallinde yapılan keşif neticesinde alınan bilirkişi raporu uyarınca kiralananda yapılan söküp götürülemeyecek nitelikteki faydalı ve zorunlu masrafların imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş değerinin 10.200,00 TL olarak belirlendiği, bu bedelden kira sözleşmesini imzalayan davalı ...'in sorumlu olduğu,

diğer davalı yönünden ise masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edildiğinden bu davalının sebepsiz zenginleşmesine neden olmadığı gerekçesiyle; davanın davalı ... yönünden reddine, davalı ... yönünden kısmen kabulü ile 10.200,00 TL'nin dava tarihi itibariyle işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı ...'den tahsiline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili; taşınmazın 18.07.2014 tarihinde diğer davalıya devredildiğini, dolayısıyla davanın husumet yokluğundan usulden reddin gerektiğini, yapılan işlerin davacı tarafından gerçekleştirildiğine yönelik iddianın ispatlanamadığını, 25.03.2014 tarihli kira sözleşmesinin genel ve hususi şartlar başlıklı 9 ve 4. maddelerine göre davacının yapacağı tadilatların masraflarının kendisine ait olacağının ve müddeti bittiğinde bu masrafları istemeyeceğinin belirtildiğini;

dolayısıyla bu ... ve imalatların bedelinin istenemeyeceğini, kiracının sözleşme kapsamına dahil olmayan değişiklik ve yenilikleri açık rıza olmadan yapamayacağını, kiraya verenin büyük tadilatlarda yazılı muvafakatinin alınması gerektiğini, davacının yaptığı işe uygun bir kısım tadilatlar yaparak ... yerinin ticari olarak daha iyi bir görünüme kavuşması ve sadece işletme ihtiyacı için yaptığını, faydalı ve zorunlu olmadıklarını ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralanana yapılan imalatların bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Bilindiği üzere; Yargıtay tarafından bozulan bir hükmün, bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan Mahkeme, (bozma kararının kapsamı dışında kalmış olması nedeniyle) kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Bir başka anlatımla kesinleşmiş, bu kısımlar lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşturur (04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı YİBK).

2. Usuli kazanılmış hak kavramına ilişkin açıklanması gereken diğer bir husus ise; bir Mahkemenin Yargıtay tarafından verilen bozma kararına uyması üzerine, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğünün bulunmasıdır. Bu olgu Mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK).

3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 530 uncu maddesi uyarınca; "işsahibi, kendi menfaatine yapılmamış olsa bile, işgörmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir; ancak zenginleştiği ölçüde, işgörenin masraflarını ödemek ve giriştiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür."

4. Yargıtayın yerleşik uygulamaları; kiracının kiralananı tahliye ettikten sonra kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Aksi ispatlanmadıkça zorunlu ve faydalı imalatların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

3. Değerlendirme Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin ileri sürülen sebeplerin incelenmesinin artık mümkün bulunmamasına ve hükme esas alınan bilirkişi raporundaki hesaplamanın bozma ilamına uygun olduğunun anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 439 uncu maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,