Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/1314 K.2024/1100

Taraflar arasında birleştirilerek görülen itirazın iptali, tahliye ve tazminat davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince; asıl davanın itirazın iptali istemi yönünden kabulüne, tahliye istemi yönünden karar verilmesine yer olmadığına, birleştirilen 2015/1208 E. ve 2016/82 E. sayılı davaların kabulüne, birleştirilen 2016/499 E. sayılı davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davalı/birleşen davada davacı Nişantaşı A.Ş. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı/birleşen davada davacı Nişantaşı A.Ş. vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 12.03.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı ... Ltd.Şti. vekili Avukat ... ile davalı Nişantaşı A.Ş. vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl davada davacı kiraya veren vekili; müvekkilinin sahibi olduğu otel olarak projelendirilmiş ve ruhsatlandırılarak inşaatı tamamlanmış taşınmazın, 16.01.2015 tarihli kira sözleşmesi ile davalı şirkete kiraladığını, taraflar arasında bu sözleşmenin özel şartlarını düzenleyen 19.01.2015 tarihli ek sözleşme yapıldığını, davalının 2015 yılı Temmuz ayının 13 günlük kirası ile 2015 yılı Ağustos ayı kirasını ödemediğinden İstanbul 29. İcra Müdürlüğünün 2015/23557 Esas sayılı dosyası ile icra takibi yaptıklarını ancak davalının söz konusu takibe itiraz ettiğini,

davalı vekilinin 24.07.2015 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini fesh ettiklerini beyan ettiğini ancak bu beyana rağmen kiralananın tahliye edilmediğini ve anahtarları da davacıya teslim etmediklerini, aksine taşınmazda halen ticari faaliyetlerine devam ettiklerini, sözleşmenin feshinin haksız olduğunu ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalının dava konusu taşınmazdan tahliyesine, müvekkili lehine icra inkâr tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleşen 2015/1208 E. sayılı davada davacı kiraya veren vekili; Eylül ve Ekim 2015 kira alacaklarının tahsili için İstanbul 29. İcra Müdürlüğünün 2015/31422 E. sayılı takip dosyası ile yapılan takibe davalının itirazının haksız olduğunu ileri sürerek; itirazın iptaline, kiralananın tahliyesine ve müvekkili lehine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

3. Birleşen 2016/82 E. sayılı davada davacı kiraya veren vekili; Kasım ve Aralık 2015 kira bedelinin tahsili için İstanbul 29. İcra Müdürlüğünün 2015/35731 E. sayılı takip dosyası ile yapılan takibe davalının haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptaline, müvekkili lehine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

4. Birleşen 2016/499 E. sayılı davada, davacı kiracı vekili; kiralananın inşaatı devam ederken, taraflar arasındaki sözleşmeler uyarınca kiralanan binanın müvekkiline tefrişat çalışmalarının başlatılabilmesi amacıyla kısmen ve geçici olarak teslim edildiğini, binayı tefriş ettiğini, reklam ve tanıtımlarla işletmeye başlamaya çalışmışsa da binanın kesin tesliminin sürekli geciktiğini, yapılan işlerde önemli teknik eksiklikler olduğunun teknik danışman şirket raporları ile açıkça ve detaylıca listelendiğini, davalı kiraya verenin geçen zamana rağmen binanın kesin teslimini gerçekleştiremediğini,

kendisine bildirilen teknik ayıp ve eksiklikleri gideremediğini, davalının kesin teslimi gerçekleştirmemesi, eksiklik ve ayıpları gidermemesi nedeniyle sözleşmenin feshine neden olduğunu, kira sözleşmesinin 24.07.2015 tarihinde haklı nedenle feshedildiğini, dava konusu kiralanan otelde tespit yapıldığını ve haklı feshe konu olan eksiklikler ve ayıpların teknik olarak tespit edildiğini, söz konusu raporda ayrıca müvekkilinin işletmede faaliyete geçebilmek için KDV dahil toplam 745.010,21 TL yatırım yaptığının tespit edildiğini, kiralananın 31.12.2015 tarihinde tahliye edildiğini,

müvekkilinin kiralananı 10 yıl gibi uzun bir süre işleteceğini planlayarak yatırım yaptığını ancak davalının kusurlu eylemleri nedeniyle henüz 6 ay dolmadan sözleşmeyi feshetmek durumunda bırakıldığını ileri sürerek; müvekkili tarafından gerçekleştirilen yatırım masrafları olarak 745.010,21 TL, mahrum kalınan kazanca ilişkin şimdilik

1.000,00 TL, kiralananın işletme haline getirilmesi için yapılan işgücü harcaması zararına mahsuben şimdilik 1.000,00 TL’nin ihtarnamenin tebliğini takip eden tarihten itibaren işleyecek ticari reeskont faizi ile davalıdan tahsili talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl ve birleşen 2015/1208 E. ile 2016/82 E. sayılı davalarda kiracı davalı vekili; sözleşmede, binayı sözleşme ekindeki projeye uygun bir otel olarak faaliyete sokma konusunda mutabık kaldıklarını, bu hususun sözleşmenin esaslı unsuru niteliğinde olduğunu ancak taraflar arasındaki sözleşmenin açık hükümlerine ağmen davacının binayı tamamlayıp teslim etmediğini, bu nedenle kesin teslimin gerçekleştirilmediğini, son olarak davacıya 01.07.2015 tarihinde ihtarname keşide edilerek eksik ve ayıpların giderilmesinin istenildiğini,

eksiklik ve ayıpların giderilmemesi üzerine müvekkili tarafından 24.07.2015 tarihli ihtarname ile sözleşmeye aykırılık nedeniyle, haklı nedenle feshedildiğini, kira bedellerinin muaccel olduğu düşünülse dahi müvekkilinin yapmış olduğu yatırım bedellerinden söz konusu kira bedellerinin mahsup edilmesi gerektiğini, müvekkili tarafından kira sözleşmesi feshedildiğinden ve taraflar arasında yapılan görüşmeler neticesinde tahliye gerçekleştirileceğinden kira bedellerin talep edilebilmesinin mümkün olmadığını, kiraya verenin yaptığı işlere ait eksiklik ve ayıpların müvekkilinin tam kapasite ile işletmeye geçmesini engellediğini,

otel olarak vasıflarının azalmasına ve müşteri kaybına neden olduğunu, bunların davacının sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle gerçekleştiği dikkate alındığında müvekkilinden kira bedeli talep edilmesinin mümkün olmadığını savunarak davanın reddini ve davacı aleyhine kötüniyet tazminatına hükmolunmasını istemiştir.

2. Birleşen 2016/499 E. sayılı davada davalı kiraya veren vekili; kiralanan binanın tarihi eser kategorisinde olduğunu, müvekkilinin binanın tadilatı için proje çizdirdiğini ve binayı bu mimarı proje doğrultusunda yapılandırdığını, davacı ile müvekkili arasında binanın yapımı, tamiri, kullanacağı malzeme, yapım süresi vs. ile ilgili hiçbir anlaşmanın olmadığını, binanın belediye ekiplerince çeşitli zamanlarda denetlendiğini, gerekli tüm raporlar alınarak ve iskanın verildiğini, davacının iddialarının gerçek dışı olduğunu, binanın tamamlandığını, eksiklik olmadığını, kiralananın davacıya teslim edildiğini,

17.04.2015 tarihinde davacı adına işyeri açma ve çalışma ruhsatı alındığını, sözleşmeye göre davacının binanın tefrişine ilişkin olarak yaptığı sabit yatırımları bedelsiz bırakacağını, feshin haksız olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 16.01.2015 tanzim tarihli kira sözleşmesi ve 19.01.2015 tanzim tarihli kira sözleşmesine ek şartlar içeren sözleşme olduğu, kiralananın 31.12.2015 tarihinde tahliye ve teslim edildiğinin ihtilaf konusu olmadığı, ihtilaf konusu hususun kira sözleşmesinin davalı kiracı tarafından haklı nedenle feshedilip edilmediği, kiralananda hukuki ve fiili ayıp bulunup bulunmadığı, kiraya verinin sözleşmeye aykırılıklarının olup olmadığı,

kiralananın ayıplı ve kusurlu olması sebebiyle kiracının yatırım masrafı ve yoksun kalınan kar sebebiyle zararlarının doğup doğmadığı ve davalının ödenmemiş kira borçlarının bulunup bulunmadığı noktasında toplandığı, dava konusu taşınmazın davalı tarafından konaklama işletmesi olarak kullanılmak üzere kiralandığı, yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi raporunda belirtildiği üzere dava konusu taşınmazın konaklama tesisi olarak işletilmesinde bir engel bulunmadığı ve davalı kiracının sözleşmeyi fesih

sebeplerinin haklı olmadığı, sözleşme hükmüne göre 17.07.2015 tarihi itibariyle kiracının kira bedeli ödeme sorumluluğunun başladığı, davalı kiracı her ne kadar 24.07.2015 tarihinde fesih ihtarında bulunmuşsa da kiralananın anahtarlarının teslim edildiği tarihe kadarki kira bedellerini ödemekle yükümlü olduğu, kiralanan taşınmaz 31.12.2015 tarihinde tahliye ve teslim edildiğinden kiracının bu tarihe kadar kira bedellerinden sorumlu olduğu, dava açıldıktan sonra dava konusu kiralanan tahliye edildiğinden tahliye talebi yönünden dava konusuz kaldığından karar verilmesine gerek kalmadığı gerekçesiyle;

asıl davanın kabulü ile davalının İstanbul 29. İcra Müdürlüğünün 2015/23557 E. sayılı dosyasına yaptığı itirazın iptaline, takibin devamına, takibe konu alacak üzerinden hesaplanacak % 20 icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,tahliye davasının konusuz kalması sebebi ile karar verilmesine yer olmadığına, birleşen 2015/1208 E. ve 2016/82 E. sayılı davalarının kabulü ile davalının İstanbul 29. İcra Müdürlüğünün 2015/35731 E. ve İstanbul 22. İcra Müdürlüğünün 2015/31422 E. sayılı dosyasına yaptığı itirazların iptaline, takiplerin devamına,

takibe konu alacak üzerinden hesaplanacak % 20 icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, birleşen Mahkemenin 2016/499 Esas sayılı davasının reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı/birleşen davada davacı Nişantaşı A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı/birleşen davada davacı kiracı vekili; bilirkişi raporunda kiralananda birçok ayıp ve eksiklikler tespit edildiği, bu ayıplar neticesi yangın tehlikesi olmasına karşın kiralananın otel olarak işletilmesinde sakınca bulunmadığı yönünde oluşan hukuka aykırı rapora göre hüküm kurulduğunu, kiraya verenin sözleşmesel edimlerini gereği gibi yerine getirmediğinden kiraya verene ihtarname gönderildiği, sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini, kiraya verenin asli edim yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle kira bedelinin muaccel olmadığını, likit olmayan alacağa dayalı olarak icra inkar tazminatına hükmedilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; alınan bilirkişi raporlarında oteldeki eksikliklerin işletmeye engel nitelikte olmadığının bildirildiği, bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere taşınmazda sözleşmenin feshini gerektirecek hukuki ve fiili ayıp bulunmadığı anlaşıldığından davalı kiracının bu yöne ilişkin istinaf talebinin yerinde olmadığı, kiracının kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiğini ispat edemediği,

yine kira sözleşmesinin 7.1. maddesi ile özel şartlar 4.3 ve 5.1 maddeleri uyarınca kiralananda yapılan sabit yatırımın mal sahibine bırakılacağına ilişkin hüküm uyarınca, davacı kiracının zararın tazmini isteminin reddine karar verilmesinde de bir hata bulunmadığı, sözleşme hükmüne göre 17.07.2015 tarihi itibariyle kiracının kira bedeli ödeme sorumluluğunun başladığı, davalı kiracının kiralananın anahtarlarının teslim edildiği 31.12.2015 tarihine kadar kira bedellerini ödemekle yükümlü olduğu,

takibe konu kira alacakları likit olduğundan icra inkar tazminatına karar verilmesinde bir hata bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı/birleşen davada davacı kiracı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı-birleşen dosya davacısı kiracı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiraya veren tarafından açılan davalarda kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine, kiracı tarafından açılan davada ise kira sözleşmesinin haklı nedenle feshine dayalı tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ve 306 ncı maddeleri,

2. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 67 nci maddesi.

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, takibe konu kira alacaklarının kiralananın tahliye tarihine kadar olan döneme ait olmasına, teslim edilen kiralananda faaliyetine başlayan kiracının tahliye tarihine kadar olan kira bedellerini ödemesi gerekmesine, sözleşmede kira ödeme başlangıç tarihi ile kira bedellerinin kararlaştırılmış bulunması nedeniyle davaya konu kira alacağının likit olmasına, hükme esas alınan bilirkişi raporunda kiralananda tespit edilen eksikliklerin binanın otel olarak işletilmesine engel teşkil etmeyeceğinin belirlenmesine,

kiracı adına 17.04.2015 tarihli iş yeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmesi ve kiralananın tahliye tarihine kadar kiracı tarafından kullanılmasına, kiracının kira sözleşmesini feshinin haklı nedene dayalı olmadığının anlaşılmasına göre, davalı/birleşen davada davacı kiracının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

17.100,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalı/birleşen davada davacıdan alınıp davacı/birleşen davada davalıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,