Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/1335 K.2024/720

Taraflar arasındaki devremülk sözleşmesinin feshi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ..., ..., ... vekilleri tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 20.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davalılardan Geo Tur. İnş. Kiralama ve Dan. Hizm. Tic. A.Ş. ile diğer davalı Kuşadası Otel İşletmeleri Tur. İnş. Tic. A.Ş. vekili Avukat Bilge Topcu'nun sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, taraflar arasında yapılan devre mülk sözleşmeler gereğince davalılara ödeme yapıldığını, resmi şekilde yapılmayan sözleşmelerin geçersiz olduğunu, tapu devri yapılan bağımsız bölümün 538 malikinin olduğunu, davacının bağımsız bölümü yılda bir gün bile kullanmasının mümkün olmadığını, davalılar arasında organik bağ olduğunu belirterek sözleşmelerin geçersizliğinin tespiti ile iptaline, tapu kaydının iptali ile önceki malik adına tesciline, 194.150,00 TL’nin yasal faizi ile birlikte davalı şirketlerden müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... (Royal Şti.) vekili; davacının davalının anlaşmalı olduğu tesislerden biri olan Hlc Holiday Lesure Clup'ta konakladığını, sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, tapu devri nedeniyle sözleşmenin geçerli hale geldiğini, davacının kendi iradesi ile sözleşme imzaladığını, bu iradesini defalarca tekrarladığını, davacının konaklama ile ilgili bir talebinin olmadığını, davacının taahhüdünün tapu devri yapmak ve tatil hizmetini sunmak olduğunu, anahtar teslimi gibi bir durumun sözkonusu olmadığını, davacının toplam 170.400,00 TL ödeme yaptığını, 7712400667 ve 7712400667A numaralı sözleşmelerin tarafların iradesiyle feshedildiğini, sözleşme özgürlüğü ilkesi gereğince tarafların sözleşmenin türünü ve içeriğini serbestçe belirleyebileceğini belirterek davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... (Termalde Şti.) vekili; sözleşmenin devre mülk sözleşmesi olmadığını, sözleşmenin tapu pay devri içerdiğini, davacının tatilini hisse sahibi olduğu tesiste veya RCI sistemine kayıtlı otellerde kullanabileceğini, tapu devri ile davalının edimini yerine getirdiğini, davacının tesiste konakladığını, davalının tapularının çıkartılmasının akabinde rezervasyon ve konaklama için üyelere SMS gönderdiğini, davacının sözleşmede yazan döneminde arayıp rezervasyon yaptırıp tesise gelmek dışında yapacağı başka bir şey olmadığını, konaklama yapıp yapmamanın davacının insiyatifinde olduğunu, davacının toplam 23.750,00 TL ödeme yaptığını, sözleşme özgürlüğü ilkesi gereğince tarafların sözleşmenin türünü ve içeriğini serbestçe belirleyebileceğini belirterek davanın reddini istemiştir.

3. Davalı ... (Geo Şti.) vekili; Mahkemenin yetkili ve görevli olmadığını, husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesinin gerektiğini, sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince davalı şirketin sorumluluğunun bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

4. Davalı Kuşadası Otel İşletmeleri Turizm İnş. Tic. A.Ş. (Kuşadası Şti.) vekili; Mahkemenin yetkili ve görevli olmadığını, husumet yokluğundan davanın reddinin gerektiğini, bedelin diğer davalıya ödendiğini, tapu kaydının davalı tarafından devredilmediğini, davalı ile diğer davalıların tüzel kişiliklerinin farklı olduğunu, sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince davalı şirketin sorumluluğunun bulunmadığını, algı hukukunun etkisi altında davalıya husumet yöneltildiğini belirterek, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. Mahkemenin 15.01.2021 tarihli ve 2020/185 E., 2021/31 K. sayılı kararının istinaf edilmesi üzerine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 10.06.2021 tarihli ve 2020/797 E., 2021/1055 K. sayılı ilamı ile Mahkeme kararının kaldırılarak dosyanın iade edildiği anlaşılmıştır.

2. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında akdedilen asıl sözleşme ile bu sözleşmeye bağlı ek sözleşmelerin devre mülk sözleşmesi olduğu, sözleşmedeki kullanım süresine göre davacının maliki olduğu bağımsız bölüm üzerinde tüm pay sahiplerinin bir yıl içinde tatil hakkını kullanmalarının ve davalının tatil sağlama edimini ifa imkanının fiilen mümkün olmadığı, bu durum karşısında davacı yanın sözleşmelerin feshi talebinde haklı olduğu anlaşılmakla, davanın kabulü ile,

davacı ile davalılar arasında akdedilen VG01-0141A, VG01-0141AA, VG01-0141AAA, VG01-0141AAAA, 7712400667, 7712400667A, 7712400984 numaralı ve 02.04.2019 tarihli protokol başlıklı Hisseli Gayrimenkul Satış Sözleşmelerinin iptaline, sözleşmeler nedeniyle, davacı tarafından ödenen toplam 194.150,00 TL bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılar Royal Şti., Termalde Şti. ve Kuşadası Şti.den müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,

Yalova İli Termal İlçesi....., Köyü, 424 Ada, 26 Parselde bulunan 1. Kat 17 nolu bağımsız bölümde davacı adına kayıtlı 7/3650 payın iptali ile davalı Geo Şti. adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davalı Termalde Şti. vekili; önceki savunmalarını tekrarlayarak davacının sözleşmeyi benimsediğini, fiili kullanımın mümkün olmadığına ilişkin değerlendirmenin hatalı olduğunu, davacının tesisi kullanma imkanı olan 52 hissedardan biri olmadığının kimsenin malumunda olmadığını, davacının tatil hakkını hisse sahibi olduğu tesiste veya RCI sistemine kayıtlı otellerde kullanabileceğini, ödemelere itiraz ettiklerini ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı ......, Şti. vekili; önceki savunmalarını tekrarlayarak, davacının sözleşmeyi benimsediğini, fiili kullanımın mümkün olmadığına ilişkin değerlendirmenin hatalı olduğunu, davacının tesisi kullanma imkanı olan 52 hissedardan biri olmadığının kimsenin malumunda olmadığını, davacının RCI sistemi kapsamında istediği tesiste konaklayabileceğini, bu anlamda sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, tapuyu aldıktan sonra dava açmanın iyiniyetli olmadığını, ödemelere itiraz ettiklerini ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

3. Davalı Geo Şti. vekili; tüm kararların gerekçeli olmasının gerektiğini, sözleşmede imzası ve kaşesi olmayan davalıya husumet yöneltilemeyeceğini, davalı şirkete yapılan bir ödeme bulunmadığını, davalının tüzel kişiliğinin diğer davalılardan farklı olduğunu, farklı tüzel kişiliği olan şirketler arasında yorum yoluyla organik bağ olduğunun kabul edilemeyeceğini, davalı şirkete yöneltilen davanın ticaret hayatındaki evrensel ilkelere uygun olmayıp hukuka aykırı olduğunu, davalının maruz kaldığı durumun Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 6 ncı maddesinde düzenlenen "adil yargılanma hakkı"nın ihlaline neden olduğunu ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

4. Davalı Kuşadası Şti. vekili; tüm kararların gerekçeli olmasının gerektiğini, sözleşmede imzası ve kaşesi olmayan davalıya husumet yöneltilemeyeceğini, davalı şirkete yapılan bir ödeme bulunmadığını, davalının tüzel kişiliğinin diğer davalılardan farklı olduğunu, farklı tüzel kişiliği olan şirketler arasında yorum yoluyla organik bağ olduğunun kabul edilemeyeceğini, davalı şirkete yöneltilen davanın ticaret hayatındaki evrensel ilkelere uygun olmayıp hukuka aykırı olduğunu, davalının maruz kaldığı durumun Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 6 ncı maddesinde düzenlenen "adil yargılanma hakkı"nın ihlaline neden olduğunu ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalılar Royal ve Termalde şirketleri, sözleşmede belirtilen tesislerin ve tatil yapma imkanına sahip olduğu başkaca tesislerin davacının tatil yapabilmesi için faal ve kullanıma elverişli olduğunu ileri sürmüş ise de bu savunmaya ve davacının belirtilen RCI sistemini fiili olarak kabulüne ilişkin herhangi bir belge ibraz edilmediğinden mevcut duruma ve dava konusu bağımsız bölümdeki hissedar sayısına göre davacının kendisine pay devri yapılan bağımsız bölümde tatil hakkını kullanması fiilen mümkün olmadığından davalıların tapu devir edimlerini yerine getirmelerine

rağmen davacının tatil hakkını kullanmasına ilişkin edimlerini yerine getirmedikleri, sözleşmenin bu haliyle ifasının mümkün olmadığı, davacının konaklama yaptığını ve tatil hakkını kullandığını davalıların dayandıkları deliller ile ispatlayamaması, davacının yaptığı ödeme miktarının dosyadaki deliller ile belirlenebilir olması nedeniyle davalıların istinaf talebinin yerinde olmadığı, Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin benzer dosyalardaki kararlarına istinaden davalı şirketler arasında organik bağ bulunduğunun kabulü gerektiğinden, davalıların istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı Kuşadası Şti., Royal Şti., Termalde Şti. vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekilleri istinaf dilekçesinde ileri sürdükleri itirazları tekrar ederek kararı temyiz etmişlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin ve tapunun iadesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 50 nci maddesi.

2. Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin 7, 8, 9/3, 15/3 üncü maddeleri.

3. Dairemizin 2022/2328 E., 2023/1982 K. sayılı emsal kararı.

3. Değerlendirme 1. Devre mülk hakkı 634 sayılı KMK’nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile TMK'nun 706, TBK'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir.

2. Somut uyuşmazlıkta, tapu devri ile geçerli hale gelen sözleşmeden, dava konusu tesisin davacı tarafça kullanıldığına dair dosya arasında delil bulunmamasına göre, zilyedliğin devri de ispatlanamadığından, davacının yönetmelikte belirlenen usulle cayma hakkını kullanması nedeniyle sözleşmenin feshedilmesi yerinde görülmüştür.

3. Bu nedenle temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, emsal Yargıtay kararlarında da davalılar arasında organik bağ olduğunun kabul edilmesine ve yukarıda açıklanan mevzuat hükümlerine göre, davalıların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,