Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/1359 K.2023/3206

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; taraflar arasında 14.04.2014 tarihinde "Satış Yetki Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşme gereği edimlerini yerine getirmesine rağmen davalı tarafın edimlerini yerine getirmediğini ve sözleşmeye aykırı hareket ederek feshedilmesine sebep olduğunu, sözleşmedeki yükümlülüklerinin yerine getirilmesi amacıyla satış ofisi kurulduğunu, reklam çalışmalarına girişildiğini, ofis ve ekipman için gerekli oluşumun meydana getirildiğini ve sıkı bir çalışma başlatıldığını, ancak herhangi bir taşınmazın satışına davalıyı ikna etmeyi başaramadığını, bir tane dahi satış gerçekleştiremediğini, çalışmalarının boşa gittiğini,

bir yıl boyunca davalının satışa ikna olmasını beklemesi ve arada yaptığı masraflara katlanmasına rağmen davaya konu sözleşme sebebiyle herhangi bir kazanç sağlayamadığını ve büyük zararlara uğradığını, son olarak davalıya kendisine başvuran bir kısım müşterilerin satışa hazır olduğunun bildirildiğini, 26.02.2015 tarihli noter ihtarı ile satışa davet ve aksi halde sözleşmenin feshedileceği ihtarını içerir yazı gönderilmesine rağmen, davalının bu daveti de kabul etmeyip cevaben 05.03.2015 tarihli yazısı ile bir kısım haksız ve mesnetsiz bahaneler göstererek satıştan kaçınıldığını,

davalının sözleşmeye uymasına yönelik tüm davetlerini karşılıksız bırakması sebebiyle artık sözleşmeye uymayacağı açıkça belli olduğundan 16.03.2015 tarihinde davaya konu gayrimenkuldeki satış ofisini tahliye edip teslim ettiğini, ayrıca bir fesih yazışması yapılmadığını, ihtara uyulmaması halinde fesih yerine geçeceği açıkça belirtildiğinden ikinci bir fesih yazısına gerek duyulmadığını, davalı ile akdedilen sözleşmeye göre her bir bağımsız bölümün tek tek fiyatlandırıldığını, bütün binaya tek bir alıcı bulması yönünde bir sözleşme yapılmadığını ileri sürerek,

fazlaya ilişkin talep ve dava haklarını saklı kalmak üzere şimdilik, davalının işbu sözleşme ile yüklendiği edimlerini yerine getirmemesi ve sözleşmenin feshine sebep olması nedeniyle oluşan müspet zararı için şimdilik 100.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı.

Sultanbeyli 7465 Ada 2 Parselde inşa edilecek Harmony parktaki ofis dairelerinin satışına davacının aracılık etmesi hususunda tarafların anlaştıklarını, bu uğurda kurulan satış ofisinin dekorasyon işlerinin tümünün firma tarafından yerine getirildiğini, satış ofisine döşenen mobilyalar için davacıya 5.000,00 TL ödendiğini, ayrıca kurulan bu satış ofisi için davacıdan herhangi bir kira bedeli de alınmadığını, davacının şirkete vadettiği satış performansını yerine getirmediğini, sözleşme kurulduğunda davacı tarafından bir seneye kalmaz tüm dairelerin satılacağı gibi vaatlerde bulunulduğunu,

bir yıllık periyotta sadece 3-4 kişiyi ofislere bakmak üzere getirdiğini fakat tek bir taşınmaz dahi satılmadığını, dışarıdan müşteri getirmek şeklinde değil, sadece inşaatın yapıldığını görüp soranlara ofisler için bilgi verdiğini, davacının ilk sözleşme kurulurken vadettiği çalışmayı yapmadığından herhangi bir satış yapılamadığını, davacı ve davalının dava konusu ofislerin tek tek satımı veya komple satımı üzerine anlaştıklarını, 14.04.2014 tarihli sözleşmenin 4. maddesinde bunun açıkça düzenlendiğini,

davacının iddia ettiği gibi sadece binanın komple satılması konusunda davacının getirdiği müşterileri toplu satım yapılacak bahanesi ile reddetmediğini, 26.02.2015 tarihli ihtarnamede belirtilen müşterilere 14.04.2014 tarihli fiyatlar ile değil, emlak piyasasındaki yükselişle aynı oranda bir artış ile satım yapılması konusunda davacı ve alıcı ile görüşmek üzere davet gönderildiğini, fakat davacı tarafından bu davete herhangi bir cevap verilmediğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla. Türk Borçlar Kanunu'nun 520 nci maddesinde simsarlık sözleşmesinin, "simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir." şeklinde tanımlandığını, aynı Kanunun 521 inci maddesi.

"Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır." hükmünün yer aldığını, davacının simsarlık sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğini somut delillerle ispatlayamadığı, tanık beyanlarının başkaca delillerle desteklenmediği, davacının, davalı tarafın edimlerin ifasına engel olduğuna ilişkin iddialarının da soyut olduğu, davacının davalı tarafla üçüncü kişiler arasında herhangi bir satış sözleşmesinin kurulmasını sağlayamadığı, dolayısıyla ücrete hak kazanamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı istinafında; davada haklılıklarını ispat ettikleri hususunun gerek bilirkişiler gerekse mahkeme tarafından göz ardı edildiğini, görevinin AVM içindeki dükkanların pazarlanmasını yapmak olduğunu, satış yetkisinin verilmediğini, alıcılarla kendisinin konuşacağını beyan ettiğini, satın alma talepleri olanları davalıya bildirdiğini, davalının bir yıldan fazla süre boyunca hiçbir alıcı ile görüşmeye yanaşmadığını, pazarlama faaliyeti devam ederken fiyatların güncellenmesi gerektiğini davalının değil kendisinin beyan ettiğini, tanık beyanlarının sağlıklı alınamadığını,

bir araç satış galerisindeki pazarlamacılarda olduğu gibi AVM'nin çalışanı görüntüsü verecek şekilde pazarlama alanı verildiğini, alıcılara yaptığı sunum sonrasında anlaşma noktasına gelenlerle anlaşmak için davalının bir türlü alıcıların karşısına çıkmadığını, Mahkeme tarafından bu hususun değerlendirilmediğini, davalı tarafın AVM içerisindeki dükkanları fiili olarak ayırmaması yanında bağımsız bölümleri oluşturmaması ve kat yerleşim planlarını hazırlamaması nedeniyle kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurmayarak hazır hale getirmemesinin karara tesir etmediğini,

kanunda simsar olarak nitelendirilmiş olsa da ... yerinde konumlandırılmasının satış ve pazarlama birimi şeklinde olduğunu, tahsis edilen bölümün AVM'nin satış ofisi şeklinde dizayn ve ilan edildiğini, bir yıldan fazla süre boyunca hiç satış yapılmamasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davalının kötü niyetinin korunamayacağının göz ardı edildiğini belirterek, İlk Derece Mahkemesinin kararının kaldırılarak, davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; simsarlık(tellallık) sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılmasının yeterli olduğu (TBK'nın 520/3 maddesi), TBK'nın 521/1 maddesi uyarınca, simsarın ücrete hak kazanabilmesi için aracılık ettiği sözleşmenin kurulması gerektiği, ancak bu düzenlemenin emredici nitelikte olmayıp yedek hukuk kuralı niteliğinde olduğu, somut olayda sözleşme hükmüne göre sözleşme süresi içinde davacı tarafça sözleşmede belirtilen edimlerin yerine getirildiğinin usulü delillerle ispatlanamadığı, sözleşme kapsamında herhangi bir satışın gerçekleşmemiş olduğu,

her ne kadar davacı tarafça sözleşmenin yerine getirilmemesinin davalının eylemleri nedeniyle olduğu iddia edilmiş ise de sözleşme içeriğinde davalı tarafın gayrimenkullerle ilgili olarak herhangi bir edim yüklenmediği, sözleşme iki taraflı bir sözleşme olmakla birlikte ağırlıklı olarak davacı ediminin söz konusu olduğu, bu durumda davalı tarafın sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin feshine neden olduğunun ve müspet zarara sebep olduğunun ya da davacı simsarın ücrete hak kazandığının kabulünün mümkün görülmediği,

diğer taraftan sözleşme tarihi ile iddia edildiği üzere satış tarihleri arasında geçebilecek süre içerisinde taşınmaz değerleri ile ilgili olarak gelişen değişiklikler kapsamında davalı şirketin satış öncesinde ihtarnameye cevap dilekçesinde belirtmiş olduğu üzere, fiyatlar konusunda revize talebinin sözleşmeye aykırılık teşkil etmediği gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davalının sözleşme hükümlerine aykırı davranması nedeniyle oluşan müspet zararın tazmini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 520 nci maddesi; "Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. " 3. Değerlendirme

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle taraflar arasında düzenlenen 14.04.2014 tarihli "Satış Yetki Sözleşmesi" 'nde, davacının davalı şirket tarafından tamamlanmış dairelerin satış işlemine aracılık edeceği, satış halinde hizmet bedeli ödeneceği, dairelerin pazarlama reklam, baskı, basın, sair medya ilanı vermek, pankart asmak,

internet kanalı ve diğer tanıtım faaliyetlerinde bulunma masraflarının davacı tarafa ait olacağının kararlaştırılmış olması nedeniyle de Mahkemece verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmakla davacının tüm temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacının yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,