Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/1452 K.2023/999

Taraflar arasındaki menfi tespit davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalı ile imzalanan 14.01.2016 tarihli harici satış sözleşmesi gereğince dört adet dairenin 240.000 TL'den satılması hususunda anlaştıklarını, bedelin ödenmesi sonrasında davalının talebi üzerine teminat senedi düzenlendiğini, daireler tamamlanıp tapu devir aşamasına gelindiğinde teminat senedine dayalı icra takibi başlatıldığını, sözleşme adi yazılı şekilde yapıldığından geçersiz olup herkesin aldığını iade ile yükümlü olduğunu, bu çerçevede ödenen 240.000 TL'yi faizi, icra masrafı ve harcı ile birlikte ödemeye hazır olup geçersiz satış sözleşmesinin teminatı olarak verilen senedin de iade edilmesi gerektiğini,

teminat senedinde yazdığı miktar kadar borçlu olmadığını, caymayı bildirmeden takibe geçildiğini, davalı ile uzlaşıldığı inancıyla takibe itiraz süresinin de geçirildiğini, takibe konu senet teminat senedi olup kambiyo senetlerine mahsus yolla icra takibi yapılamayacağını ileri sürerek; sözleşmede belirtilen tutarı aşan kısım bakımından borçlu olmadığının tespiti ile lehine kötü niyet tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; senet tutarının teslim tarihi için öngörülen satış bedeli kadar olduğunu, sözleşmede dairelerin iskanı alınmış vaziyette 30.07.2016 tarihinde teslimi kararlaştırıldığı halde dava tarihi itibariyle dahi teslime hazır bulunmadığını, senedin teminat senedi olmayıp üzerinde de teminat senedi olduğuna dair bir ifade yer almadığını, sözleşme uyarınca taşınmazlar teslim edilmediğinden senedin takibe konulduğunu savunarak, davanın reddini ve davacı aleyhine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; adi yazılı sözleşme gereğince dairelerin bedelinin davalı tarafından davacıya ödendiği ancak davacının sözleşmeye aykırı olarak daireleri üçüncü kişilere devrettiği, dolayısıyla devir borcunu yerine getirmediği, dairelerin teslim alınmasını içeren ihtarnamenin 09.12.2016 tarihinde keşide edildiği ancak tapuların ihtarnameden önce 14.11.2016 tarihi itibari ile üçüncü kişilere devredildiği, davacının borçlu olmadığını ispatlayamadığı, davacının kötü niyetle hareket ettiği de sabit olmadığından davacı aleyhine tazminat talebinin yerinde olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili; takibe konu senedin dairelerde eksiklikler tespit edilmesi halinde kullanılmak üzere teminat senedi olarak verildiğini, sözleşmeden dönülmeden ödenen bedelden fazlasının talep edilmesinin ve teminat senedinin takibe konulmasının kanuna aykırı olduğunu, davacı şirketin üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğini, davalının teminat senedini takibe koyarak sözleşmeyi geçersiz kıldığını, dairelerin teslim alınması hususunda ihtar gönderildiği halde davalının daireleri almaktan vazgeçmesi üzerine dairelerin satıldığını, Mahkemenin gerekçesinin yerinde olmadığını, davalının yeniden sağlanan anlaşmadan caydığını,

sözleşme geçersiz olduğundan verilen bedel dışındakileri talep hakkı bulunmadığını ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı vekili; davalı lehine kötü niyet tazminatına hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı, senedin teminat senedi olduğunu iddia etmekte ise de taşınmazın taahhüt edilen tarihte teslimi ve tapuda satışın yapılması ediminin temini için verildiği, davacı tarafından edim yerine getirilmemekle senette yazılı miktardan sorumlu olacağı, eş söyleyişle senedin hükümsüz kaldığının davacı tarafça ispatlanamadığı, davalı tarafından da davacının icra takibinde kötüniyetli olduğu yasal delillerle ispatlanamadığı gerekçesiyle, taraf vekillerinin istinaf istemlerinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü nedenleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, menfi tespit istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1.Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ıncı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 237 inci, Tapu Kanunu'nun 26 ıncı ve Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı maddeleri gereği geçerlilik koşuludur. Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir.

2. Öte yandan, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtayın kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, 6098 sayılı Kanun'un 183 üncü ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir.

Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur.

3. 6098 sayılı Kanun'un 184 üncü maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.

3.Değerlendirme

Davacı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında Malkara Noterliğinin 27.02.2012 tarihli ve 01793 yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi bulunduğu, bu kapsamda davacının adi yazılı şekilde alacağın temliki hükümlerine göre ilgili bağımsız bölümleri davalıya satışına dair sözleşmenin geçerli olduğu, sözleşmede satın alınan daireler karşılığında alıcıya tapu verilmediğinden senet verildiğinin ve senedin dairelerin tesliminden sonra satıcıya iade edileceğinin kararlaştırıldığı, dairelerin davacıya sözleşmeye uygun olarak tesliminin ispatlanamadığı,

bu çerçevede temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,