Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/1532 K.2024/250

Taraflar arasındaki sözleşmenin uyarlanması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında Düzenleme Şeklinde Hasılat Paylaşımına dayalı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiğini, ne var ki bu yatırım ortamının 15 Temmuz 2016 gecesi meydana gelen darbe kalkışması ile büyük yara aldığını, sonrasında piyasalarda çok ciddi gerilemeler yaşandığını, ekonomik verilerin değiştiğini, söz konusu durumların sözleşmesel süreci de kaçınılmaz bir şekilde etkisi altına aldığını, sözleşmenin akdi ertesinde meydana gelen bu sosyal ve ekonomik şartların şirket açısından öngörülebilir olmadığını, döviz kurlarında meydana gelen artışın süreklilik arz edecek şekilde uzun bir sürece yayılması,

malzeme, işçilik, nakliye fiyatlarının fahiş derecede artmasına yol açtığını, inşaat maliyetlerinde meydana gelen artışa ek olarak bankaların kredi ve faiz artımı yoluna gitmesi neticesinde satışlarda büyük oranda gerilemeler yaşandığını, tüm ekonomik zaruret halinin inşaat sektöründe yarattığı katlanılamaz duruma rağmen müvekkilinin bağımsız bölüm satın alan müşteri tüketicilere süresinde teslim yapabilmek amacıyla tüm imkanlarını ve iç gücünü kullanarak inşaatı bu aşamalara kadar getirdiğini, diğer yandan davalı arsa sahibine hasılat payı ödemelerine devam ettiğini,

davalının ise sözleşme gereğince şirket tarafından meydana getirilen inşaat oranı ya da satış oranlarına göre fek etmesi gereken ipoteği fek etmediğini, şirketin inşaat oranı kapsamında % 60,5 oranında fekke hak kazandığını, davalının sözleşme imzasından sonra sadece % 15 oranında ipotek fekki gerçekleştirdiğini, sonradan ortaya çıkan bu öngörülemez hallerin sözleşmenin ifasını zorlaştırdığını, davalı arsa sahibi hasılat payının indirilmesine dair koşullar oluştuğunu ileri sürerek; davalı arsa sahibinin sözleşme ile %38 olarak belirlenen arsa payı oranının en az % 8 puan indirilmesi suretiyle % 30 olacak şekilde belirlenmesine,

taraflar arasında asgari arsa satış bedelinin de bu yeni belirlenecek orana indirilmesine, davalı arsa sahibinin sözleşmenin 9.5. sayılı maddesine aykırı davranarak ipotek fekkini gerçekleştirmemesi sebebi ile öncelikle işbu gecikilen sürelerin yine sözleşmenin 11.2. maddesinde belirlendiği şekilde tespit edilerek inşaat süresine eklenmesine, meydana gelen ekonomik zaruret hali ve değişen koşullar çerçevesinde, yukarıda anılan davalı arsa sahibinin kendi kusuru ile ipotek fekkinde geciktiği süreler ile sözleşmede yer alan cezasız ek sürelerin inşaatın tamamlanma süresine ilave edilmesinden sonra,

inşaatın tamamlanma süresinin tazminatsız ve kısıtlamasız bir şekilde 18 ay ek süre ile uzatılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; uyuşmazlık konusu olayda sözleşmenin uyarlanması koşullarının gerçekleşmediğini, asgari gelir taahhüdü ihtiva eden hasılat paylaşımına dayalı gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde uyarlama talep edilemeyeceğinin Yargıtayın yerleşik görüşü olduğunu, davacının talep ve eylemlerinin dürüst davranma ilkesine açıkça aykırı bulunduğu,

ahde vefa ilkesinin geçerli olduğunu, sözleşmenin kurulmasından sonra uyarlanmasının istisna olup ancak çok ender ve sıkı koşulların varlığı halinde mümkün olabileceğini, sözleşmenin muhtevasında veya kanunda değişen şartların sözleşmeye etkisini belirleyen hükümler varsa, artık hakimin bizzat koyacağı kuralla veya kararla sözleşmeyi değişen şartlara uyarlamasının mümkün olmayacağını, hakim sözleşme veya kanundaki hükümleri uygulayacağı bu sebeple kanunda ve sözleşmede değişen koşullara ilişkin herhangi bir hükmün bulunmaması koşulunun somut olayda gerçekleşmediğini,

sözleşme süresinin uzamasına ilişkin hallerden hiçbirinin mevcut olmadığını, davacının sözleşmede sayılı olanlar dışında bir sebep ile süre uzatım talep edemeyeceğini, sözleşmenin 6.1. maddesi uyarınca ruhsat almış olduğu 22.09.2016 tarihinden itibaren 30 ayın sonunda yani 22.03.2019 tarihinde inşaat edimini tamamlaması gerekirken henüz (kendi beyanıyla inşaatı %60 oranında tamamlayan) inşaatı tamamlayamayan ve sözleşmede tarafların asli edim olarak nitelendirdikleri müvekkil hasılat payını da 21.08.2017 tarihinden bu güne üçüncü kişilerden tahsil edilmiş olmasına rağmen müvekkile ödemeyen davacının kendi beyanıyla temerrüde düştüğünü ikrar

etmiş olması karşısında uyarlama talep edemeyeceğini, davacının inşaatın bugün için ulaştığı tamamlanma oranına ilişkin verdiği bilgilerin de gerçeği yansıtmadığı savunarak, davanın reddine ve kötüniyet tazminatına karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı, ülkemizde 15.07.2016 tarihinde yaşanan darbe girişiminden sonra meydana gelen ekonomik ve sosyal değişiklikler ile bu süreçlerin yarattığı etkilerin bulunduğunu ispat yönünden belirtmiş ise de; taraflar arasındaki Üsküdar 9. Noterliğinin 11.07.2016 tarihli ve 21011 yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Hasılat Paylaşımına dayalı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin darbe girişiminden 4 gün önce imzalandığı, sözleşmeye göre yapı ruhsatının 22.09.2016 tarihinde verildiği,

anahtar tesliminin yapı ruhsatının alınmasından itibaren en geç 30 ay içerisinde gerçekleştirileceği, buna göre 30 ayın 22.03.2019 tarihinde tamamlanacağı, davacının teslim tarihini 120 gün öteleme hakkı ile birlikte nihai sürenin 22.07.2019 tarihi itibariyle sona ereceği, davacı şirketin başlangıçta sözleşmeyi ifa etmeme konusunda özgür iradeye sahip olduğu, tacir olan ve basiretli bir tacir gibi davranmakla yükümlü olan davacının ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak sözleşmeyi ifa etmiş olduğu yönünde dosyada bir bilgi bulunmadığı,

aksine dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerden davacı şirketin faaliyette bulunduğu inşaat alanında oluşturduğu iş potansiyelinin yüksek olduğu, davacının kendi beyanına göre inşaatı %60 lık seviyeye getirdiği, bu seviyenin dosyada alınan 08.01.2021 tarihli bilirkişi raporuna göre %75 seviyesinde olduğu, dava tarihine kadar işin büyük kısmının tamamlandığı, davalının taşınmaz mülkiyetini davacıya devrettiği ve %15 oranında teminat ipoteğinin davalı tarafından kaldırıldığı, işbu dava açıldıktan yaklaşık 2 ay sonra sözleşmenin nihai süresinin sona erdiği,

eldeki davanın sözleşme süresi bitmek üzereyken ve edim ifa edilmiş iken açılmış olması nazara alındığında, sözleşmenin davacı tarafından benimsendiğinin kabulü gerektiği, yasada öngörülen uyarlama koşullarından, borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş olması veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması halinin somut olayda gerçekleşmediği, sözleşmenin imzalandığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun olmadığı,

sözleşmedeki düzenlemeler ve sözleşmenin davacı tarafından benimsendiğinin kabulü yönündeki tespitler doğrultusunda davalı arsa sahibinin ipoteğin fekkini gerçekleştirmediği iddiası ile gecikilen sürelerin inşaat süresine eklenmesi, buna ilaveten inşaat tamamlama süresinin tazminatsız ve kısıtlamasız bir şekilde 18 ay ek süre ile uzatılması istemlerine itibar edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili. 2 koşul üzerinden davanın reddedildiğini, diğer 2 koşul yönünden red gerekçesi oluşturulmadığını, taraflar arasında derdest olan inşaatın hükmen kaldırılması talepli dava olmasına "ipotek fekkinin gerçekleştirilmesinde gecikilen sürelerin tespit edilerek inşaat süresine eklenmesi" taleplerinin reddi yönünden hiç gerekçe oluşturulmadığını, hakimin sözleşmeye müdahale koşullarının belirtilen darbe girişimi sonrası oluşan durumlar nedeniyle gerçekleştiğini,

kanunun aradığı taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun sözleşmenin imzaladığı 11.07.2016 tarihinde aranması ve kararını bu yönde gerekçelendirmesinin hatalı olduğunu, döviz kuru, faiz, ödeme güçlüğü,ifa imkansızlığı gibi durumların irdelenmediğini, davalı arsa sahibinin sözleşmenin 9.5. maddesi gereğince fek etmesi gereken inşaat teminat ipoteğini zamanında ve gereği gibi fek etmediğini, davalı arsa sahibine gönderilen 02.03.2018 tarihli ihtarname ile fek yükümlülüğü hususunun ihtar edildiği,

ancak davalı arsa sahibinin inşaat teminat ipoteğini fek yükümlülüğünden kaçınmakta ısrarcı olmaya devam ettiğini, davanın açılma tarihi ile aynı gün kesin yetki kuralı gereğince ...

Asliye Hukuk Mahkemeleri yetki sınırları içerisinde ipoteğin fekki talepli dava açıldığını, istinafa konu dava kapsamında da, davacının haksız ve hukuka aykırı olarak inşaat teminat ipoteğin fekkinden imtina ettiği sürelerin sözleşmenin 11.2. maddesinde belirlenen şekilde tespit edilerek inşaat süresine eklenmesinin de talep edildiğini, mahkemece alınan ve fakat itibar edilmeyen bilirkişi raporunda da inşaat teminat ipoteğinin fek edilmesi gerektiğinin tespit edildiğini, ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/315 E. sayılı dosyası beklenmeksizin taleplerinin reddedildiğini, ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/315 E. sayılı dosyası kapsamında inşaat teminat ipoteğinin % 33 oranında kaldırılmasına karar verildiğinden, davacı şirketin talebinde haklı olduğunun tespit edildiğini, gerektiğinde bu talep yönünden dosya tefrik edilerek yargılamaya devam olunması gerekirken davanın gerekçesiz olarak reddedildiğini ileri sürerek; kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu olayda davacının başlangıçta seçme özgürlüğü varken serbest iradesiyle sözleşmedeki yükümlülüğünü belirlediği, ülkemizde zaman zaman ekonomik krizlerin vuku bulduğu ve bu bağlamda döviz, faiz vb. araçlarda dalgalanmaların bulunduğu, davacının bu riski önceden öngörebilecek durumda olmasına rağmen davaya konu sözleşmeyi imzaladığı, işlem temelinin çökmesinden bahsetmenin olanaklı olmadığı, bu nedenle dava konusu olayda uyarlama koşullarının bulunmadığı,

yine terditli talebe ilişkin ipotek fekkinin gerçekleştirilmesinde gecikilen sürelerin tespit edilerek inşaat süresine eklenmesi talebinin de bu bağlamda yerinde olmadığı, inşaat teminat ipoteğinin kaldırılmasına ilişkin davanın ise davaya konu talepler açısından bekletici mesele yapılmasını gerektirmediği, asıl ve terditli talepler hakkında reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmediği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebebi tekrarla; hatalı gerekçe oluşturulduğunu, riski öngörebileceğine dair yanlış değerlendirme yapıldığını, ipoteğin fekkine dair gecikilen sürenin eklenmesine ilişkin yeterli gerekçe belirtilmediğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, sözleşmenin uyarlanması istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 26 ve 138 inci maddeleri.

3. Değerlendirme Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, tacir olan davacının, maliyetlerin artması, ekonomik değişiklikler ve yaşanan olaylara dayalı uyarlama talebinin sözleşmede yer alan hükümler ve yukarıda yer verilen kanun hükümleri uyarınca öngörülmeyen olağanüstü durum niteliğinde olmadığının belirlenmesine, buna göre gelinen aşamada, sözleşme kapsamında davacının yükümlülüklerininde bulunması nedeniyle sürenin uzatılmasına yönelik taleplerinin reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,