Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/2236 K.2023/2547

Taraflar arasındaki kira bedelinin uyarlanması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, bozmaya uyan Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacılar tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar; davalı ile 01.05.2006 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladıklarını, aylık 19.500,00 TL olarak belirlenen kira bedelinin her kira yılı başlangıcında ...’nün açıklamış olduğu (TEFE + ÜFE) / 2 oranında arttırılacağının kararlaştırıldığını, ancak zaman içerisinde meydana gelen ekonomik değişimler ve hayat şartlarının ağırlaşması sonucunda yapılan kira artırımlarının son derece düşük kaldığını, dava konusu yer için ödenmekte olan kira bedelinin taşınmazın bulunduğu çevredeki emsal kira bedelleri,

yüzölçümü ve özellikleri itibariyle fevkalade az olup davalı tarafın dava konusu taşınmaza ödemiş olduğu son kira bedelinin 33.018,52 TL olduğunu, dava konusu olayda sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan dengenin sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafları aleyhine katlanılamayacak derecede bozulduğunu, sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adalet ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olduğunu ileri sürerek;

kira parasının tarafların amacına uygun, objektif iyi niyet, hak ve nesafet kuralları elverdiği ölçüde ve düzeyde bir seviyeye getirebilmesi için uyarlama talebinin kabulü ile aylık net 33.018,52 TL olan kira bedelinin 01.05.2013 tarihinde başlayan yeni kira dönemi itibariyle geçerli olmak üzere aylık net 80.000.00 TL olarak uyarlanmasını talep etmişlerdir.

II. CEVAP

Davalı; talep edilen miktarın fahiş olduğunu, ödenmekte olan kira bedelinin emsal rayiç kira bedelleriyle benzer düzeyde olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 29.12.2015 tarihli ve 2015/280 E., 205/931 K. sayılı kararıyla; alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın 01.05.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin hak ve nesafet kuralları uyarınca brüt 55.800,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı, taraflar temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairenin 14.02.2019 tarihli ve 2017/4522 E., 2019/1102 K. sayılı ilamıyla; davacının talebinin kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin olup bu nedenle uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar tek tek ortaya konularak, konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışla araştırılıp değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; işlem temelinin çökmesine dayanılarak kira bedelinin yeniden belirlenmesinin talep edildiği, ancak alınan bilirkişi raporları ve gelen müzekkere cevapları nazara alındığında sözleşmenin yapıldığı tarih ile davanın açıldığı tarih arasında işlem temelinin çöktüğünün ispat edilemediği, döviz kurundaki veya altındaki değişikliklerin öngörülebilir mahiyette olduğu ve yerleşik içtihatlar doğrultusunda bu durumların işlem temelinin çökmesi anlamına gelmeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılar temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar; Mahkeme kararındaki gerekçenin dosya içeriğine, mevcut delil ve olgulara uygun olmadığını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 138 inci maddesinde belirlenen koşulların tümüyle gerçekleştiğini, sözleşme kurulduktan sonraki süreçte meydana gelen ve önceden öngörülemeyen, taraflarca da öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü haller sebebiyle bozulan menfaat dengesinin, hem dürüstlük kuralı hem de hakkın kötüye kullanımına yer vermemek amacıyla yeniden sağlanması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemişlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6098 sayılı Kanun'nun aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138 inci maddesi; "Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır." şeklinde düzenlenmiştir.

2. İlgi maddenin gerekçesinde ise “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek, uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

3. Değerlendirme Temyizen incelenen kararda; hukuki nitelemenin doğru şekilde yapıldığı, sözleşmenin yapıldığı tarihten sonra davanın açıldığı tarihe kadar işlem temelinin çöktüğünün ispat edilemediği, döviz kurundaki değişikliklerin öngörülebilir mahiyette olduğu anlaşılmakla, davacıların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 439 uncu maddesi uyarınca ONANMASINA,

Fazla alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,