Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/2469 K.2024/1366

Taraflar arasındaki satım sözleşmesine konu dairenin ayıplı olduğu iddiasına dayalı sözleşmeden dönme, bedel iadesi ve manevi tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak vekâlet ücreti yönünden yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında adi yazılı olarak düzenlenen 02.04.2019 tarihli satım sözleşmesi uyarınca, davalı tarafından 18 ada 15 parsel üzerinde inşa edilen binadaki 5 bağımsız bölüm no’lu dairenin müvekkilince satın alındığını, satış bedeli olarak davalıya 350.000,00 TL peşin, 273.500,00 TL ise bankadan kredi kullanılarak toplam 623.500,00 TL ödendiğini ve kat irtifakı tapusunun 01.10.2019 tarihinde müvekkili adına kayıtlandığını;

davalı tarafından 24.10.2019 tarihinde iskan ruhsatı alındıktan sonra müvekkili ve ailesinin Kasım ayında daireye taşındığını, 11.03.2020 tarihinde Burdur Belediyesi İmar Müdürlüğünden gelen bir aramayla haklarında şikayet olduğunun ve imara aykırı olarak ortak alanın kendi dairelerine eklendiğinin bildirildiğini, ancak müvekkilince satın alınan daireye herhangi bir tadilat işlemi yapılmadığını, projede tamamlanmaya yakın 4+1 daire olarak gösterilen konutta daha sonra davalı firma tarafından çatı katında bulunan iki küçük odanın birleştirilerek büyük bir oda yapıldığını, bunun da iskanda sorun çıkarmayacağının söylendiğini,

davacının metrekarede değişiklik olmaması, dairenin daha iyi bir görünüm kazanması nedeniyle bu durumu kabul ettiğini, Belediye projesinde ise çatı katında bulunan diğer odanın çatı arası/ortak alan olarak göründüğünü, müvekkilinin 12.03.2020 tarihinde davalıya ihtarname göndererek durumu bildirdiğini, henüz kat mülkiyetine geçilmediği için müvekkilinin tapuda sadece arsa payı bulunduğunu, alınan daire ile olması gereken daire arasında yaklaşık 300.000,00 TL bedel farkı olduğunu, çekilen kredi nedeniyle de müvekkilinin mağdur olduğunu ve yaşanılan olaylardan ötürü manevi olarak yıprandığı ileri sürerek;

seçimlik haklarından olan sözleşmeden dönme hakkını kullanmak suretiyle müvekkilince ödenmiş olan 350.000,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren başlayacak avans faiziyle, yine konut kredisi kapatma bedeli olan 281.587,39 TL’nin avans faiziyle, 50.000,00 TL manevi tazminatın ise ayıplı ifa tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davanın Ticaret Mahkemesinde görülmesi gerektiğini ileri sürerek görev itirazında bulunmuş; esasa ilişkin olarak, davacı tarafın ayıplı mal iddiasını kabul etmemekle birlikte ayıbın müvekkili şirkete yasal süresinde bildirilmediğini, ayıp varsa bile bu hususun davacı tarafça adi bir gözden geçirme ile ortaya çıkarılabileceğini, taşınmazın iskanının alınması için belediye tarafından hazırlanan iskan ruhsatı ile konut kredisi için yaptırılan ekspertiz raporunda taşınmazın metrekare ve oda sayısının şüpheye yer bırakmayacak şekilde yazılı olduğunu,

taraflar arasında imzalanan sözleşmede ise metrekare ve oda sayısının belirtilmediğini, davacı tarafça gönderilen ihtarnamede ayıbın içeriğinden söz edilmediği için cevabi ihtarnamede gerekli açıklamaların yapılamadığını, davacının taşınmazı kullanmaya devam ettiğini, bu nedenle taşınmazda meydana gelen yıpranmanın göz önünde bulundurulması gerektiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu taşınmazda, metrekare ve oda farkının bulunmasının ve dubleks kısımda sonradan taleple yapılan alanların imara aykırı olmasının açık ayıp niteliğinde olduğu, dava konusu daire için 21.09.2019 tarihli ekspertiz raporunun düzenlenmiş olup, 01.10.2019 tarihinde devrin yapıldığı ve Kasım ayında davacı tarafın eve yerleştiği, davacının davalıya bildirim niteliğindeki ihtarnamesinin ise yaklaşık 4 ay sonra 13.03.2020 tarihinde düzenlendiği, bu bağlamda ayıbın açık ayıp olarak kabul edilmesi halinde 30 günlük sürenin dolmuş olduğu,

gizli ayıp olarak varsayılsa dahi davacının ikamete başladığı tarih esas alınarak aradan geçen 4 aylık süre gözetildiğinde davacının dürüstlük kuralına uygun olarak bildirimde bulunduğundan söz edilemeyeceği; davacının başvurusu üzerine banka tarafından düzenlenen 21.09.2019 tarihli ekspertiz raporunda, değerlendirmenin iki ihtimalli yapılarak taşınmazın yasal durumu ile mevcut durumunun değerinin belirlendiği, taşınmazda imara aykırı şekilde alan büyütülmesinin olduğunun açıkça belirtilip ayrıntılı ölçümlere de yer verildiği;

tüm bu deliller karşısında, davacının imara aykırılığı ihtarname tarihinden ve hatta daire tapusunun devrinden çok daha önce bildiğinin anlaşıldığı, iskan sonrasında da yeni tadilatlar yapılmasını talep etmekle taşınmazın son halini bu şekilde talep ettiğinin kabulü gerektiği; neticeten davacının, satılanın durumunu makul bir sürede inceleyip derhal ihbar etmekle yükümlü olmasına rağmen bu yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; müvekkilinin imara aykırılığı satıştan önce veya sonra bilmediğini, iskan belgesini düzenleyen belediye tarafından aleyhine imara aykırılıktan işlem yapılması üzerine öğrendiğini, bu hususta Burdur Asliye Ceza Mahkemesinde açılan davaların derdest olduğunu, müvekkilince idari para cezasına yapılan itirazın Isparta İdare Mahkemesince kabul edildiğini, görgüye dayalı bulunmayan tanık beyanlarının kabul edilemeyeceğini, ayıbın gizli ayıp olup müvekkilinin imara aykırılığı bilmesinin mümkün olmadığını, taşınmazı henüz kat mülkiyetine geçmeden önce kat irtifakı kurulmuş vaziyette iken satın alındığını,

iskan belgesinin davalı tarafından temin edildiğini, müvekkilinin bu iskan belgesine güvenerek herhangi bir araştırma yapmadığını, tüm talepleri yönünden tek vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, ayrı ayrı vekalet ücretine hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 10 uncu maddesinin ikinci fıkrasına göre tüketicinin, sözleşmenin kurulduğu tarihte ayıptan haberdar olduğu veya haberdar olmasının kendisinden beklendiği hallerde sözleşmeye aykırılıktan söz edilemeyeceği; somut olaya gelince, davacının taşınmazı satın almadan önce kredi kullanmak amacıyla bankaya başvurması üzerine banka tarafından ekspertiz incelemesi yaptırıldığı, 21.09.2019 tarihli ekspertiz raporunda çatı arasının, projeye aykırı olarak yaklaşık normal kat izdüşümüne kadar 50 metre açılarak,

projede 118+14 m² olarak gösterilmesine rağmen fiilen 168 m²+14m² teras alanına dönüştürüldüğünün tespit edildiği, buna göre davacının tapu devrinden önce taşınmazın mevcut durumunu bildiği, dinlenen tanık beyanlarının da bu durumu doğruladığı anlaşıldığından İlk Derece Mahkemesince, davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı;

davacı vekilinin vekalet ücretine yönelik istinaf itirazlarının incelenmesine gelince, bedel iadesi yönünden davacının toplam talebinin 631.587,39 TL olup, bu miktar üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. gereğince 48.629,37 TL vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, alacak talepleri yönünden ayrı ayrı 32.950,00 TL+28.161,12 TL olmak üzere toplam 61.111,12 TL vekalet ücretine hükmedilmesinin ve manevi tazminat talebi tümden reddedildiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T.'nin 10/3 üncü maddesi gereğince 2.550,00 TL vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken,

7.300,00 TL vekalet ücretine hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçe gösterilerek; davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının vekalet ücreti yönünden düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf itirazlarına ek olarak, imara aykırı bina yapımı nedeniyle Burdur Asliye Ceza Mahkemesinde açılan davaların karara çıktığı ve müvekkilinin imar kirliliğine neden olma suçundan beraat ettiğini, davalı şirket yetkilisinin ise 4708 sayılı Kanuna Muhalefet suçu nedeniyle ceza aldığını ileri sürerek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasını ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taraflar arasındaki satım sözleşmesine konu dairenin ayıplı olması nedeniyle sözleşmeden dönme, bedel iadesi ve manevi tazminat talebine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 8, 9, 10 ve 11 inci maddeleri.

3. Değerlendirme

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle davacının, dava konusu dairenin kat irtifakı tapusunu devralmadan önce kredi kullanmak için bankaya başvurduğunda,

banka tarafından aldırılan ekspertiz raporu ile dairedeki teras alanının projeye aykırı olarak genişletildiği hususunda bilgi sahibi olmasına ve iskan ruhsatı alındıktan sonra da dairede yeni tadilatlar yapılmasını talep ederek taşınmazın son halini bu şekilde kabul ettiği anlaşılmış olup, davacı tüketicinin sözleşmenin kurulduğu tarihte ayıptan haberdar olduğu bu nedenle Tüketici Kanunu'nun 10 uncu maddesi gereğince sözleşmeye aykırılıktan söz edilemeyeceğinden, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,