Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/2940 K.2024/3368

Taraflar arasında birleştirilerek görülen alacak, istirdat ve menfi tespit davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince; asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen 2016/716 E. sayılı davanın kabulüne, birleşen 2015/257 E. ve 2017/63 E. sayılı davaların reddine karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, yeniden asıl davanın ve birleşen 2015/257 E., birleşen 2016/716 E. sayılı davaların reddine, birleşen 2017/63 E. sayılı davasının kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı/birleşen davada davalı kiracı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda;

Birleşen 2015/257 E. sayılı davada; reddedilen ve temyize konu edilen toplam miktarın 103.575,37 TL, 2016/716 E. sayılı davada; reddedilen ve temyize konu edilen toplam miktarın 47.800,00 TL, 2017/63 E. sayılı davada; davacı kiraya veren tarafından kısmi dava açıldığı, toplam 2.000,00 TL yönünden kabul kararı verilmiş ise de karar gerekçesinde davalı kiracının sorumluluğunun 6.962,00 TL yıkım masrafı ile 2015 yılı Mart, Nisan, Mayıs kira bedelleri toplamı 45.000,00 TL olduğunun belirlendiği,

Birleşen davalarda, hüküm altına alınan ve temyize konu edilen toplam alacak miktarının Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362 nci maddesi uyarınca kesinlik sınırı olarak belirlenen 238.730,00 TL'nin altında kaldığı anlaşılmakla, davacı kiracı vekilinin bu davalara yönelik temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir.

Davacı/birleşen davada davalı kiracı vekilinin, asıl davaya yönelik gerekli şartlar taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, 08.10.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı/birleşen davada davalı vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin daha derinlemesine incelenmesi ve bu konuda bir araştırma yapılması gerektiği heyetçe zorunlu görüldüğünden, Yargıtay Kanunu'nun 24/1 ve Yargıtay İç Yönetmeliği'nin 21/3 maddeleri uyarınca görüşmenin 30.10.2014 günü saat 14.00’e bırakılması uygun görüldü.

Belirli gün ve saatte dosyadaki bütün kâğıtlar okunarak, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili asıl davada; taraflar arasında düzenlenen 01.09.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca; spor salonu, kapalı basketbol salonu, açık ve kapalı havuz, kreş, cafe, restauran, bar, kuaför, spa ve güzellik merkezi, sanat ve kültür merkezi, market ve kiralanabilir dükkanların, inşaatı yarım olanların davacı tarafından tamamlanması,

hiç yapılmamış olanların ise davacı tarafından inşa edilerek kullanıma açılması ve belirlenen kira bedelinin davalıya ödenmesinin kararlaştırıldığını, protokolün (16) maddesi uyarınca yapı ile ilgili ruhsatların alınmasının davalının yükümlülüğünde olduğunu, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra müvekkilinin yapının inşasına başladığını, inşa edilen yapıların tamamının davalının talimatları doğrultusunda gösterdiği yerlerde yapıldığını ancak davalının yapı ruhsatlarını almadığını, davalıdan ruhsatların tamamlanması istenildiğinde, belediyenin söz konusu yapıya projeye aykırılık sebebiyle ruhsat vermediğini öğrendiğini,

davalının yapı ruhsatlarını almaması nedeniyle müvekkilinin işletmeyi faaliyete geçiremediğini, Yenimahalle Belediye Başkanlığının 28.11.2013 tarihli yazısı ile davalı firmaya idari para cezası kesildiğini ve yıkım kararı verildiğini, ayrıca spor salonunun mühürlendiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, müvekkilinin uğradığı zararın tespiti ile şimdilik;

yapı inşa bedeli olarak 35.000,00 TL, sözleşmede kararlaştırılan cafe/restaurant ve dükkan kira gelirleri bakımından 5.000,00 TL, yapılan reklam giderleri için 5.000,00 TL, iptal edilen üyelik işlemleri için 5.000,00 TL olmak üzere toplam 50.000,00 TL'nin dava tarihinden işleyecek avans faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 23.02.2017 tarihli ıslah dilekçesi ile yapı inşa bedeli talebini 1.276.385,85 TL'ye artırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; taraflar arasındaki 01.09.2013 tarihli kira sözleşmesine göre kiralanan yerde yapılacak tüm masrafların kiracının sorumluluğunda olduğunu, davacının yaptığı imalatların imara aykırı olup haklarında yıkım kararı verildiği kiralanan taşınmazların iskan izinlerinin 26.07.2013 tarihinde müvekkili şirket tarafından alındığını, müvekkilinin kira sözleşmesine göre iskan izni alma edimini kira başlangıç tarihi olan 01.09.2013 tarihinden önce yerine getirdiğini, davacının işyeri açma ve çalışma ruhsatı almadan faaliyetlerine başladığı için iş yerlerinin mühürlenerek kapatıldığını,

davacının müvekilinin talimatlarıyla imalatların yapıldığı iddiasının gerçek dışı olduğunu, davacının kendi işletmesinin ihtiyaçlarına göre hangi imalatları yapacağını basiretli tacir olarak bileceğini, müvekkili şirketin bu hususlarda hiçbir talebinin olmadığını, imalatların yıkım kararı karşısında mali değeri olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin başlangıcında kiraya veren tarafından kiracının kullanım amacı için yapacağı kabul edilen değişiklik ve yapıların projesine aykırı olduğunun bilindiği, yapı ruhsatlarının işletmenin açılacağı kabul edilen Eylül 2013 sonuna kadar alınacağının taahhüt edildiği, davacı kiracı tarafından işletme ve çalışma ruhsatı alınmadan Eylül ve Ekim 2013 aylarında üyelik yapılarak işletmenin faaliyete geçirildiğinin tespiti üzerine işletmenin mühürlenerek ve faaliyetten men edildiği,

kiralananda faaliyetine devam edememesinin kiraya veren tarafından alınacağı kabul edilen yapı ruhsatının alınamamış olmasından kaynaklandığı, davacı kiracının kiralama amacına uygun olarak mecurda yapmış olduğu ve alıp götüremeyeceği tadilat ve değişikliklere ilişkin harcama tutarlarını zarar kapsamında talep edebileceği, mahrum kalınan kâr ve reklam giderleri yönündeki taleplerin yerinde olmadığı gerekçesiyle;

asıl davanın kısmen kabulüne, yapı inşaat bedeli 35.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren, geri kalan 1.266.834,76 TL'nin ise ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, davacı tarafından talep edilen mahrum kalınan kar ve reklam giderleri yönündeki taleplerin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen asıl davaya ilişkin kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı vekili; dava dilekçesinde açıkça avans faizi talep edildiğini, davanın taraflarının tacir olduklarını, Mahkemece yasal faize hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, faiz türünün avans olarak düzeltilmesini talep etmiştir.

2. Davalı vekili; davacının taşınmazda yaptığı tamirat ve tadilatlar için müvekkilinin onayını almadan, ruhsatsız şekilde Eylül 2013 tarihinde işyerini faaliyete geçirdiğini ve yıkım tarihine kadar taşınmazı tahliye etmeden kira ilişkisini sürdürdüğünü, davacı şirketin kiralananda yapmış olduğu tüm tadilatları kira sözleşmesinde açık hüküm bulunmasına karşın müvekkili şirketten onay almadan yaptığını, müvekkili şirketin davacının işbu imara aykırı yapımları nedeni ile para cezası ile karşı karşıya kaldığında durumdan haberdar olduğunu ve ihtarname keşide ederek derhal durumu düzeltmesi gerektiğini bildirdiğini, davacının işletme ruhsatı alamamasının ve diğer uğradığını iddia ettiği zararların müsebbibinin kendisi olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmede kiracının kararlaştırılan hükümlere bağlı kalmak ve de kiralayanın onayını almak kaydıyla, kiralanan alanlarda her türlü değişikliği yapabileceğinin kabul edildiği yapılan imalatlar için kiraya veren davalıdan alınan izin bulunmadığı, davacı kiracının taşınmazda yapı ruhsatı ve eklerine aykırı tadilat ve imalat yaparak kendi kusuru ile işletmesini faaliyete geçiremediği, yıkım ve uğradığını belirttiği zararlar yönünden davacının kusuru bulunmadığı gerekçesiyle;

asıl ve birleşen 2015/257 E. sayılı davalar yönünden davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, birleşen diğer davalar yönünden davalının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle asıl davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı kiracı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı kiracı vekili; kiraya verenin, kiralanan yerlerin ruhsatsız olduğunu bile bile kiraladığının açık olduğunu, davalı tarafından yapı ruhsatı alınamadığından işletme ruhsatı alınamadığını, bu durumun davalının kusurundan kaynaklandığını, müvekkili tarafından davalının projesine ve kira sözleşmesine göre tadilat ve tamiratlar yapıldığını, proje dışı işler yapılmadığını, sözleşme dikkate alındığında kiraya veren tarafından onay alınmadan yapıldığı iddia edilen yapıların projeye aykırı olduğu bilinmesine rağmen yapı ruhsatının Eylül 2013 tarihine kadar alınacağının taahhüt edildiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralananın ayıplı olması nedeniyle uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299, 305, 306 ve 308 inci maddeleri.

3. Değerlendirme Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa yukarıda yer verilen kanun maddesinin doğru şekilde uygulandığı, tacir olan davacı kiracı tarafından yapılan imalatların, imara aykırı olması sebebiyle yıkımına karar verildiği, ruhsata aykırı imalatlar yapan davacının kusurlu olduğu gibi davalının kiralananın ayıplı hale gelmesinde kusurunun olmadığı anlaşılmakla; davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Davacının, birleşen 2015/257 E., 2016/716 E. ve 2017/63 E. sayılı davalara ilişkin temyiz dilekçesinin miktardan REDDİNE,

2. Asıl dava yönünden temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,