Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/3006 K.2024/1601

Taraflar arasındaki kira bedelinin uyarlanması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Mahkeme kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında 13.06.2002 başlangıç tarihli ve 30 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, son ödenen kira bedelinin aylık 500,00 TL olduğunu, sözleşmenin düzenlenmesi sırasındaki koşulların değiştiğini ve işlem temelinin çöktüğünü belirterek, aylık kira bedelinin 10.000,00 TL olarak uyarlanmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacı tarafından dava konusu yerin kamuya yararlı olmak amacıyla müvekkil kuruma tahsis edildiğini, amacın ülke sporuna katkı sağlamak olduğunu, uyarlamanın daima bir yardımcı çözüm olarak kabul edilmesi gerektiğini, şartlarda öngörülmeyen bir değişiklik olmadığını, protokol imzalanırken amacın ticari kazanç olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 23.06.2015 tarihli ve 2013/846 E., 2015/716 K. sayılı kararıyla; davanın kısmen kabulüne, dava konusu kiralanana ait kira bedelinin dava tarihinden itibaren net 2.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı, taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 21.11.2016 tarihli ve 2021/11014 E., 2016/6873 K. sayılı ilamıyla; davalı vekilinin temyiz itirazları reddedilerek, uyarlama koşullarının varlığı hususunda araştırma yapılması gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.

B. İkinci Bozma Kararı

1. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 17.05.2018 tarihli ve 2017/1406 E., 2018/817 K. sayılı kararla; bozma sonrası alınan bilirkişi raporu hükme esas alınarak, sözleşmenin devamı sırasında edimler arasındaki dengeyi bozan objektif nitelikte harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi olağanüstü herhangi bir durumun olmadığı, uyarlama yapılmasını gerektirecek objektif nitelikte bir durum bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 12.12.2018 tarihli ve 2018/6475 E., 2018/12740 K. sayılı ilamıyla; uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabileceği, bu nedenle Mahkemece, uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak, konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan (inşaatçı- emlakçı-kira hukuku konusunda uzman bilirkişi) ayrıntılı ve açıklayıcı rapor alınmak suretiyle karar verilmesi gerektiğinden bahisle, davalı vekilinin temyiz itirazları incelenmeksizin karar bozulmuştur.

C. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olan 2002 yılından dava tarihi olan 2013 tarihine kadar geçen 11 yıllık süre zarfında özellikle 2008 krizi diye tabir edilen bir ekonomik kriz sürecinin yaşandığı, bu süreçte enflasyon grafiğinin öngörülemez şekilde arttığı ve paranın alım gücünün çok yüksek miktarda düştüğü, enflasyonist ortamın oluşmasında tarafların herhangi bir kusuru bulunmadığı gibi önceden öngörülmesinin de mümkün olmadığının anlaşıldığı,

dava tarihi itibariyle dava konusu kiralanan taşınmazın vasıfları ve emsal kira bedelleri dikkate alındığında, aylık kira bedelinin 500,00 TL olarak devam etmesi gerektiğinin kabulünün, davacı yönünden sözleşmenin devamını çekilmez hale getireceğine şüphe bulunmadığı,

davalının da aylık kira bedelinin sözleşmede kararlaştırıldığı gibi aylık 500,00 TL üzerinden devamını istemesinin hakkın kötüye kullanımı teşkil edeceği ve bunun hukuk düzenince korunmayacağı, bu nedenle taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi yönünden işlem temelinin çöktüğü ve kira sözleşmesinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 1, 2 ve 4 üncü maddeleri doğrultusunda kira bedelinin yeniden tespiti suretiyle uyarlanması gerektiği, ne var ki davalının dava tarihi itibariyle 10 yılı aşkın süreden beri kiracı olması,

tarafların sıfatı ve sözleşmeden bekledikleri yarar ile taraflar arasındaki menfaat dengesinin bozulmaması gerektiği hususları bir bütün olarak değerlendirildiğinde, bilirkişi raporunda belirlenen değer üzerinden takdiren 950,00 TL (%10 oranında) hak ve nesafet indirimi yapılması gerektiğine kanaat getirilerek; aylık kira bedelinin dava tarihinden itibaren net aylık 8.500,00 TL olarak uyarlanmasına karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; uyulan bozma ilamının gereklerinin yerine getirilmediğini, taraflarınca sunulan emsallerin değerlendirilmediğini, belirlenen bedelin çok düşük olduğunu, bilirkişi raporunun eksik incelemeye dayalı ve yetersiz olması nedeniyle hükme esas alınamayacağını, ayrıca rapora yapılan itirazlarının değerlendirilmediğini, harç, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; taraflar arasındaki sözleşmenin tahsis niteliğinde olup sembolik rakam karşılığında kamusal fayda sağlamak amaçlı imzalandığını, kiralananın taraflarınca ihya edildiğini, sözleşmenin ilgili maddelerinin bu doğrultuda değerlendirilmesi gerektiğini, kiraya veren şirket çalışanlarının tesisten ücretsiz yararlanmakta olduğunu, sözleşmeye müdahale için olağanüstü bir durumun mevcut olmadığını, 2019 yılı m² birim bedeli üzerinden yapılan bedel belirlemesinin fahiş olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 4221 sayılı Kanun'un 1, 2 ve 4 üncü maddeleri, 2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 138 inci maddesi.

3. Değerlendirme

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, dosyadaki yazılara ve imzalanan kira sözleşmesi yönünden işlem temelinin çöktüğü ve kira bedelinin yeniden tespiti suretiyle uyarlanması gerektiğinin anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Somut uyuşmazlıkta; Mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik olmamakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporunda; kiralanan taşınmazın konumu ve özellikleri belirtildikten sonra resen yapılan araştırma sonrası Emniyet Müdürlüğünce bildirilen dört adet emsal değerlendirilerek, 2019 yılı itibariyle taşınmazın m²'ye ödenen kira bedeli tespit edilmiş ve neticede 2019 yılı itibariyle taşınmazın aylık kira bedeli belirlenmiş olup, bu haliyle raporun; kiralanan bakımından kira bedeli tespitine gerekli ve yeterli emsal incelemesi içermediği, soyut ifadelerle ve takdire bağlı belirleme yapıldığı, dava tarihi itibariyle değerlendirme yapılmadığı, bu nedenle de denetime elverişli olmadığı anlaşılmaktadır.

3. O halde Mahkemece; öncelikle gerekirse yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulundan, taraflarca sunulan tüm emsalleri değerlendiren ve taşınmazın dava tarihi itibariyle boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelini belirleyen denetime elverişli rapor alınması, sonrasında bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

4. Bozma nedenine göre, davacı vekilinin yargılama giderlerine ilişkin sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR