Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/310 K.2024/1096

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılardan ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. vekili, ... Gayrimenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş. vekili ile katılma yoluyla davacı vekili temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı olarak yapılması davalı... Gayrimenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş. vekili tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 12.03.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ...ile davalı ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat..., davalı... Gayrimenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalılardan ...

Şirketi ile müvekkili arasında 25.05.2012 tarihli gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme ile davalı şirketlerin Esenyurt İlçesi 1440 ada 15 parselde kain arsada 90.000,00 TL karşılığında brüt yaklaşık 135 m² daire yapım ve teslimi taahhüdünde bulunduklarını, sözleşmede belirtildiği gibi müvekkilinin tüm ödemeyi yaptığını, davalıların sözleşmedeki kendilerine verilen azami sürede edimlerini yerine getirmediklerini, sözleşmenin 11. maddesinde dairelerin teslim tarihinin sözleşme tarihinden itibaren azami 36 ay olduğunu,

adi ortaklık uyarınca müvekkiline karşı sözleşmesel edimin yerine getirilmemesinden tüm davalıların müteselsilen sorumlu olduklarını, davalılar tarafından bugüne kadar müvekkiline ödeme yapmadığını belirterek; teslimi gereken bağımsız bölümün teslim tarihinde tamamlanmış haldeki rayiç bedelinden şimdilik 90.000,00 TL'nin davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş.

21.10.2019 tarihli ıslah dilekçesiyle; bilirkişi raporuna karşı itirazlarını yineleyerek fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak kaydıyla 260.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsilini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. vekili; davacı ile davalı........, Gayrimenkul Ltd.

Şti. arasında 18.05.2012 tarihinde gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesi yapıldığını, davalı ortaklar arasında adi ortaklık sözleşmesinin 30.05.2012 tarihinde yapıldığını, sözleşmede imzası olmayan ve bedeli şirketin ortaklık hesabına geçmeyen bir satıştan ve bedel iadesinden sorumlu tutulamayacağını, dava konusu taahhüdün adi ortaklık ile hiçbir ilgisinin olmadığını, yapılan adi ortaklık sözleşmesinin 8. maddesinde, ortaklar yönetim kurulunda bulunan temsilcilerinden her birinin atacağı üç imza ile en geniş şekilde temsil edileceğini, üç temsilcinin imzasının olmadığı bir taahhüdün ortaklığı borç altına sokamayacağının hükme bağlandığını,

davacının taşınmaz bedeli olarak yatırdığı parayı ... Şirketinin banka hesabına yatırdığını, ... Şirketinin yaptığı usulsüz satışlar ile ilgili olarak diğer davalı şirket ve müvekkili şirket hakkında takipsizlik kararı verildiğini, davacı ile davalı ... Şirketi arasında yapılan pay ortaklığı sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, davacıya verdiği taahhüt bakımından davalı ...

Şirketinin sebepsiz zenginleşme kurallarına göre kişisel olarak sorumlu olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı... Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret. A.Ş. vekili; diğer davalılar ile müvekkili şirket arasında adi ortaklık sözleşmesi yapıldığını, ... Şirketi tarafından davacıya verilen dava konusu taahhüdün adi ortaklık ile hiçbir ilgisinin olmadığını, sözleşmede müvekkilinin adının geçmediğini, adi ortaklık sözleşmesinin tarihinin 30.05.2012 davacının ... Şirketi ile yaptığı sözleşmenin tarihinin ise 18.05.2012 olduğunu, ... Şirketi tarafından müvekkilinin de mağdur edildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

3. Davalı ... Gayrimenkul İnşaat San. Tic. Ltd. Şti. vekili; bölgedeki inşaatların Belediye tarafından durdurulduğunu, Belediye tarafından durdurulan sürenin inşaat süresine ekleneceğinden temerrüt oluşmadığını, bu durumun mücbir sebep teşkil ettiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalılardan ... Şirketi arasında 25.05.2012 tarihli gayrimenkul satış vaadi niteliğindeki sözleşmenin yerine getirilme olanağının bulunmadığı, ... Şirketinin adi ortaklardan ...

İnşaat'a ait taşınmaz üzerinde yapılacak bağımsız bölümü davacıya satmış olduğu, yapılan adi yazılı sözleşmenin geçerli bulunması nedeniyle davacının rayiç bedel talebinin haklı olduğu, bilirkişilerce dava konusu bağımsız bölümün sözleşmedeki niteliklerine göre rayiç değerinin 260.000,00 TL olarak belirlendiği, davalılar ... İnşaat ve...

Gayrimenkul ile davacı arasında sözleşme ilişkisinin bulunmadığı, sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği sözleşme şartlarının sözleşmede taraf olanlar bakımından bağlayıcı olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 260.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ... Şirketinden alınarak davacıya ödenmesine, davalılar ... İnşaat ve... Gayrimenkul Yatırım Sanayi A.Ş. aleyhine açılan davaların reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; diğer davalılar yönünden de davanın kabulü gerekirken davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu, emsal olarak 450.000,00 TL değeri baz alınarak hüküm verilmesi gerektiğini belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacıya taahhüt olunan dairenin teslim edilmediği, gibi davacı tarafça ödenen bedelin de iade edilmediğinin sabit olduğu, yapılan bilirkişi incelemesi ile söz konusu taşınmazın rayiç bedelinin 260.000,00 TL olarak belirlendiği, davacının taşınmazın rayiç bedelini tüm davalılardan talep edebileceği gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf talebinin kabulüne, kararın düzeltilerek yeniden esas hakkında karar verilmesine, davanın tüm davalılar yönünden kısmen kabulü ile 260.000,00 TL'nin davalılardan dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle tahsiline, fazla talebin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı ... vekili, davalı ... vekili ile katılma yoluyla davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar etmiş, ayrıca faiz konusunda hüküm kurulmadığını da ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. vekili; davacı ile diğer davalı ... Gayrimenkul İnşaat San. Tic. Ltd.

Şti. arasında akdedilen 25.05.2012 tarihli sözleşmede müvekkili şirketin herhangi bir şekilde taraf bulunmadığını, davalı şirket ile diğer davalılar arasında akdedilen adi ortaklık sözleşmesinin tarihinin 30.05.2012 olduğunu, davacı ile adi ortaklığın sözleşme yapabilmesi için üç ortağın onay vermesi gerektiğini, istinaf kararında 15.05.2012 tarihli adi ortaklık sözleşmesi kurulduğu iddia edilmiş olsa da söz konusu sözleşmenin işleme alınmadığını ve tarafların ortaklık iradesinin 30.05.2012 tarihli sözleşme ile netleştiğini, ikinci sözleşme ile ilk sözleşmenin yok hükmüne geçtiğini,

davacı ile sözleşme akdeden SCS Şirketinin adi ortaklığın diğer şirketleri olan davalı şirket ve...

Gayrimenkul ile birlikte müteselsilen sorumlu olmasının da hukuka aykırı olduğunu, SCS Gayrimenkulün işlemi kendi adına ve hesabına yaptığını, kendi adına ve adi ortaklık hesabına yaptığı kabul edilse dahi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 637 nci maddesi uyarınca tek başına sorumlu olduğunu ve en önemlisi SCS Şirketi'ne ortaklık adına yönetim görevi verilmediğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

3. Davalı... Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret. A.Ş. vekili; diğer davalılar ile arasında adi ortaklık sözleşmesi yapıldığını, SCS tarafından davacıya verilen dava konusu taahhüdün adi ortaklık ile hiçbir ilgisinin olmadığını, sözleşmede adının geçmediğini, adi ortaklık sözleşmesinin tarihinin 30.05.2012, davacının SCS ile yaptığı sözleşmenin tarihinin ise 18.05.2012 olduğunu, SCS tarafından kendisinin de mağdur edildiğini savunarak, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taşınmaz satış sözleşmesi gereğince teslim edilmeyen bağımsız bölümün rayiç bedelinin davalılardan tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (818 sayılı Kanun) 533 ve 534 üncü maddeleri,

2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) "Bilikişi raporuna itiraz" başlıklı 281 nci maddesi,

3. Benzer uyuşmazlıklarda verilen Dairemizin 17.10.2022 tarihli ve 2022/6084 E., 2022/7838 K., 16.05.2023 tarihli ve 2022/4758 E., 2023/1474 K., 24.10.2023 tarihli ve 2023/2310 E., 2023/2687 K., 07.06.2023 tarihli ve 2022/5463 E., 2023/1807 K., 07.06.2023 tarihli ve 2022/5697 E., 2023/1808 K. sayılı ilamları.

3. Değerlendirme

1. Adi ortaklığın ayrı bir tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu nedenle adi ortaklığın işlerini yürüten ortağın iki şekilde hareket etme ihtimali vardır. Bunlardan ilki dolaylı temsildir. Dolaylı temsilde, yapılan işlemin hüküm ve sonuçları önce bu hukuki işlemi yapan kişinin şahsında doğar, daha sonra diğer işlemlerle temsil edilen kişiye devredilir.

Bu tür temsilin özelliği gereği yapılan işlemden doğan borç ve haklar nedeniyle üçüncü kişinin, diğer ortak ve ortaklara karşı istemde bulunma hakkı olmadığı gibi, diğer ortak ya da ortakların da üçüncü kişiye karşı bir istemde bulunmalarına olanak yoktur. Ortaklığın işlerini yöneten ortak şirketi dolaysız da temsil edebilir. Bu durumda, temsilcinin işlemi kendi hukuki alanına uğramaksızın, doğrudan doğruya temsil edilen kimsenin hukuki sahasında hüküm ve sonuç doğurur.

2. Sözleşme tarihinde yürürlükte olan 818 sayılı Kanun'un 533 üncü maddesi gereğince; şirket işlerini idare yetkisini haiz her ortak, ortakları üçüncü şahıslara karşı temsil yetkisine de sahiptir. Bu nedenle ortaklığı, bütün ortaklar elbirliği ile yönetiyorsa bütün ortakların; bir veya birkaç ortak yönetiyorsa bu yönetici ortak veya ortakların adi ortaklığı veya diğer ortakları temsil yetkisi bulunmaktadır. Yani iç ilişkide idare, dış ilişkide temsil yetkisine tekabül eder.

3. Adi ortaklıkta, ortaklar adına yapılan veya ortakların sonradan icazet (olur) verdikleri işlemlerden doğan borçlar nedeniyle 818 sayılı Kanun'un 534 üncü maddesi gereğince bütün ortaklar müteselsilen sorumludur.

4. Dairemizin yukarıda da yer verilen 16.05.2023 tarihli ve 2022/4758 E., 2023/1474 K. sayılı ilamında da belirtildiği üzere, her ne kadar davalılarca davacı ile davalılardan ...

Gayrimenkul İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi arasında imzalanan 18.05.2012 tarihli ve Gayrimenkul Pay Ortaklığı Sözleşmesinden sonra 30.05.2012 tarihinde tüm davalılar arasında adi ortaklık sözleşmesinin akdedildiği, bu nedenle de adi ortaklığın söz konusu sözleşmenin tarafı olmadığı ve olamayacağı ileri sürülmüş ise de, dosya kapsamında yer alan İstanbul 17. Noterliğinin 15.05.2012 tarihli ve 30.05.2012 tarihli adi ortaklık sözleşmelerinin incelenmesinde, davalı şirketlerin adi ortaklık sözleşmesinin esaslı noktalarında 15.05.2012 tarihli sözleşme ile uzlaştıkları,

15.05.2012 ve 30.05.2012 tarihli adi ortaklık sözleşmeleri ile satış sözleşmeleri birlikte değerlendirildiğinde davalı ...

Gayrimenkul İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketinin 15.05.2012 tarihli sözleşme ile kurulan adi ortaklığı temsile ilişkin hükümler uyarınca yönetici ortaklarından olduğu, bu kapsamda davacı ile imzalanan sözleşmelerden dolayı ortaya çıkan borçtan diğer ortakların da 818 sayılı Kanun'un 534 üncü maddesi gereğince müteselsilen sorumlu bulundukları faiz istemi hakkında Bölge Adliye Mahkemesince hüküm kurulduğu anlaşılmakla, davalılardan ...

İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili ile... Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazının reddine karar vermek gerekmiştir.

5. Dosya kapsamında hükme esas alınan bilirkişi raporunun davacı vekiline 14.01.2019 tarihinde tebliğ edildiği, davacı vekilinin süresinde 28.01.2019 tarihli bilirkişi raporuna özellikle rayiç bedelin belirlenmesi noktasında çeşitli emsaller de sunarak itiraz ettiği, 21.10.2019 tarihli ıslah dilekçesinde de fazlaya ilişkin hakkını ve ek dava açma hakkını saklı tutarak talebini ıslah ettiği anlaşılmaktadır.

6. O halde, Bölge Adliye Mahkemesince; bilirkişi heyetinden davacının itirazlarını değerlendiren ek rapor aldırılması, yeterli görülmediği takdirde ise alanında uzman bilirkişilerden oluşturulacak yeniden bir heyetten yeni rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davacı vekilinin bilirkişi raporuna itirazları karşılanmaksızın karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

7. Öte yandan davacı vekili tarafından alacağın davalılardan müşterek ve müteselsilen rayiç bedelin tahsili talep edilmesine rağmen Bölge Adliye Mahkemesince bu konuda değerlendirme yapılmaksızın karar verilmiş olmasıda usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalılardan ... vekilinin ve ... vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

17.100,00'er TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin karşılıklı verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz eden davalılara yükletilmesine,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,