Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/3286 K.2024/1126

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; dava dışı Kiriş Otelcilik ve Turizm A.Ş. ile müvekkillerinin murisi arasında 22.10.2002 tarihinde imzalanan "(38+49) Yıllık Mülk Kullanım Sözleşmesi" nde kullanım süresine karşılık 130.872,00 Euro peşin ödendiğini, sözleşmenin 2. maddesinde 38 yılın bitiminde kiracının veya kanuni mirasçısının talebi halinde 49 yıl için kullanım bedeli olmaksızın sürenin uzayacağının, 4. maddesinde kullanım hakkının mirasçılara aynı şartlarda intikal edeceğinin kararlaştırıldığını, Kiriş şirketinin iflası üzerine taşınmazı iflas idaresinden satın alan davalı şirketin sözleşmeye halef olduğunu,

bundan sonra İflas Müdürlüğünden müvekkillerine 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (2004 sayılı Kanun) 135 inci maddesi kapsamında tahliye emri gönderilerek taşınmazdan tahliyelerini sağlandığını, kiracılığın tespitine yönelik açılan davada verilen kabul kararının Yargıtay incelemesinden geçerek onandığını, hükmün kesinleşmesi üzerine kiralananın 11.03.2019 tarihinde müvekkillerine teslim edildiğini, bundan sonra davalının Antalya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne müracaatı üzerine tapuya 20.08.2019 tarihinde 6306 sayılı Kanun'a göre yapının riskli olduğuna dair şerh işlenerek kiralananların yıkılması yönünde idari karar aldığını;

sözleşmeye aykırılık teşkil eden bu eylem nedeniyle bedeli peşin ödenen kiralananın amacına uygun olarak kullanılamadığından haklı nedenle feshederek 06.09.2019 tarihinde kiralananın tahliye edildiğini, haklı sebebe dayanan fesih ve tahliye nedeniyle peşin olarak ödenen kira bedellerinden kullanılmayan süreye denk düşen kısmının iadesi gerektiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 50.000,00 TL'nin fesih tarihinden itibaren işleyecek avans faizi birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah ile dava değerini 457.601,57 TL'ye artırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu 115 ada 20 parsel sayılı taşınmazın Maliye Hazinesine ait olup cebri icra yolu ile 49 yıllığına taşınmazın irtifak hakkına sahip olunduğunu, müvekkili şirketin tarafı olmadığı sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, otel yapılması için taşınmazın tahsis edildiğini, yapıların konut olarak kullanılmasının tahsis amacına aykırı olduğunu, taşınmazın amacı dışında kullanılmasının tahsisin iptal nedeni olduğunun resmi olarak bildirildiğini, taşınmazlar ihaleden alındığından müvekkilinin sözleşmenin tarafı haline gelmeyeceğini,

müflis Kiriş şirketine peşin ödenen kira bedelinin 2004 sayılı Kanun'un 198 inci maddesi gereğince para alacağına dönüştüğünü, para alacağına dönüşen kira sözleşmesinin artık aynen ifasının istenemeyeceğini, sözleşmeden doğan haklar para alacağına çevrilip masaya alacak olarak kaydettirilmesi ve husumetin iflas idaresine yöneltilmesi gerektiğini, dayanak sözleşmede mesken olarak kullanılacağı kararlaştırılmış olan kiralananın, sözleşmenin başlangıcında turizm tesis alanı olarak tespit edilmiş ve tahsis edilmiş olması nedeniyle edimin ifasının başlangıçtan itibaren hukuken imkansız olduğunu, bu kapsamda tazmin sorumluluğunun bulunmadığını,

24 CE nolu bir bağımsız bölüm bulunmadığından zararın ancak ödeme yapılandan talep edilebileceğini, dava konusu konut dava dışı Kiriş şirketi tarafından inşa edileceğinden riskli yapı kararının alınmasında ve sözleşmenin sona ermesinde kusuru olmadığını, sözleşmeler muvazaalı olup ödeme belgesinin bulunmadığını, dava konusu sözleşmede belirlenen bedel yabancı para cinsinden olup denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapılmasının mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava dışı müflis Kiriş şirketi ile davacı arasında 22.10.2002 tarihli kira sözleşmesi gereğince davaya konu 115 ada 20 parselde bulunan 24 CE numaralı bağımsız bölümün 38 yıllığına 130.872,00 Euro bedel karşılığında kiralanarak bedelin peşin olarak ödendiği, Kiriş şirketinin iflası üzerine taşınmazı iflas idaresinden satın alan davalı şirketin sözleşmeye halef olduğu,

denetime elverişli bilirkişi raporunda davalı tarafça alınan riskli yapı kararından sonra sözleşmenin fesih tarihi itibariyle peşin ödenen bedelden bakiye 72.601,57 Euro bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre 26.09.2019 tarihi itibariyle ulaştığı güncel bedelin 457.802,85 TL olarak hesaplandığı,

kiralananı kullanıma elverişli halde teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma borcunu ihlal eden davalının sorumlu olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, 50.000,00 TL'nin 26.09.2019 tarihinden, 407.601,57 TL'nin ıslahın yapıldığı 25.09.2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı taraftan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacılar vekili; alacağın ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile tahsiline dair verilen kararın hatalı olduğunu, alacağın tamamına fesih tarihinden itibaren faize hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; müvekkilinin, dava konusu edilen kiralananın bulunduğu 115 ada 20 nolu irtifak hakkı sahibi olduğunu, irtifak hakkının satın alındığı tarihten önce hukuka aykırı bir şekilde inşa edilen bağımsız bölümler hakkında var olduğu iddia edilen mülk kullanım sözleşmelerinin tapuya şerh edilmediğini ve bunun hukuken de mümkün olmadığını, müvekkilinin sözleşmenin tarafı olmadığını, sözleşmenin ancak taraflarını bağlayacağını, sözleşme aslı ve ödeme belgesi ibraz edilmediğini, adi yazılı sözleşmeye itibar edilemeyeceğini,

bağımsız bölümleri inşa eden dava dışı Kiriş şirketi olduğundan riskli yapı kararı alınmasında kusuru bulunmayıp ifanın imkansız hale gelmesine neden olunmadığını, müflis şirketin şahsi borçlarının üstlenilmediğini, hükme esas alınan bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, sözleşme hukukunda uzman bir bilirkişiden rapor alınması gerektiğini, tahliyenin yıkım kararı sonrasında sağlandığını, imara aykırı bağımsız bölümler hakkında gerekli araştırmayı yapmayan davacıların müterafık kusuru bulunduğu yönündeki itirazının dikkate alınmadığını, yabancı para alacağı içeren sözleşmelerde denkleştirici adalet ilkesinin uygulanmayacağını ileri sürerek,

kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla. İlk Derece Mahkemesince davacının talep ettiği kira bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre belirlendiği, taraflar arasındaki sözleşme feshedilmiş olmakla artık sözleşme bağı kalmadığından ve kalan dönem için peşin ödenen kira bedeli istendiğinden, peşin ödenen kiranın denkleştirici adalet ilkesi ile belirlenmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı,

davalı vekili istinaf dilekçesinde her ne kadar sözleşmenin muhatabı olmamaları nedeni ile davanın aktif husumet yokluğu sebebi ile reddi gerektiğini ileri sürmüş ise de, dava konusu kiralananın bulunduğu tahsisli alanın ihale ile alınması sonucu olarak davalı şirketin 6098 saylı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 310 uncu maddesi mucibince yasal olarak sözleşmenin tarafı haline geldiği, davalının istinafında ileri sürdüğü hususların erken tahliye sebebi ile peşin ödenen kira parasının bakiyesinin talep edilmesine engel olmayacağı, bilirkişi raporu ile bakiye kira bedelinin tespit edildiği,

denkleştirici adalet ilkesi gereğince paranın alım gücü çeşitli parametreler kullanıldığı, davacı tarafça her ne kadar faizin ıslah tarihi yerine fesih tarihinden itibaren hesaplanması gerektiği istinaf sebebi olarak ileri sürülmüş ise de ıslah edilen kısım açısından ıslah tarihinden itibaren faiz işletilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle; istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin feshi nedeniyle peşin ödenen kira bedelinin, fesihten sonraki döneme isabet eden kısmının iadesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Kanun'un 299, 301 ve 310 uncu maddeleri,

2. Dairemizce aynı konuda verilen 15.05.2018 tarihli ve 2017/16502 E., 2018/5173 K. sayılı ilamı.

3. Değerlendirme 1.6098 sayılı Kanun'un 299 uncu maddesinde; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükmü bulunmaktadır.

2. Aynı Kanun’un 310 uncu maddesi; ''Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.'' düzenlemesini içerir.

3. Sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerden olan uzun süreli kira sözleşmesinin süresinden önce feshi halinde, peşin ödenen yabancı para cinsinden olan kira bedelinin fesihten sonraki süreye ilişkin olan kısmının kiraya veren tarafından kiracıya iadesi gerekir. Yabancı para cinsinden olan kira bedelinden kullanımın olmadığı fesihten sonraki süreye isabet eden kısmının iadesinde döviz cinsinden veya Türk Lirası üzerinden talepte bulunulabilir.

Kiracının, yabancı para cinsinden aynen iade talep etmeyip Türk Lirası üzerinden denkleştirici adalet ilkesine göre talep ettiğinde kullanılmayan süreye isabet eden ve iadesi gereken kira tutarının milli para cinsinden karşılığının yatırım araçlarını bir arada barındıran denkleştirici adalet ilkesi gereğince (enflasyon, üfe, tüfe, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretleri gibi ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak suretiyle) fesih tarihinde ulaştığı miktar üzerinden hüküm kurulması,

Dairemizin aynı konuya ilişkin emsal kararlarına (15.05.2018 tarihli ve 2017/16502 E., 2018/5173 K. - 11.07.2023 tarihli ve 2022/7299 E.,, 2023/2132 K.) göre yerinde bulunduğundan davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,