Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/3300 K.2024/1334

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının, 1291 m² yüz ölçümlü ve tıp merkezi olarak inşaa edilmiş bina mevcut olan taşınmazı 04.07.2014 tarihinde satın aldığını, taşınmazın eski maliki olan Bahçeşehir Sağlık İnş. Taah. Tur. Tic. Ltd.

Şti. tarafından 29.03.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve aynı taraflar arasında düzenlenmiş 09.10.2013 tarihli ek protokol ile davalıya kiraya verildiğini, taşınmazın satın alındığının davalı şirkete bildirildiği tarihinden itibaren kira bedellerinin davacıya ödendiğini ancak şirketin kur artışını dikkate almaksızın 01.11.2013 tarihinde başlayan dönem kira bedeli ödemesi için, 31.10.2013 tarihindeki döviz kuruna göre hesaplanan brüt 69.860.00 TL üzerinden kira ödemelerini yaptığını, sözleşmenin (4.1.) maddesinde aylık kira bedeline esas alınacak döviz kurunun bir yıl süreyle sabitleneceğinin düzenlendiğini,

buna göre her yeni kira döneminde önce yeni döviz kuru üzerinden kira bedeli tespit edileceğini, daha sonra yıllık artış oranı uygulanmak suretiyle ödenecek tutarın belirlenmesi gerektiğini, davalı şirketin yeni dönem başındaki döviz kurunu gözetmeksizin sadece yıllık kira artışı yaparak sözleşmeye aykırı davrandığını, ayrıca kira bedelinden stopaj kesintisi yaparak sebepsiz zenginleştiğini, döviz kurunun güncellenmemesi ve eksik olarak hesaplanan kira bedelinden ayrıca stopaj vergisi mahsup edilmesi sebebiyle toplamda 2.285.396,25 TL eksik kira bedeli ödemesi olduğunu ileri sürerek;

her bir ay için eksik ödenen kira bedeli tutarının ayın 10'undan itibaren işletilecek ticari temerrüt faizi ile davalı taraftan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; sözleşme hükümlerinin yanlış yorumlandığını, sözleşmenin ilgili hükümlerine uygun olarak 01.11.2013 tarihinde 35.000,00 USD'nin Türk Lirası karşılığı tutarına müteakip yıllarda sözleşmede kararlaştırılan oranda artış yapıldığını, kiraların ödendiğini, eksik ödeme olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi doğrultusunda bilirkişi tarafından yapılan hesaplama sonucunda davalının davacı tarafa 1.092.073,34 TL eksik kira ödemesinin bulunduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 1.092.073,34 TL kira alacağının aylık muacceliyet tarihlerinden itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya dair istemin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili; kararın sözleşme hükümlerine aykırı olduğunu, vergi borcu sorumlusunun vergi mükellefi olmasının bu yükümlülüğün sözleşme ile devrine ilişkin yasal bir engel oluşturmadığını, davaya konu kira sözleşmesinin (5.2) maddesi ile stopaj yükümlülüğünün kiracı tarafça üstlenildiğinin açık olduğunu, stopajın kiracı tarafça ödeneceğine ilişkin davalı tarafın bir itirazı olmamasına rağmen stopaj vergisinin kira bedelinden mahsubu suretiyle uğranılan zararın tahsili gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; bilirkişice itirazları doğrultusunda B seçeneğine göre eksik ödenen kiranın 29.983,87 TL hesaplandığı ancak Mahkemenin sözleşmenin açık hükmüne rağmen 15.01.2020 tarihli ek raporda, kur farkını gözetilerek yapılan A seçeneğindeki hesaplamaya göre hüküm kurduğunu, kararın sözleşme hükümlerine aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hükme esas alınan bilirkişi raporunda kira sözleşmesinin "Kira bedeli 37.500,00 USD+KDV olup kira bedelleri ödenmeye başlayacağı tarihteki TCMB Efektif satış kuruna göre TL karşılığı bulunmak ve bulunan bu tutar sabitlenmek suretiyle bir yıl süresince TL olarak ödenir." maddesine ve mutabık kalınan ek protokol ile aylık kira bedellerinin 01.11.2013 tarihinde ödenmeye başlanması şartına uygun olarak hesaplama yapıldığı,

stopaj kesintisi bakımından kiraya verilen gayrımenkul gerçek kişiye satıldığından ve sözleşmede ''stopaj hariçtir'' maddesi bulunmaması nedeniyle 35.000,00 USD' nin brüt kira tutarı olarak kabul edilmesi gerektiği, 01.11.2013 tarihinde başlayan kira dönemi için bu tarihe ait USD kuru olan 2,0129 üzerinden hesaplanan güncellenmiş tutar üzerine sözleşme ile taraflarca kabul edilen TEFE+ÜFE/2 (bir önceki yılın aynı ayına göre endeks artışı yapılarak bulunan) tutardan %20 stopaj kesintisi yapılarak ödenmesi gereken eksik kira tutarının tespit edildiği yapılan hesaplamanın sözleşme ve ek protokole uygun olduğu gerekçesiyle,

istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; istinaf kararının sözleşmenin lafzı ve açık hükümlerine aykırı olduğunu, sözleşmede kira bedelinin net bedel olarak belirlendiğini, sözleşmenin "Özel Şartlar" başlıklı bölümünün (5.2) bendinde de; "Emlak vergisi hariç olmak üzere kiralananın kiracı tarafından işletilmesinden kayaklanan her türlü vergi, resim ve harçlar kiracıya aittir" hükmüne yer verildiğini, "her türlü vergi" denilmek suretiyle, kira ilişkisinden kaynaklanabilecek KDV veya stopajın kiracının yükümlülüğünde olacağının kabulü gerektiğini, ticari şirket olması nedeniyle basiretli bir iş insanı olarak hareket etmek durumunda olması gereken kiracı tarafça bunun bilinmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, eksik ödenen kira bedeli alacağı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 299 ve devamı maddeleri,

2. 02.10.2002 tarihli ve 2002/712 E., 2002/660 K. sayılı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ilamı,

3. 10.03.2022 tarihli ve 2018/635 E., 2022/286 K. sayılı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ilamı.

3. Değerlendirme 1. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillere göre, davalı tarafın temyiz itirazı yerinde görülmemiştir.

2. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olup kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemek; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmaktır.

3. İşyeri kiralarında; kiraya verenin kurumlar vergisi mükellefi olması hâlinde, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin net olduğu, tüm KDV ve diğer vergilerin kiracıya ait olacağına ilişkin şartların bulunması hâlinde kararlaştırılan kira bedeline ayrıca %18 KDV ilave edilerek ödeme yapılması, kiraya verenin de KDV’li tutar üzerinden fatura düzenlemesi gerekir. Sözleşmede yazılı kira bedelinin net veya brüt olduğu belirtilmemiş ise, kira tutarının içinde KDV’nin de olduğu yani kararlaştırılan kira bedelinin brüt kira bedeli olduğu kabul edilmelidir.

4. İşyeri kirasına konu olan kiralananın kiraya vereni kurumlar vergisi mükellefi iken, mülkiyetin devri suretiyle gelir vergisi mükellefi gerçek kişinin kiraya veren olması halinde, kira sözleşmesinde kira bedeli brüt olarak belirlenmiş ise, bu miktarın %20'si kesilerek kiracı tarafından vergi dairesine ödenip kalan tutar kiraya verene ödenecektir. Ancak, sözleşmede net kira bedeli belirlenmiş ise; devir öncesi net tutara %18 KDV ilave edilerek ödeme yapılırken, devir sonrası sözleşmedeki net tutar kiraya verene ödenecek, net tutarın %20'si oranındaki tutar ise vergi dairesine ödenecektir.

5. Davacı, 07.04.2014 tarihinde kiralananı satın alarak 10 yıl süreli kira sözleşmesine taraf olmuş, kiraya veren sıfatını kazanmıştır. Sözleşmenin (4.1) maddesi "Kira bedeli 37.500,00 USD+KDV olup, kira bedelleri, ödenmeye başlayacağı tarihteki TCMB Efektif satış kuruna göre TL karşılığı bulunmak ve bulunan bu tutar sabitlenmek suretiyle bir yıl süresince TL olarak ödenir." hükmünü içermektedir. Diğer bir anlatımla, kira bedeli sözleşmede net olarak belirlenmiştir.

Bu durumda davalı kiracı tarafından net kira bedelinden stopaj kesintisi yapılması usul ve kanuna aykırıdır. Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; davacı kiraya verenin kira alacağı, net kira bedeli üzerinden sözleşme hükmüne uygun olarak hesaplanıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

1. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddine,

2. Davacı vekilince temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,