Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/3799 K.2024/4142

Taraflar arasındaki tapu iptal tescil ve mümkün olmadığında bedel iadesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma talepli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, duruşma talebinin miktar yönünden reddi ile temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı arsa sahipleri ile davalı ... Danışmanlık Hizmetleri Ltd. Şti. arasında 03.10.2011 tarihli .... Noterliğinin 00982 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin müteahhide düşen dairelerden sözleşmeye göre 4. kat reseption (59) ve (9) no.lu bağımsız bölümleri satın aldığını, müvekkilinin davalıların (müteahhit ile arsa sahiplerinin) yükümlülüklerini danışıklı olarak yerine getirmemeleri nedeniyle tapularını alamadığını belirterek davalı arsa sahipleri adına tapunun iptali ile müvekkili adına tesciline, ayrıca kira tazminatına da hükmedilmesine karar verilmesini, mümkün olmadığı takdirde ödediği bedelin iadesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı arsa sahipleri vekili; yüklenici ile .... Noterliğinin 00982 yevmiye no.lu 03.10.2011 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış ve vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmeye göre brüt inşaat alanının %35’i arsa sahiplerine, %65’i de yükleniciye ait olacağını, müteahhidin işi yarım bıraktığını, inşaatın tamamlanma seviyesinin %18 olduğunu, davalı yüklenici ile yapılan sözleşmenin 10.06.2014 tarihli ve Bakırköy 14. Noterliğinin 11084 yevmiye no.lu ihtarı ile feshedildiğini, inşaat bedelinin davalı yükleniciye ödendiğini, yükleniciden daire alan 3. kişilerin hakkının kişisel bir hak niteliğinde olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1. Bakırköy 4. Tüketici Mahkemesinin 24.03.2015 tarihli ve 2015/327 E., 2015/282 K. sayılı ilamıyla; davacının birden fazla bağımsız bölümü satın aldığı, tüketici sıfatına haiz olmadığı gerekçesiyle Mahkemenin görevsizliğine, Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli Mahkeme olduğuna karar verilmiştir.

2. Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesinin 26.05.2015 tarihli ve 2015/245 E., 2015/240 K. sayılı ilamıyla; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 12 inci maddesi gereğince gayrimenkulün aynına ilişkin davalarda gayrimenkulün bulunduğu yer Mahkemesinin kesin yetkili olduğu gerekçesiyle Mahkemenin yetkisizliğine ve yetkili Mahkemenin Büyükçekmece Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesi olduğuna karar verilmiştir.

3. Dosyanın gönderildiği İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; diğer davalı gerçek kişiler ile tüzel kişinin sözleşmenin tarafı olmadıkları, ödemenin davalı ... İnşaata yapıldığı, bu nedenle davacının bedel iadesinden bu davalının sorumlu olduğu, tüm davalılar arasında söz konusu tutardan müteselsil olarak sorumlu olmayı gerektirecek muvazaa ilişkisini dosyaya yansımadığı, sözleşmenin ...

İnşaat şirketi ile yapılması nedeniye davacının parası yatırdığı firmanın tek sorumlu olması gerektiği gerekçesiyle davacının davasının tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olarak talebinin koşulları oluşmadığı dikkate alınarak reddine, kira alacağından feragat etmesi nedeniyle davacının bedel iadesi ve tazminat talebinin kısmen kabul kısmen reddi ile 260.415,00 TL'nin dava tarihi olan 13.03.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan ... ... Ltd.

Şti'den alınıp davacıya verilmesine, diğer davalılar ... ve ... yönünden husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine, diğer dahili davalı ... Hizmetleri Ltd.

Şirketleri hakkında harcı yatırılarak usulüne uygun bir dava açılmadığından ve davanın başında taraf olarak gösterilmeyip daha sonra davaya dahil edildiğinden dahili dava yoluyla davaya hasım olarak eklenmesi ve hakkında hüküm kurulması usulen mümkün olmadığından bu davalı yönünden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

4. İlk Derece Mahkemesinin 21.01.2021 tarihli ek kararıyla; ... Ltd. Şti. vekili Avukat ...'a usulüne uygun temyiz harç ve masraflarının tamamlanması muhtırası çıkartıldığı ve 06.03.2021 tarihinde tebliğ olduğu, davalı vekilinin muhtırada belirtilen harçları yatırmadığı anlaşıldığından davalı ... Ltd. Şti. vekili Avukat ...'ın temyiz isteminden vazgeçmiş sayılmasına, karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı asil istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı; Mahkemenin ... Ltd. Şti. dışındaki davalılar yönünden lehine hüküm tesis etmesi gerektiğini, diğer davalıların da söz konusu miktardan sorumlu olduğunu, öncelikle talebinin tapu tescili olduğunu, ... şirketinin davaya dahil edilmesi gerektiğini ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı ... Ltd. Şti.'nin dosyada toplanan deliller kapsamında arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmediği anlaşılmakla arsa sahiplerinin sorumlu olacağı yönündeki davacının iddiası yerinde görülmediği, ... Ltd. Şti. yönünden hakkında usulüne uygun dava açılmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı asil temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı; istinaf dilekçesinde belirttiği sebepleri tekrarlayarak kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davalı müteahhitten harici satış sözleşmesi ile alınan taşınmazlarının tapusunun tescili, mümkün olmadığı takdirde ödenen bedelin davalılardan tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası,

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Karar) 112 ve 237 nci maddeleri,

3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi,

4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı maddesinin üçüncü fıkrası ile 89 uncu maddesi.

3. Değerlendirme 1. Kaynağını 6098 sayılı Kanun'un 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, aynı Kanun'un 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur.

2. 6098 sayılı Kanun’un 77 nci maddesine göre; haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğar. Anılan madde hükmünden de anlaşılacağı üzere, sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasında uygun nedensellik (illiyet) bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekmektedir. Sebepsiz zenginleşme hâlinde zenginleşen ve fakirleşen arasında kanun gereği bir borç ilişkisi doğar ve bu borcun konusu malvarlığında meydana gelen fazlalığın geri verilmesidir.

3. Bununla birlikte; yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, 6098 sayılı Kanun'un 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme geçerlidir.

4. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olayın incelenmesinde; davalı yüklenici ... Ltd. Şti. ile davacı arasındaki sözleşmenin, alacağın temliki hükmüne dayandığından geçerli olduğu, ancak davalılar arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... arasındaki 03.10.2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı yüklenicinin süresinde taşınmazı teslim edememesi nedeniyle feshedildiği, kaba inşaat bedelinin davalı yüklenici ... Ltd.

Şti.ye ödendiği, davacının kişisel hakkını arsa sahiplerine karşı ileri sürmesi için yüklenici ... Ltd.

Şti.nin edimini yerine getirmiş olması gerektiği, bu anlamda davacının kişisel hakkını arsa sahiplerine karşı ileri süremeyeceği, muvazaa iddiasının da dosya kapsamında ispat edilemediği, davacının 03.12.2019 tarihli celsede öncelikle taşınmazın adına tescilini, mümkün olmaması halinde ise bilirkişi raporunda belirlenen değerin kabulünde olduğunu belirttiği, öncelikli talebi olan tapunun adına tesciline ilişkin talebinin koşulları oluşmadığından reddedildiği, davalı ... Ltd.

Şti.ye karşı usulüne uygun olarak açılmış bir davanın bulunmadığı anlaşılmakla davacının tüm temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,