Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/3859 K.2024/3868

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı ... Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret A.Ş vekili tarafından duruşma istemli, davalı ... İnşaat Sanayi ve Tic. A. Ş. vekili tarafından duruşma istemsiz temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 26.11.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı ... Gayrimenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat ... ve ... İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat ...'nun sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I.DAVA

Davacı vekili, davalı ... Ltd. Şti. ile müvekkili arasında 30.07.2012 tarihinde Gayrimenkul Pay Ortaklığı Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme ile bir adet dairenin 100.000,00 TL karşılığında satımı konusunda anlaştıklarını, müvekkilinin tüm edimini yerine getirdiğini, davalıların ise edimlerini yerine getirmediklerini, taşınmazın süresinde teslim edilmediğini, sözleşmenin her nekadar davalı ... Ltd. Şti. ile akdedilmiş olsa da diğer davalılar ile ... Ltd.

Şti. arasında bir adi ortaklık kurulmuş olup bu adi ortaklık uyarınca müvekkiline karşı sözleşmesel edimin yerine getirilmesinden tüm davalıların müteselsilen sorumlu olduğunu ileri sürerek; bağımsız bölümün teslim tarihindeki rayiç bedelinin tespiti ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100.000,00 TL'nin davalılardan müteselsilen tahsilini istemiş, 17.10.2018 tarihli dilekçesi ile talebini 247.246,00 TL’ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... İnşaat San. ve Tic. A.Ş. (... A.Ş.) vekili ve davalı ... Gayrimenkul Yatırım San. ve Tic. A.Ş. (... A.Ş.) vekili ayrı ayrı sundukları cevap dilekçelerinde; aralarında müvekkili şirketin de bulunduğu davalılar arasında bir adi ortaklık sözleşmesi imzalandığını, ancak davalılardan ... Ltd.Şti. tarafından davacıya verilen taahhütle bu ortaklığın bir ilgisi olmadığını, davacı ile imzalanan sözleşmede müvekkili şirketin adı ve imzasının bulunmadığını, sözleşmede adi ortaklığa bir atıf yapılmadığı gibi sözleşmeyi imzalayan ... Ltd.Şti.'ye ortaklığı temsil için yetki de verilmediğini, bu nedenle davanın husumet yönünden reddi gerektiğini savunarak davanın reddini istemişlerdir.

2. Davalı ... Ltd.Şti. usulüne uygun tebligata rağmen cevap dilekçesi sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında belirtilen kararıyla; davalı ... A.Ş ile davalı ... A.Ş'nin adi ortaklığın tarafı olduğu, ancak dava konusu sözleşmenin tarafı olmadıkları, ödenen gayrimenkul bedellerinin bu şirketlere ödenmediği, adi ortaklık sözleşmesi geçerli sayılsa ve adi ortaklık sözleşmesinden sonraki bir tarih olan 30.07.2012 tarihinde yapılmış olsa dahi, davalılar arasındaki adi ortaklık sözleşmesinin 8. maddesi gereğince davalı ... Ltd.

Şti'nin temsil ve ilzama hiçbir şekilde yetkili olmadığı, tek başına ortaklığı temsil yetkisinin bulunmadığı, bu sebeple yapılan sözleşme bakımından yetkisiz temsilci olduğu, bu sebeple uyuşmazlığın adi ortaklıkta yetkisiz temsile ilişkin hükümler çerçevesinde çözülmesi gerektiği gerekçesiyle davalılar ... A.Ş ile ... A.Ş hakkında açılan davanın reddine, davalı ... Ltd.

Şti yönünden davanın kabulü ile taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değeri olan 247,246.00 TL'nin bu davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili, davalılar arasındaki adi ortaklık sözleşmesinin 15.05.2012 tarihinde yapıldığını, Mahkemenin dosyadaki delilleri eksik ve hatalı inceleyerek, davalılardan ... A.Ş. ile ... A.Ş.'nin dava konusu sözleşmenin tarafı olmadıklarından bahisle davanın reddine karar vermesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalıların kurmuş oldukları adi ortaklık gereğince ortakların tamamının edimin yerine getirilmemesinden müteselsilen sorumlu olduğunu, ... Ltd.

Şti.'nin adi ortaklık adına işlem yapmaya tek başına yetkili olduğunu, müvekkilinin sözleşmeden doğan ödeme edimini tam ve eksiksiz şekilde yerine getirdiğini, bu ödemelerin adi ortaklığı oluşturan şirketlerin hesaplarına gönderildiğini, dava konusu, dayandığı sözleşme ve davalıları aynı olan taraflarınca yürütülen diğer davalarda da lehlerine karar verildiğini ve her üç borçlunun da müteselsil sorumluluğu yönünde karar verilerek bu kararların Yargıtay incelemesinden geçmekle kesinleştiğini, Mahkemece tespit edilen rayiç bedelin emsallerin oldukça altında olduğunu, Mahkemenin faize ilişkin karar vermediğini ileri sürerek.

İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın talepleri gibi kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında belirtilen kararıyla; davalıların, davacının uğradığı zarardan müteselsilen sorumlu oldukları, davacının rayiç bedel talebinde bulunabileceği, bu bedelin de bilirkişiler tarafından tespit edildiği, davacının dava ve ıslah dilekçesinde faiz talebinde bulunmadığı, mahkemece faize hükmedilmemesinin yerinde olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında hüküm kurularak; davanın kabulüne, 247.246,00 TL'nin davalılardan müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı, davalılar ... ve ... şirketleri vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; huzurdaki dava ile bire bir aynı dosyadan tespit yapılan her bir daire için 450.000,00TL rayiç bedel üzerinden karar verildiğini, Mahkeme tarafından bu yöndeki itirazları dikkate alınmayarak tespit edilen hatalı bedel üzerinden karar verildiğini, rayiç bedelin doğru şekilde tespiti ile taşınmazın teslim edilmesi gereken tarihteki rayiç bedelin, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ödenmesine karar verilmesi gerektiğini, dava dilekçesinde fazlaya ilişkin hakları saklı tutmak suretiyle rayiç bedelin tespiti ve tespit edilen bedelin müvekkiline ödenmesine karar verilmesinin talep edildiğini,

Mahkemenin dava tarihini temerrüt tarihi olarak belirleyerek bu tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte karar kurması gerekirken faize hükmetmemiş olmasının hatalı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı ... A.Ş. vekili; davacı ile diğer davalı ... Ltd. Şti. arasında akdedilen 18.05.2012 tarihli sözleşmede davalı şirketin herhangi bir şekilde aktif veya pasif tarafı bulunmadığını, davalı şirket ile diğer davalılar arasında akdedilen adi ortaklık sözleşmesinin tarihinin 30.05.2012 olduğunu, davacı ile adi ortaklığın sözleşme yapabilmesi için adi ortaklık sözleşmesi de dikkate alındığında üç ortağın onay vermesi gerektiğini, davacı ile sözleşme akdeden ... Ltd.

Şti.'nin bireysel sorumluluğunun, adi ortaklığın diğer şirketleri olan davalı şirket ve ... A.Ş. ile birlikte müteselsilen olmasının da hukuka aykırı olduğunu, ... Ltd. Şti.'nin işlemi kendi adına ve hesabına yaptığını, kendi adına ve adi ortaklık hesabına yaptığı kabul edilse dahi 637 nci madde uyarınca tek başına sorumlu olduğunu ve en önemlisi ... Ltd. Şti'ye ortaklık adına yönetim görevi verilmediğini ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

3. Davalı ... A.Ş. vekili; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin dava konusu ve davalıların aynı olduğu davada müvekkil şirketin sorumlu olmayacağı yönünden karar verdiğini, ... Ltd. Şti. tarafından davacıya verilen dava konusu taahhüdün adi ortaklık ile hiçbir ilgisinin olmadığını, sözleşmede adının geçmediğini, davacı tarafın iddialarının aksine müvekkil şirketin de mağdur konumunda olduğunu, ... Ltd. Şti.'ye hiçbir şekilde ortaklığı temsil yetkisinin verilmediğini, davacının sözleşme imzalanırken sadece ... Ltd. Şti. ile işlem yaptığını, adi ortaklığa güvenerek sözleşmeyi imzalamadığını, resmi şekilde yapılmayan satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu rayiç bedele hükmedilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taşınmaz satış sözleşmesi gereğince teslim edilmeyen bağımsız bölümün rayiç bedelinin davalılardan tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (818 sayılı Kanun) 533 ve 534 üncü maddeleri,

2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) "Bilikişi raporuna itiraz" başlıklı 281 nci maddesi,

3. Benzer uyuşmazlıklarda verilen Dairemizin 17.10.2022 tarihli ve 2022/6084 E., 2022/7838 K., 16.05.2023 tarihli ve 2022/4758 E., 2023/1474 K., 24.10.2023 tarihli ve 2023/2310 E., 2023/2687 K., 07.06.2023 tarihli ve 2022/5463 E., 2023/1807 K., 07.06.2023 tarihli ve 2022/5697 E., 2023/1808 K. sayılı ilamları.

3. Değerlendirme

1. Adi ortaklığın ayrı bir tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu nedenle adi ortaklığın işlerini yürüten ortağın iki şekilde hareket etme ihtimali vardır. Bunlardan ilki dolaylı temsildir. Dolaylı temsilde, yapılan işlemin hüküm ve sonuçları önce bu hukuki işlemi yapan kişinin şahsında doğar, daha sonra diğer işlemlerle temsil edilen kişiye devredilir.

Bu tür temsilin özelliği gereği yapılan işlemden doğan borç ve haklar nedeniyle üçüncü kişinin, diğer ortak ve ortaklara karşı istemde bulunma hakkı olmadığı gibi, diğer ortak ya da ortakların da üçüncü kişiye karşı bir istemde bulunmalarına olanak yoktur. Ortaklığın işlerini yöneten ortak şirketi dolaysız da temsil edebilir. Bu durumda, temsilcinin işlemi kendi hukuki alanına uğramaksızın, doğrudan doğruya temsil edilen kimsenin hukuki sahasında hüküm ve sonuç doğurur.

2. Sözleşme tarihinde yürürlükte olan 818 sayılı Kanun'un 533 üncü maddesi gereğince; şirket işlerini idare yetkisini haiz her ortak, ortakları üçüncü şahıslara karşı temsil yetkisine de sahiptir. Bu nedenle ortaklığı, bütün ortaklar elbirliği ile yönetiyorsa bütün ortakların; bir veya birkaç ortak yönetiyorsa bu yönetici ortak veya ortakların adi ortaklığı veya diğer ortakları temsil yetkisi bulunmaktadır. Yani iç ilişkide idare, dış ilişkide temsil yetkisine tekabül eder.

3. Adi ortaklıkta, ortaklar adına yapılan veya ortakların sonradan icazet (olur) verdikleri işlemlerden doğan borçlar nedeniyle 818 sayılı Kanun'un 534 üncü maddesi gereğince bütün ortaklar müteselsilen sorumludur.

4. Dosya kapsamında yer alan.... Noterliğinin 15.05.2012 tarihli ve 30.05.2012 tarihli adi ortaklık sözleşmelerinin incelenmesinde, davalı şirketlerin adi ortaklık sözleşmesinin esaslı noktalarında 15.05.2012 tarihli sözleşme ile uzlaştıkları, 15.05.2012 ve 30.05.2012 tarihli adi ortaklık sözleşmeleri ile satış sözleşmeleri birlikte değerlendirildiğinde davalı ... Ltd.

Şti.'nin 15.05.2012 tarihli sözleşme ile kurulan adi ortaklığı temsile ilişkin hükümler uyarınca yönetici ortaklarından olduğu, bu kapsamda davacı ile imzalanan sözleşmelerden dolayı ortaya çıkan borçtan diğer ortakların da 818 sayılı Kanun'un 534 üncü maddesi gereğince müteselsilen sorumlu bulundukları davacının dava ve ıslah dilekçesinde faiz talep etmediği anlaşılmakla, davalılardan ... A.Ş. vekili ile ...

A.Ş. vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazının reddine karar vermek gerekmiştir.

5. Dosya kapsamında hükme esas alınan 14.11.2017 tarihli bilirkişi raporuna davacı vekilinin süresinde 30.11.2017 tarihli bilirkişi raporuna özellikle rayiç bedelin belirlenmesi noktasında çeşitli emsaller de sunarak itiraz ettiği, 17.10.2018 tarihli ıslah dilekçesinde de talebini ıslah ettiği anlaşılmaktadır.

6. O halde, Bölge Adliye Mahkemesince; bilirkişi heyetinden davacının itirazlarını değerlendiren ek rapor aldırılması, yeterli görülmediği takdirde ise alanında uzman bilirkişilerden oluşturulacak yeniden bir heyetten yeni rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davacı vekilinin bilirkişi raporuna itirazları karşılanmaksızın karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalılardan ... vekilinin ve ... Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalı ... A.Ş.den alınıp davacıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,

Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,