Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/3918 K.2024/2202

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili şirketin ortaklarından ...'nin davalıların murisi ... ile amca çocukları olduğunu, davalılar murisinin tarlalarının değerinin artacağını düşüncesiyle maliki olduğu taşınmazı hayvancılık yapılmak üzere esasen bedelsiz olarak davacı şirkete verdiğini, ancak resmi işlemler için 09.10.2006 tarihinde 5 yıllık kira sözleşmesi yapıldığını ve yıllık kira bedeli olarak 50,00 TL gibi sembolik bir tutar belirlendiğini, şirketin anlaşma üzerine iyi niyetli olarak taşınmaza büyükbaş hayvan besi çiftliği inşa ettiğini, 160 adet büyükbaş hayvan alarak besiciliğe başladığını,

davalıların açtığı tahliye davası neticesinde kiralananın tahliyesine karar verildiğini, yapılan yapının taşınmaz değerinden yüksek olduğunu ileri sürerek; fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile kiralananda yapılan yapı nedeniyle şimdilik 20.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar ..., ... ve ...; davalı ...'nın kiraya verenin mirasçısı olmadığını, şirketin açtığı temliken tescil davasının reddedildiğini, şirketin yapı yapılacağını muristen gizlediğini, tarla üzerine yapı yapılmayacağının açık olduğunu, şirketin yapıyı kötü niyetli yaptığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Davanın açıldığı Mengen Asliye Hukuk Mahkemesince verilen görevsizlik kararının Dairemizce onanarak kesinleşmesi üzerine dosyanın gönderildiği Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının kiralananı henüz tahliye etmediği, kiralananın halen davacının kullanımında olduğu, teslim gerçekleşmediğinden davacıda bir fakirleşmenin ve davalılarda bir zenginleşmenin gerçekleşmediği,

bununla birlikte davacının kiralananı tahliye ettiği düşünüldüğünde ise, taraflar arasında imzalanan 10.10.2006 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli sözleşmenin 10. maddesinde kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masraflarının kendisine ait olacağının, mukavele bitiminde hiç bir güna bedel ve masraf ve tazminat istemeye hakkı olmamak üzere gayrimenkul inşaatın cümlesinin kiraya verene ait olacağının kararlaştırıldığı, bu hüküm gereğince davacının tazminat talebinin hukuken korunmaya değer bir talep olmadığı, davalı ...'nın kiralanın maliki ya da malikin mirasçısı olmadığı gerekçesiyle;

bu davalı yönünden davanın pasif husumet yokluğundan, diğer davalılar yönününden esastan reddine karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; bilirkişi raporunda yapının gereğinden fazla harcama yapılarak sektörün gereksinimlerinin üzerinde harcama ile inşa edilmediğinin belirlendiğini, tahliye kararının kesinleşmesi ile kira sözleşmesi son bulduğundan talepte bulunulabileceğini, sözleşmede bedel istenemeyeceği belirtilmiş ise de bu durumun hakkaniyete aykırı olduğunu, yapı ile arsa değeri yükseldiğinden davalıların sebepsiz zenginleştiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralanan üzerine inşa edilen yapılar sebebiyle faydalı ve zorunlu masraf alacağı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 530 uncu maddesi.

3. Değerlendirme 1. Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillere göre, davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

2. Sözleşme ile taraflar aksini kararlaştırmadıkça kiracı; kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden, alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir. Ancak bunun için kiracının yaptığı giderlerin mal varlığından çıkarak kiraya verenin malvarlığına geçmiş olması ve kiralananın tahliye edilmiş olması gerekir.

3. Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Tahliye işlemi, hukuki işlemin içerisinde yer alan maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin sona ermesine yönelik hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 200 üncü maddesi çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca kiraya verenin açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir.

4. Somut olayda, kiralananın henüz tahliye edilmediği dosya kapsamı ile sabittir. Bu nedenle Mahkemece; davacı kiracının kira sözleşmesi devam etmekteyken kiralanana yaptığını ileri sürdüğü masrafları talep etmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, tahliye sonrası tekrar dava açılabileceği gözetilmeden, tahliyenin gerçekleşmesi hali bakımından da gerekçe oluşturulması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir.

Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Kanun'a eklenen Geçici Madde 3 atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 438 inci maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca temyiz olunan Mahkeme kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek onanmasını gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan Mahkeme kararının gerekçesinin DEĞİŞTİRİLEREK VE DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine,