Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/3959 K.2024/2155

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali ve alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılardan Halkbank A.Ş. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ve davalı Halkbank A.Ş. vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili, müvekkili ile davalı ... G.Y.O. A.Ş. arasında ...

4 adıyla maruf projede C-3 Blok 17. Kat 216 bağımsız bölüm numaralı daire için 16.12.2016 tarihinde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmeleri imzaladıklarını, aynı kapsamda diğer davalı ..... ile de ön ödemeli konut finansman sistemi ile kredi sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmede belirlenen tarihte konutun tesliminin yapılmadığını ileri sürerek davalı banka ile yapılan Bağlı Kredi Sözleşmesi kapsamındaki kredi taksitlerinin durdurulması için tedbîr kararı verilmesini, davalı ...

Gayrimenkul Ortaklığı A.Ş. ile yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin iptali, diğer davalı ..... ile yapılan Bağlı Kredi Sözleşmesi ve ilgili tüm mutabakatlar ve muvafakatnamelerin iptalini, davalı ...

Gayrimenkul Ortaklığı A.Ş.'ye yapılan 149.300,00 TL tutarındaki ödeme ile Türkiye Halk Bankası A.Ş.'ye kredi taksitleri toplamında ödenen 136.243,00 TL olmak üzere toplamda 285.543,00 TL'nin fesih tarihinden itibaren işletilecek olan yasal faizleri ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsilini, bu talepleri yerinde görülmez ise her bir davalıya yapılan ödeme nispetinde davalılardan ayrı ayrı tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacı vekili ıslah dilekçesi ile kredi taksitleri olarak artırdıkları 307.474,41 TL alacak miktarına fesih tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline bu olmadığı takdirde davalı .... den tahsiline, davalı ... Gayrimenkul Ortaklığı A.Ş. ile yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin iptali ile işbu sözleşmeye istinaden davalıya 25.12.2016 vade tarihli 49.100,00 TL ile 25.12.2017 vade tarihli 50.100,00 TL senetler olmak üzere ödenen toplam 99.200,00 TL nin ödeme tarihinden işleyecek faizi ile birlikte davalı ... Gayrimenkul Ortaklığı A.Ş.'den tahsiline, yine 25.12.2018 vade tarihli 50.100,00 TL bedelli olan henüz ödenmemiş olan senedin iptalini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ...

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili, davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, davacının yaptığı ödemeleri kanıtlaması gerektiğini, davacı tarafından haklı bir gerekçe olmaksızın sözleşmenin feshedildiğini, sözleşmeye göre işin teslim süresi olan 24 aylık süreye mücbir sebepler nedeniyle ilave edilmesi gereken sürenin dikkate alınmadığını, davacının kötü niyet olduğunu, ayrıca müvekkilin ön göremeyeceği şekilde Nazım İmar Planında değişiklik yapıldığını, dolayısıyla müvekkil şirketin kusuru olmaksızın ve engel olabilmesi mümkün olmayan sebepler nedeniyle zorunlu olarak inşaatın durduğunu,

davacı tarafın taleplerinin kabul edilmesinin mümkün olmadığını, davacı tarafından talep edilen faiz ve başlangıç tarihinin haksız olduğunu ve davacının sebepsiz zenginleşmesine neden olacağını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

2. Davalı .... vekili, dava konusu edilen taşınmaz ile ilgili olarak, kredinin ilgili dairenin satın alınması ya da davalı inşaat firması ile satış sözleşmesi yapılması şartı ile verilmediğini, kredinin proje kredisi olarak verilmediğini, davacının bireysel ürünü olarak kredilendirildiğini, bağlı kredi olmadığını, ön ödemeli konut finansmanı sistemi kredi sözleşmesinin 9 uncu maddesine göre kredi konusu taşınmazın diğer davalı satıcı tarafından hiç yada zamanında teslim edilmemesi ve benzeri hususlarda çıkacak uyuşmazlıklardan müvekkil bankanın sorumluğu bulunmadığı, bu nedenle bankaya husumet yönetilmesinin mümkün olmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalı ...

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş arasındaki sözleşmenin 3 üncü maddesinin 1. bendinde satıcı, hüküm altına alınan nedenler ile yasal ve zorunlu mücbir nedenler dışında sözleşmenin imza tarihinden itibaren 24 ay içerisinde bahse konu bağımsız bölümün teslimin tamamlayarak ve anahtar teslimli olarak müvekkile fiilen teslim edeceği taahhüdünde bulunduğu, bu sürenin 16.12.2018 tarihinde dolduğu, projenin kaba inşaat halinde bırakılarak durdurulduğu, Sözleşmeye konu bağımsız bölümün satış bedeli olarak 533.017 TL ( beş yüz otuz üç bin on yedi türk lirası) kararlaştırıldığı, toplamda 149.300 TL si 3 ayrı eşit miktarlı bono ile davalı ...

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'.ye ödendiği, kalan bakiye olan 382.717 TL için projeye kredi teminatı veren davalı ...Ş'.den kredi kullanıldığı, yerinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesine göre bağımsız bölüm kaba inşaatı tamamlanmış, ince işlere başlanılmamış olduğu ve yollar ile çevre düzenin yapılmamış olduğu, inşaat seviyesinin, binaların tamamlanma oranı tablosuna göre, taşınmazda % 41,2 oranında imalat yapıldığı, %58,8 oranın da yapılmayan imalatların kaldığı, davalının mücbir sebepler gerçekleştiği iddiasının ispat edilemediği, davacının 307.474,71 TL ödeme yaptığı, bağımsız bölümün natamam vaziyette olduğu,

iskan edilebilir durumda olmadığı, proje kapsamında bulunan diğer blokların ve bloklar arasında peyzaj ve çevre düzenlemelerinin tamamlanmamış olduğu, şantiye sahasında devam eden inşai faaliyetin bulunmadığı, teslim ve sözleşmenin ifasının mümkün olmadığı, davalı ...

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş' nin sözleşme hükümlerini yerine getirmediği, bu nedenle davacının ödemiş olduğu bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebileceği, yine davalı bankaya kullanılan projeye bağlı kredi kapsamında davacı tarafından ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebileceği, diğer davalı bankadan kullanılan kredinin bağlı kredi niteliğinde olduğundan davalıların müşterek ve müteselsilen sorumlulukları bulunduğu,

davacının davalıya gönderdiği Zeytinburnu 4. Noterliğinin 18.09.2018 tarih ve 15513 yevmiye numaralı ihtarname ile sözleşmeyi feshettiği, ihtarnamenin 20.09.2018 tarihinde tebliğ olduğu, ihtarname ile 20 günlük ödenen bedelin iadesi için mehil verildiği, mehilin sonu olan 11.10.2018 tarihinde davalıların temerrüde düştüğü, davanın belirsiz alacak davası niteliğinde olduğu anlaşıldığından davacının davasının kabulüne, davacı ile davalı ...

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında akdedilen İstanbul 10.Noterliğinin 16.12.2016 Tarih 16560 Yevmiye Nolu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin iptaline, Davacı ile Davalı ...Ş. arasında akdedilen 16/12/2016 tarihli kredi sözleşmesi ve ilgili tüm mutabakatların iptaline, 307.474,41 TL'nin 11.10.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Halkbank A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı Halkbank A.Ş. vekili; banka ile davacı arasındaki kredi sözleşmesinin bağlı kredi olarak nitelendirilemeyeceğini, bu nedenle davanın pasif husumet yokluğundan reddi gerektiğini, banka ile davacı arasında akdedilen ön ödemeli konut finansmanı sistemi kredi sözleşmesinde taşınmazın ayıplı olması yada zamanında teslim edilmemesi vb. çıkacak uyuşmazlıklarda bankanın hiçbir sorumluluğunun olmayacağına ilişkin düzenlemenin mevcut olduğunu, davacının sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanmadığını, davacının diğer davalı inşaat firması ile akdetmiş olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen teslim süresinin henüz dolmadığını,

davacının teslim süresi dolmamış olan sözleşmeden kendi iradesi ile dönmesi neticesinde iade alabileceği tutar yapmış olduğu ödemelerin tamamı olmayıp davacı alıcı tarafından ödenmesi gereken cezai şartın mahsup edilmesi gerektiğini, bankanın sorumluluğunun kredi miktarı ile sınırlı olduğunu, bankaya ödenen miktar üzerinden belirlenmesi gerektiğini ileri sürerek İlk Derece Mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalı inşaat şirketi arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince taşınmazın teslim tarihinin sözleşme tarihinden itibaren 24 ay olarak belirlendiği, sözleşmenin 16.12.2016 tarihinde yapıldığı, davanın 27.11.2018 tarihinde açıldığı göz önüne alındığında, henüz teslim tarihi gelmemiş ise de dava tarihi itibariyle taşınmazın durumu değerlendirildiğinde belirlenen tarihte teslim edilmesinin mümkün olmadığı, davacının cayma hakkını kullanmakta haklı olduğu gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulü ile davalı ...

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile davacı arasında düzenlenen İstanbul ....

Noterliğinin 16.12.2016 tarih ve 16560 yevmiye nolu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin ve davalı .... ile arasında düzenlenen bağlı kredi niteliğinde Ön Ödemeli Konut Finansmanı Sistemi Kredi Sözleşmesinin iptaline, davacının ödediği denkleştirici adalet ilkesince hesaplanan 307.474,41 TL'nin, davalı bankanın sorumluluğunun çekilen kredi miktarı (149.300,00 TL) ile sınırlı olmak kaydıyla dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, davalı ... ile yapılan 16.12.2016 tarihli kredi sözleşmesinin iptaline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalılardan Haklbank AŞ. vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili, davalı bankanın sınırlı sorumluluğunun kabul edilemeyeceğini, alacağın tamamından davalıların müştereken ve müteselsilen sorumlu olması gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı Halkbank A.Ş. vekili, husumet yokluğu nedeniyle davanın reddi gerekirken aleyhe karar verildiğini, davacının sözleşmenin feshinde haksız olduğunu, davacının cezai şart ödemekle mükellef olduğunu, vekalet ücreti yönünden kararlar arasında çelişki bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin belirlenen tarihte edimin ifa edilmemesi nedeniyle davacının cayma hakkını kullanarak sözleşmeyi feshinden kaynaklı ödediği bedelin iadesine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası.

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237 nci maddesi,

3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi.

4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun "Noterlerin genel olarak yapacakları işler" başlıklı 60 ıncı maddesinin üçüncü fıkrası.

5. Aynı Kanun'un 89 uncu maddesi.

6. TBK'nın 112 nci maddesi.

7. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun(TKHK) 30 uncu maddesi.

8. Aynı Kanun'un 35 inci maddesinin ikinci fıkrası.

3. Değerlendirme 1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri 6098 sayılı Kanun'un 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur.

2. Nitekim, somut olayda davacı ile davalı yüklenici arasında 15.11.2016 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılarak davaya konu taşınmaz davacıya satılmış, davacı dava dilekçesinde ödediği bedelin tahsilini talep etmiş olup, bu durumda davacı taşınmaz için davalılara ödediği bedeli, taleple bağlılık kuralı gereğince sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.

3. Bununla birlikte davacı konutu satın almak için diğer davalıdan bağlı kredi kullandığını, bu nedenle davalı bankanın da sorumlu olduğunu ileri sürmüştür. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 30 uncu maddesine göre bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu sözleşmedir.

4. Kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ortada bir bağlı kredinin var olduğu söylenebilir. Bunun sonucu olarak, satın alınan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması halinde müteselsilen sorumludur.

5. Somut uyuşmazlıkta; davalı inşaat şirketinden taşınmaz satın alan davacıya davalı Banka tarafından kullandırılan kredi, niteliği itibariyle bir bağlı kredi olduğundan davalı Bankanın da hesap edilen bedelden diğer davalı yüklenici şirket ile birlikte sorumlu tutulmasının yerinde olduğu ve özellikle davalı bankanın 6502 sayılı Kanun'un 35 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca müteselsilen sorumluluğunun kredi miktarı ile sınırlı olduğunun anlaşılmasına göre, davacı ve davalı Bankanın temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,