Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/4128 K.2024/4377

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davacıların istinaf başvurusunun esastan reddine, karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 03.12.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir

Belli edilen günde gelen davacılar vekili Avukat ...'nun sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin daha derinlemesine incelenmesi ve bu konuda bir araştırma yapılması gerektiği heyetçe zorunlu görüldüğünden, 2797 sayılı Yargıtay Kanunu'nun 24 üncü maddesinin birinci fıkrası ve Yargıtay İç Yönetmeliği'nin 21 inci maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca görüşmenin bırakıldığı 17.12.2024 tarihinde dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkillerinin murisi ...'in Ankara ili, Çankaya ilçesi, ... Mahallesi, 902 parsel sayılı taşınmazdaki 7.900 m² hissesini, ... kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesini kapsamında davalı Belediyenin kamulaştırmaya karar verdiğini, davalı Belediyenin ilk kez 2005 tarihinde ilan ettiği proje kapsamında 4000 adet daire yapacağını ve bu dairelerin 2.309 adedinin tüm proje kapsamındaki taşınmaz maliklerine verileceğini duyurduğu,

davalı ... yetkililerinin proje kapsamında 4.000 adet daire yapılacağı ve müvekkillerinin murisin 7.900 m² hissesine karşılık 150 m²'lik 11 adet dairenin verileceği konusundaki teklifinin muris tarafından kabul edilerek Belediye ile 17.03.2005 tarihli sözleşmezsinin imzaladığını, proje kapsamındaki daire sayılı 4.000 adet ile başlandığını, 2010 yılında 5831 adede, 2011 yılında 6000 adede ve 2017 yılında ise proje kapsamındaki daire sayısının 9.900 adede çıktığını, davalı İdarenin daire sayısını artırmak suretiyle uzlaşma görüşmelerinde kazanacağı menfaatin katbekat üstünde kazanç sağlayacak şekilde projeyi değiştirdiği ileri sürerek;

dava konusu projedeki daire artışına paralel olarak müvekkillerinin hissesine düşen toplam bedelin belirlenmesi ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 20.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek devlet alacaklarına uygulanacak en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; planlama sürecinde açılan davaların projenin sekteye uğramasına sebep olduğunu, bu nedenle İdareye atfedilebilecek bir kusur bulunmadığını, her iptal edilen plan sonrasında plansız kalan proje alanında hak sahiplerinin mağdur edilmemesi adına olabilecek yeni imar planları yapılmaya çalışıldığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosyaya yansıyan bilgi ve belgelere ve emsal Yargıtay kararlarına göre, taraflar arasında yapılan 17.03.2006 tarihli Arsa sözleşmesine göre, ...

Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi kapsamında davacıların 7.900 m²'lik arsa hissesine karşılık 11 adet dairenin verildiği, sözleşme kapsamında dava konusu 902 parsel üzerinde nelerin yapılacağı hususunda bir açıklık olmadığı, hak sahiplerinin arsa hissesine göre verilecek daire sayısının ve büyüklüğünün Encümen kararı ile belirlendiği, taraflar arasında yapılan 17.03.2006 tarihli arsa sözleşmesi hükümlerine göre, davacılara 11 adet daire dışında başkaca bir daire veya bedelin verilmesine ilişkin bir düzenlemenin bulunmadığı,

keza davacı arsa sahiplerinin sözleşme serbestisi içinde özgür iradeleriyle imza edilen sözleşme ile bağlı olduklarının anlaşıldığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili; sözleşmenin başlangıç aşamasındaki konut sayısının sonraki tarihlerde nasıl ve ne şekilde arttığına dair davalının dosyaya bilgi ve belge sunmasının gerektiğini, bilirkişi raporunun yeterli olmadığını, dava konusu sözleşmenin Kamulaştırma Kanunu'na tabi olduğunu, Anayasa'nın 46 ncı maddesinde "kamulaştırma bedeli peşin ve nakit ödenir" düzenlemesinin bulunduğunu, davalının mülkiyet hakkında meydana gelen zararı gidermesi gerektiğini, gerçekleşen değer artışından paya düşen miktarın talep edildiğini, mülkiyet hakkının ihlal edildiğini, meşru beklenti hakkı kapsamında tazminat şartlarının oluştuğunu,

hukuka aykırı imar planı yapıldığından idari yargıda iptal edildiğini, 4.000 adet dairenin yapılacağı proje kapsamında on bir adet konut aldıklarına göre daire sayısı 9.900 adede yükseldiğinde de 27,22 adet daire almalarının gerektiğini, davalının artan kazancı oranında tazminat alma haklarının doğduğunu belirterek, Mahkeme kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmede davacıların murisine verilecek konut sayısının belirli olduğu, davacıların da murislerinin özgür iradesi ile yaptığı anılan sözleşme ile bağlı bulundukları, hükme esas alınan bilirkişi raporunun yeterli, denetime ve somut olayın özelliklerine uygun olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili, istinaf başvuru dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ... Kentsel Dönüşüm projesi kapsamında yapılacak toplam konut sayısının artırılması nedeniyle oluşan davalı İdareye ait kazancın hesaplanarak yapılan sözleşme gereğince davalıdan tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun (5393 sayılı Kanun) 73 üncü maddesi,

2. 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu'nun (2985 sayılı Kanun) 1 ve 4 üncü maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Dosya içerisinde bulunan bulunan tapu kayıtları inelendiğinde, davaya konu taşınmazın Ankara İli Çankaya İlçesi, ... Mahallesi 902 parselde yer aldığı, ... adına kayıtlı iken 30.12.2005 tarihinde kamulaştırma işlemi nedeniyle Ankara Büyükşehir Belediyesi adına tescil edildiği görülmüştür.

2.Taraflar arasında imzalanan 17.03.2006 tarihli "Arsa Sözleşmesi" başlıklı belgenin, "Ankara Büyükşehir Belediyesinin taahhütleri" bölümünde, "A. ... 1.A tapu kaydı belirtilen taşınmaz karşılığında hak sahibi ... adına 1/1000 ölçekli uyarınca ... (902) Kentsel dönüşüm Projesi İmar planında gösterilen TC Bayındırlık Bakanlığının 2005 yılı Yapı Yaklaşık Maliyetleri hakkındaki tebliğinden belirtilen 4-A grubu başlığı altında tanımlanan yapı standartlarının minimum seviyede sağlayan ve bunun üzerine Ankara Büyükşehir Belediyesinin ilave edeceği yeni standartlarla üreteceği brüt 150 m²'lik konutlardan 11 adet daireyi anahtar teslimi verecektir" şeklinde olup, sözleşme gereğince kura sonucu belirlenen 11 adet daire davacılara teslim edilmiştir.

3. Bu durumda, öncelikle uyuşmazlığa konu sözleşmenin niteliği ve bu sözleşmeye uygulanacak kanun hükümlerinin saptanması gerekmektedir. Türkiye genelinde konut ihtiyacının karşılanması için gerekli olan usul ve esasların düzenlenmesi amacıyla 2985 sayılı Kanun kabul edilmiştir. Bu kapsamda Kentsel Dönüşüm proje alanında tapulu, binalı ve binasız hak sahipleriyle 5393 sayılı Kanun ile anlaşma sağlanamayan durumlarda, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca kamulaştırma işlemleri uygulanmakta, taşınmaz bedelleri Mahkemeler tarafından belirlenmekte ve bunun karşılığında taşınmaz mülkiyetleri İdarelerin mülkiyetine geçmektedir. Anılan kanunların ilgili hükümleri doğrultusunda hak sahiplerinin muvafakatları alınmış ve sözleşmelerde imzalanmıştır.

4. 5393 sayılı Kanun'un 73 üncü maddesinde. "Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.

Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. ... Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. .... Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. (…) Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. ...." şeklinde düzenleme yer almaktadır.

Kanun kapsamında, davalı ... proje alanında konut, ticaret, altyapı, peyzaj, çevre düzenlemesi, sosyal donatı alanları, kentsel tasarım ve inşaat alanlarını planlama yetkisisine sahiptir.

5. Davalı ... ile davacıların murisi arasında arsa sözleşmesi imzalanmış ve murisin hissesi davalı Belediyeye devredilmiş ve sonuçta 11 adet daire davacılara teslim edilmiştir.

Davacılar proje kapsamında konut sayısının artırılması nedeniyle davalı Belediyenin haksız kazanç elde ettiğini ileri sürerek, konut sayısında meydana gelen artıştan dolayı fark bedelinin tespit edilmesini ve davalıdan tahsilini istemişler ise de; kentsel yenileme alanının tamamına ait imar planı tadilatı, imar uygulaması, ifraz ve tevhid işlemleri Belediye tarafından yerine getirilecek, ilgili planların Büyükşehir tarafından da onaylanması ile ilgili iş ve işlemleri Belediye yürütecektir.

Üstelik Proje kapsamında alanda yapılacak inşaat ve konut sayısı başlangıçta belirtilmemiş olup, hak sahiplerine konut alanında yapılacak olan inşaat sayısına göre ilave bir hak tanınmamıştır.

6. Konut sözleşmesi esasları, enkaz (tesis) bedelleri ve taşınmazların devri gibi hususlar düzenlenmiş, bu düzenlemeler yapılırken de yukarıda belirtilen kanun hükümlerinin uygulanacağı açıkca belirtilmiştir. Bu durumda, davacıların da bu sözleşme ile bağlı olduğu anlaşılmakla, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,