Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/4286 K.2024/3062

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalıya ait taşınmazı otel olarak işletilmek üzere 15.11.2016 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını, davalının kiralananı kullanıma uygun olarak müvekkiline teslim etmediğini, davalının otel ruhsatı başvurusu yapmadığını ve binanın 20.06.2017 tarihinde mühürlendiğini, müvekklinin binayı otel olarak kullanabilmek için 10.000,00 USD masraf yaptığını, kiralananın otel olarak kullanılamayacağının davalı tarafından bilindiğini, davalının yükümlülüklerini başından itibaren yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünü,

müvekkilinin sözleşmeye uygun olarak yaptığı ödeme ve masrafların tahsili için davalı hakkında takip başlatıldığını, takibe haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek; itirazının iptaline ve davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu taşınmazın davacıya otel olarak değil işyeri olarak kiralandığını, davacının sözleşmeye ve mevzuata aykırı olarak tamamen kendi kusuru ile kiralananı otel olarak kullandığını ve mühürlenmesine neden olduğunu, davacının kiralanana masraf yaptığı iddiasının doğru olmadığını, sözleşmede kiralananın kullanıma hazır olduğunun yazıldığını, davacının kötü kullanımı nedeniyle kiralanana 50.000,00 USD zarar verdiği gibi kira bedellerini ve sözleşmede kararlaştırılan depozito ve yıpranma bedelini ödemediğini, sadece 12.000,00 USD ödeme yaptığını, sözleşmeye göre yıpranma payının iade edilmeyeceğini,

depozitonun da alınmayan kiralar ve verilen hasarlar için alıkonulduğunu, halen kiralanan yerin mühürlü olduğunu ve yeniden kiraya verilemediğini, dokuz aylık kira bedeli alacakları olduğunu savunarak, davanın reddini ve davacı aleyhine tazminata hükmedilmesine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen 15.11.2016 tarihli kira sözleşmesi ile kiraya konu yerin genel olarak işyeri olarak kiralandığı, ancak kiralanan yerin otel olarak da işletilebilme opsiyonunun olduğu, kiracının kiralananın otel olarak kullanımının gerektirdiği ruhsat başvurusunu ilgili belediyeye yapmadan kiralananı otel olarak işletmeye başladığı, belediye zabıta ekiplerinin 17.04.2017 tarihinde yaptıkları denetimlerde işyerinin ruhsatsız olduğunun tespit edilmesi sonrasında; bu eksikliğin giderilmemesi halinde işyerinin ticaretten men edilerek,

kapısını mühürleneceğini ihbar etmiş olmalarına rağmen gerekli ruhsat işlemlerini tamamlamadan, gerekli izinleri almadan, bu konuda kiraya verene yazılı bir bildirimde bulunmadan işletmeyi ruhsatsız olarak çalıştırmaya devam ettiği, 19.06.2017 tarihinde işyerinin kapısını mühürlemesi sonrasında da kira sözleşmesini fesh ettiğini bildirdiği, kiracının sözleşmenin kendisine yüklediği görevleri yapmadan, kiralanan yeri işletmeye başlaması,

ruhsatsız çalıştırılması halinde işyerinin kapısının mühürleneceğinin bildirilmesine rağmen işyerini ruhsatsız olarak çalıştırmaya devam etmesi dikkate alındığında 19.06.2017 tarihinde yapılan kira sözleşmesinin feshinin haklı nedenlere dayanmadığı, kira sözleşmesinin erken fesih edilerek tahliye edildiği, dosyaya ibraz edilen belgelerden taşınmazın anahtarlarının kiraya verene teslim edildiğine veya tevdi mahalline bırakıldığına ilişkin herhangi bir belge bulunmadığı,

kiracının kira parasını ödemek de dahil olmak üzere sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerinin 15.11.2017 tarihine kadar devam edeceği, dosyaya depozito ve yıpranma bedeli olarak ödendiği belirtilen tutarlara ilişkin herhangi bir belge, makbuz, dekont ibraz edilmediği, kiraya veren vekili tarafından depozito ve yıpranma bedeline karşılık 12.000,00 USD alındığı beyan edilmiş olmakla, depozito ve yıpranma bedeli olarak 12.000,00 USD ödendiğinin kabul edildiği,

sözleşmede, süre sonunda yıpranma bedelinin iade edilmeyeceği düzenlenmiş olmakla kiracının yıpranma bedelini talep edemeyeceği gibi kira bedellerini ödediğine ilişkin bir belge sunmadığı, kiraya verenin kira bedellerini almadığını beyan etmesi dikkate alınarak kiracının kira bedellerinden 25.500,00 USD borcunun olduğu,

bu borç ödenmeden depozitonun iadesinin istenemeyeceği, yine davacı tarafından bir kısım faturalar sunulmuşsa da bu faturaların taşınmazın iyileştirilmesi için yapılan önemli tadilata ilişkin olmadığından kiraya verenden talep edilemeyeceği, bu bağlamda davalı tarafından icra takibine yapılan itirazın haklı ve yerinde olduğu gerekçesiyle; davanın reddine, davalı yararına takip konusu alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; davalının kira sözleşmesinde kendisine yüklenen sorumlulukları yerine getirmemesi nedeniyle taşınmazın mühürlenmesine sebebiyet verdiğini, bunun sonucu olarak müvekkilinin taşınmazı sözleşme ile güdülen amaca uygun olarak kullanması fiilen imkansız hale geldiğinden dönme hakkını kullandığını, sözleşmeden dönme hakkının mühürlenme olayı ile kullanıldığı da sabit iken halen taşınmazın anahtarlarının kiraya verene teslim edildiğine dair belge olmadığı şeklinde gerekçe kurulmasının hatalı olduğunu,

kira sözleşmesinin özel koşullar başlıklı kısmının 11. maddesinde ilgili ruhsat başvurusunun ve gerekli diğer tüm başvuruların kiralayan tarafından yapılacağının kararlaştırıldığını, bu işlemlerin başlaması için davalıdan talepte bulunması konusunda müvekkile herhangi bir sorumluluk yüklenmediğini, kira sözleşmesinin imzalanması ile depozito ve yıpranma bedelinin ödendiğini, taşınmazın davacı tarafından erken tahliye edildiği yönündeki kabulün de hatalı olduğunu, müvekkilinin kiralananı tahliye etmediğini, belediye tarafından mühürlenmesi sebebiyle kullanım dışı kaldığını,

depozitonun kiraya mahsup edilmesinin talebe bağlılık ilkesine ve yasaya aykırılık teşkil ettiğini, davalı yararına takip konusu alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesinin de hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesine göre, kiralananın işyeri olarak kiraya verildiği, otel olarak kullanılacak ise işletme ruhsatını temin için gerekli başvuruları mal sahibinin bizzat yapacağı, otel ruhsatı alınmamasının kira sözleşmesinin geçerliliğine halel getirmeyeceği, kiracının otel ruhsatı verilmediğini gerekçe göstererek sözleşmeyi feshedemeyeceği, maddi yükümlülüklerden kurtulamayacağı hususlarının düzenlendiği,

kiracının bina için 10.000,00 USD yıpranma parası, 10.000,00 USD depozito ödeyeceğinin ve yıpranma parasının hiçbir şekilde geri istenemeyeceğinin kararlaştırıldığı, kiraya konu bina için otel ruhsatı başvurusunun bulunmadığı, davacının binayı otel olarak çalıştırmak üzere davalıdan otel ruhsatı alınmasını talep ettiğini ispatlayamadığı, 10.000,00 USD yıpranma parasının iadesinin talep edilemeyeceğinin sözleşme 8. maddesinde açıkça yazılı olduğu, depozito ve yıpranma parası olarak davacının toplam 12.000,00 USD verdiğini kabul eden davalının bu beyanının aksinin de kanıtlanamadığı,

davanın reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, depozito, yıpranma bedeli ve kiralanana yapılan masrafların tahsili için başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 299 ve 313 üncü maddeleri

2.2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (2004 sayılı Kanun) 67 inci maddesi

3. Değerlendirme

1.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa yukarıda yer verilen 6098 sayılı Kanun hükümlerinin doğru şekilde uygulandığı, kira sözleşmesinde kiralananın iş yeri olarak kiraya verildiğinin açıkça düzenlendiği, kiracı kiralananı otel olarak kullanacak ise işletme ruhsatının temini için gerekli başvuruların kiraya veren tarafından yapılacağının kararlaştırıldığı, davacı kiracının kiralananın otel olarak kullanılması için ruhsat talebinde bulunmadığı, kiralananı ruhsatı olmadan otel olarak işleterek kiralananın mühürlenmesine neden olduğu,

bu nedenle kira sözleşmesinin davacı tarafından feshinin haklı nedene dayanmadığı, davacı kiracının kiralananı usulüne uygun olarak kiraya verene teslim ettiğini ispat edemediği, yine davacı tarafından depozito bedeli ve yıpranma bedelinin ödendiğine ilişkin delil sunulmadığı, davalı 10.000,00 USD depozito ve 2.000,00 yıpranma bedeli aldığını ikrar etmiş ise de davacının daha fazla kira borcu olduğu, kiralanana faydalı ve zorunlu imalat yapıldığına ilişkin delil sunulmadığı anlaşılmakla davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2. 2004 sayılı Kanun'un 67 nci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca; itirazın iptali davasının kısmen veya tamamen reddi halinde, borçlu lehine hükmedilecek tazminat kötüniyet tazminatı olup, borçlu lehine bu tazminata hükmedilebilmesi için icra takibinin haksız olmasının yanında takip alacaklısının kötü niyetli de olması gerekir. Alacaklı icra takibi başlatmakta kötü niyetli değilse aleyhine kötüniyet tazminatına hükmedilemez.

3. Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacının takip başlatmakta kötü niyetli olduğu ispatlanmamıştır. Bu nedenle İlk Derece Mahkemesince; davalının kötü niyet tazminatı talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, kabulüne karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırıdır.

Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin ikinci fıkrası hükmü uyarınca, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2. Davacı vekilinin kötü niyet tazminatına yönelik temyiz itirazının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının ikinci bendinde yer alan "Davalı yararına takip konusu alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatına hükmedilmesine,” ibaresinin çıkartılarak yerine "Davacının kötü niyetli olduğu ispatlanamadığından davalının tazminat isteminin reddine," ibaresinin yazılması suretiyle İlk Derece Mahkemesi kararının DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,