Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/4502 K.2024/3098

Taraflar arasındaki menfi tespit ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; davacılar vekilinin başvurusunun reddine, davalı vekilinin başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına yeniden davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkili ile davalı arasında 10.10.2017 tarihinde imzalanan kira sözleşmesi ile henüz inşaatı tamamlanmayan AVM içerisinde bulunan Z3 ve Z4 nolu dükkanların kiralandığını, sözleşmede kiralananın imza tarihi itibariyle dekorasyona hazır bir şekilde teslim edildiği belirtilmiş ise de, bu durum gerçeği yansıtmadığından ilgili maddenin geçersiz olduğunu, davalının 05.11.2017 tarihi itibariyle dükkanları abonelikleri alınıp, doğal gaz bağlantıları yapılarak,

ortak alanlar ile birlikte tamamlanmış şekilde teslim edeceği konusunda verdiği taahhüde rağmen, ilgili eksiklikler nedeniyle kiralananın ancak 10.01.2018 tarihinde faaliyete geçirilebildiğini, buna rağmen 05.11.2017 tarihinden itibaren kira bedeli istenmesinin haksız olduğunu ileri sürerek.

Kasım, Aralık ve Ocak ayları kira bedellerinin tahsili için aleyhinde başlatılan takipler nedeniyle borçlu olmadığının tespiti ile kiralanana yapılan masraflar ve oluşan gelir kaybının tazminini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; taraf imzalarını içeren sözleşme hükümlerinin geçerli olduğunu, davacının iddialarının asılsız olup kiralananın kullanıma hazır vaziyette teslim edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tarafların dava tarihi itibariyle tacir sıfatına haiz oldukları, bu nedenle sözleşme hükümlerinin geçerli olup tarafları bağlayacağı, sözleşme ile dava konusu taşınmazın kullanıma uygun teslim edildiği ve abonelik işlemlerine ilişkin tüm sorumlulukların kiracı üzerinde olduğu,

geçerli olan kira sözleşmesi kapsamında davalının iddia edildiği şekilde maddi ve manevi zarar sorumluluğunun olmayacağı, davaya dayanak takiplere konu alacakların oluştuğu gerekçesiyle doğrudan hukuki değerlendirme içeren bilirkişi raporu dikkate alınmaksızın davanın reddine karar verilmiş, davacılar vekilinin talebi üzerine 23.08.2021 tarihli ek kararla.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 305/A maddesi uyarınca Eskişehir 5. İcra Müdürlüğünün 2018/5969 E. sayılı dosyasındaki borcun tamamı ve alacağın %15 'inden aşağı olmamak üzere yatıracağı nakit veya teminat mukabilinde dosyaya girecek paranın alacaklıya ödenmemesi yönünde ihtiyati tedbir talebinin, Mahkemenin 2018/859 E. sayılı dosyasının 08.06.2021 tarihli gerekçeli kararı kesinleşene kadar devamına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacılar vekili.

Mahkeme gerekçesinde belirtildiğinin aksine müvekkilinin tacir olmadığını, ne var ki davalının tacir olup basiretli davranma yükümlülüğünü yerine getirmediğini, sözleşmede yazılı olmasına rağmen davalının dükkanları kullanım amacına uygun teslim etmediğini, kiralananın inşaat halinde ve henüz iskan ruhsatı dahi alınmadan kiraya verildiğini, sözleşmede kiracıya yüklenen abonelik işlemlerinin kiraya veren ya da mal sahibinin imzası gerekmeyen işlemler olduğunu, ancak dava konusu yerin yeni inşaatı tamamlanan bir binada bulunmakta olduğunu, bu nedenle ilk aboneliklerin kiracı tarafından alınmasının mümkün olmadığını,

kiraya verenin sözleşme hükümlerini öne sürerek yükümlülüklerinden kaçınmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde edimini ifa etmeyen tarafın karşı taraftan edimini ifa etmesini isteyemeyeceğini, kira sözleşmesi yapılma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslimin ayıp olarak nitelendirilmesi gerektiğini, kiraya verenin kullanım boyunca da kiralananı kullanıma elverişli bulundurmakla yükümlü olduğunu, bu nedenle davalının ayıba karşı tekeffül sorumluluğu bulunduğunu, 06.11.2017 ve 14.11.2017 tarihli ihtarnameler ile mevcut ayıpların davalıya bildirildiğini,

faiz konusunda da tacir olmadığı hususunun değerlendirilmesi gerektiğini, yine sözleşmede kefalet şartları gerçekleşmediğinden kefillerin herhangi bir sorumluluklarının bulunmadığını, ayrıca gerek ortak WC'nin hazır edilmemesi nedeniyle dükkan içinde tekrar WC yapılmak zorunda bırakılması, gerekse de pergule sistemini izinsiz taktırması nedeniyle oluşan 2. işçilik masraflarını müvekkiline yaptırarak müvekkillerinin zarara uğramasına neden olunması,

yine müvekkillerinin kullanamadığı aylara ait kira bedellerinin tahsili yoluna gidilerek haksız haciz baskısı altında bırakılması nedeniyle maddi ve manevi zararlarının karşılanması gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; davanın reddi kararı nedeniyle 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 72/4 maddesi uyarınca tedbirin kalkacağını, bu nedenle Mahkeme ek kararının kaldırılması gerektiğini ileri sürerek, 23.08.2021 tarihli ek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinde sözleşmenin başlangıç tarihinin yazılı olduğu, kiralananın kiracıya teslim edildiği, davacıların iddia ettiği eksikliklerin kiraya veren tarafından yapılacağına dair sözleşmede bir düzenleme bulunmadığı,

kira sözleşmesinde kefil olan davacıların sözleşmeden doğan yükümlülük altına girdiklerini kendi el yazılarıyla belirtip imzaladıkları, kefaletin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 583 üncü maddesinde düzenlenen şekil şartlarına uygun olduğunun anlaşılmasına göre Mahkemece verilen kararda usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı, ne var ki menfi tespit davasının reddi kararı ile ihtiyati tedbir kararının kendiliğinden kalkacağı, bunun için davanın reddi kararında ihtiyati tedbirin kalkmış olduğunun açıkça belirtilmiş olmasının gerekli olmadığı gibi davanın reddi kararının kesinleşmesinin de şart olmadığı,

bu nedenle 23.08.2021 tarihli ek kararın yerinde olmadığı gerekçesiyle; davacılar vekilinin istinaf talebinin reddine, davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; istinaf sebeplerini tekrarlayarak, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, menfi tespit ve tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Kanun'un 299 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, davaya konu kira sözleşmesinin 10.10.2017 tarihinde imzalanmasına, sözleşme ile kiralananın 05.10.2017 tarihinde davacı kiracıya dekorasyona hazır şekilde teslim edilmesine ve içeride yapılacak tamirat, tadilat ve dekorasyon işlemleri için gerekli süreler öngörülerek kira ödemesi başlangıç tarihinin 05.11.2017 olarak kararlaştırılmasına, yine sözleşmede;

iş yerinin bahçesinde bulunup ilave kapatılacak alanların, Belediyeler ve tüm resmi kurumlar nezdinde alınacak ruhsat, izin gibi tüm belgelerini kiracı tarafından temin ve takip edileceği ve herhangi bir engel çıktığı taktirde kiraya verenin sorumlu tutulmayacağı, kiracının elektrik, doğal gaz, telefon vs masrafları doğrudan kendisinin yapacağı ve bunlarla ilgili sözleşme imzalanması, depozito-teminat ödenmesi gibi işlemleri bizzat yürüteceği hususlarının kararlaştırılmasına, taşınmaza ilişkin yapı kullanma izin belgesinin 13.06.2017 tarihinde davalı tarafça alınmasına,

kiracı tarafça kiralanana yaptırılan faydalı ve zorunlu masraf alacaklarının ise ancak kiralananın tahliyesi sonrasında talep edilebilecek olmasına, taraflar arasında halen devam eden kira sözleşmesi uyarınca kiracının kiralananı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira bedeli ödemekle yükümlü bulunmasına, yazılı sözleşme ile kurulan kefaletin 6098 sayılı Kanun'da düzenlenen şekil şartlarına uygun olmasına göre, davacı tarafın temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,