Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/4750 K.2023/3003

Taraflar arasındaki alacak (malın ayıplı olmasından kaynaklanan) davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyulmayarak önceki kararda direnilmesine, davanın kısmen kabulüne arar verilmiş, davalı vekilinin temyizi üzerine Hukuk Genel Kurulunun 15.02.2022 tarihli, 2021/(13)3-598 E. 2022/137 K. sayılı ilamıyla direnme uygun bulunup, davalının sair temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın dairemize gönderilmesine karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin ... ... ... isimli projeden ev satın aldığını ancak gösterişli tanıtımıyla emsallerinden çok daha pahalı satılan sitenin hayal kırıklığı yarattığını, tanıtım materyallerinden farklı olarak kalitesiz ve eksik işler yapıldığını, klima alt yapısının sadece su giderlerinin odalara çekilmesinden ötürü gizli ayıplı olduğunu, akıllı ev sistemi alt yapısının, güneş kolektörleriyle destekli su ısıtma ve ıslak zeminlerdeki su geri dönüşüm sistemlerinin kurulmadığını, bina çatılarındaki yeşillendirme alanlarının yapılmadığını, banyolarda bulunan duş bataryalarının termostatik olmadığını, bahçedeki çardak, süs havuzu,

çocuk parkı ve araç yolunun niteliksiz-kalitesiz olarak inşa edildiğini, bahçenin bir bölümünün taahhütlere aykırı olarak hak sahiplerinin kullanımına sunulmadığı ve site sınırlarının dışında bırakıldığını, bu alanın etrafının duvarla çevrilerek siteye ait izlenimi yaratılarak tüketicilerin hileyle yanıltıldığını, sitenin 20.000 metrekare olarak vaat edilen yeşil alana da sahip olmadığını, davalının tüm bu eksik ve ayıp işler nedeniyle müvekkilinin uğradığı zarardan sorumlu olduğunu,

satış bedelinin değer kaybı oranında indirilmesi gerektiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 3.000,00 TL bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle talep sonucunu 70.405 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu alanın kampanyadan önce park alanı olarak terk edildiğini ve hâlen de yeşil alan olarak korunduğunu, düzenlenen broşürlerin icaba davet niteliğinde olduğu gibi herhangi bir taahhüdün de bulunmadığını, süresinde bir ayıp ihbarı yapılmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. MAHKEME KARARI

...

3. Tüketici Mahkemesinin 11.12.2012 tarihli, 2011/885 E., 2012/987 K. sayılı kararı ile; davanın eksik ... nedeni ile açılmış tazminat istemine ilişkin olduğu, projenin taahhüt edilen büyüklükte bir alanda kurulmadığı gibi konut maliklerinin mülkiyet ya da başka bir ayni hakkının olmadığı, kamuya terk işleminin 11.10.2001 tarihinde gerçekleşmiş olduğu hâlde sonrasında gerçekleşen satış sırasında kamuya ait park alanının bir kısmı ile otopark alanının etrafı da duvarla çevrilerek proje alanına dâhilmiş intibaı uyandırıldığı,

site içerisinde vaat edilen tenis kortunun yapılmamış olması yanında sosyal tesislerin site dışında belediyeye terk edilen alan üzerine yapılmış olmasının alıcının satın alma kararını etkileyen ve taşınmazın değerini azaltan bir husus olduğu, edimin ifasında bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğu, sair açık ayıp niteliğindeki iddialar ve eksik imalatlar nedeniyle de davalının sorumlu tutulması gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, (3.000 TL'nin dava, 50.055,00 TL'nin ıslah tarihinden olmak üzere) toplam 53.055,00 TL bedelin reeskont faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

fazla istemin reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 04.10.2018 tarihli ve 2018/2241 E., 2018/8975 K. sayılı kararı ile hüküm onanmış, karara karşı süresi içinde davalı karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

3. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 28.01.2019 tarihli, 2018/6851 E., 2019/652 K. sayılı kararıyla; davacının 20.11.2007 tarihinde satın aldığı dairenin 15.12.2009 tarihinde fiilen teslim edildiği, davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını, dava tarihinden önce davalıya bildirdiğine ilişkin bir delil bulunmadığı,

sonrasında 11.08.2011 tarihinde açtığı eldeki dava ile de, taahhüt edilen yeşil alanın kamunun kullanımına da açıldığı gerekçesi ile bu ayıp nedeniyle satın aldığı taşınmazda meydana gelen ekonomik eksikliğin tazminini talep ettiği, davacının dava dilekçesinde tanımladığı bu durumun satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı,

davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği, hal böyle olunca, yeşil alana ilişkin mahkemece ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı gerekçesiyle davacının bu talebinin reddi gerektiği, yine mahkemece de kabul edilen ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünü sağlayan sisteminin gereği gibi yapılmamasının gizli ayıp niteliğinde olduğu ve yukarıda açıklandığı gibi süresinde bir ayıp ihbarı bulunmadığından bu talebin de reddi gerektiği gerekçesiyle onama kararı kaldırılarak karar bozulmuştur.

B. Mahkemece Bozma Sonrası Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin ilamında bozmaya konu olan ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünü sağlayan sistemin gereği gibi yapılmaması yönündeki tespitler yönünden mahkemece yapılan değerlendirmede; bu durumun gizli ayıp niteliğinde olduğu, davacının 20.11.2007 tarihinde satın aldığı dairenin 15.12.2009 tarihinde fiilen teslim edildiği, davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını, dava tarihinden önce davalıya bildirdiğine ilişkin bir delil bulunmadığı, sonrasında 11.08.2011 tarihinde açtığı, makul sürede ihbar yükümlülüğünün yerine getirilmediği anlaşılmış olup Yargıtay bozma ilamına uyularak bu talebin reddine karar vermek gerektiği,

Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin ilamında bozmaya konu olan taahhüt edilen yeşil alanın kamunun kullanımına da açılması yönündeki tespitler yönünden mahkemece yapılan değerlendirmede; somut olayda davacı tüketicinin, kendisine teslim edileceğinin sözleşme ve tanıtım materyalleri ile taahhüt edildiğini iddia ettiği sosyal donatı alanlarının bir kısmının inşa dahi edilmediğini, bir kısmının ise site mülkiyet alanı dışındaki parseller üzerinde inşa edildiğini ileri sürerek açtığı davanın,

4077 sayılı TKHK’nın “Bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümler uygulanır” şeklindeki 30. maddesi hükmü gereği ihbar koşuluna bağlı olmaksızın BK’nın 125. maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerektiği ve önceki kararda direnildiği gerekçesiyle davanın kısmen kabul kısmen reddi ile.

52.050,00 TL'nin 3.000,00 TL'sine dava, 49.050,00 TL'sine ise ıslah tarihi olan 09.10.2012 tarihinden itibaren işeyecek olan reeskont faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin taleplerinin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; teslim tarihinden dava tarihine kadar ayıp ihbarı yapılmadığını, konutta ve ortak alanda var olduğu iddia edilen eksikliklerin teslim anında gözle görülür nitelikte açık ayıp vasfında olduğunun emsal dosyalarda verilen Yargıtay ilamları ile de sabit olduğunu, düzenlenen kampanyada yeşil alanın miktarına ilişkin davacıya özel bir taahhütte bulunulmadığını, tanıtım materyallerinin taahhüt olarak kabul edilemeyeceği hususunun sözleşmede açıkça düzenlendiğini, daire bedellerinin, son imar durumu esas alınarak ve inşa edilecek dairenin niteliğine göre tespit edildiğini, fahiş bedelle satış yapılmadığını, yargılamaya konu dairenin,

satış tarihinden sonra yüksek oranda değer kazandığı ortada iken, dairenin değer kaybettiği yönündeki iddianın gerçeği yansıtmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

VI. DİRENME KARARININ HUKUK GENEL KURULUNCA İNCELENMESİ

1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.02.2022 tarihli, 2021/(13)3-598 E. 2022/137 K. sayılı ilamı ile: davacı tüketicinin, kendisine teslim edileceğinin sözleşme ve tanıtım materyalleri ile taahhüt edildiğini iddia ettiği sosyal donatı alanlarının bir kısmının inşa dahi edilmediğini, bir kısmının ise site mülkiyet alanı dışındaki parseller üzerinde inşa edildiğini ileri sürerek açtığı davanın, ihbar koşuluna bağlı olmaksızın BK’nın 125 inci maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerektiği, iddianın haklı olup olmadığı, tazminat koşullarının oluşup oluşmadığı,

oluştuysa tazminatın ne şekilde hesaplanması gerektiği hususlarının ise Hukuk Genel Kurulunun incelemesi dışında olduğu, hâl böyle olunca, yeşil alan ve sosyal donatılara ilişkin talepleri eksik ifa iddia olarak nitelendiren direnme kararının usul ve yasaya uygun olup yerinde olduğu gerekçesiyle bozma nedenine göre davalı vekilinin sair hususlara ilişkin temyiz itirazları incelenmediğinden bu konuda inceleme yapılmak üzere dosyanın Dairemize gönderilmesine karar verilmiştir.

VII. TEMYİZ İNCELEMESİ

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklanan bedel indirimi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 219 uncu maddesi. (818 sayılı Borçlar Kanunu 194 üncü maddesi) 3. Değerlendirme 1. 6098 sayılı Kanun'un 219 uncu maddesine göre satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur.

Ayıp nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde "mutlak...", "nisbi..." ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi..." olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre, satış tarihi itibariyle satılanın ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları, satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değerleri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran satış bedeline uygulanmaktadır.

2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile yukarıda yer verilen hukuk kurallarına göre hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davaya konu konuta ilişkin değer kaybının tespitinde nispi metod yöntemine uygun olarak hesaplama yapıldığı anlaşılmakla davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VIII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan mahkeme kararının ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,

6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,