Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/5110 K.2023/3695

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararın niteliğinin duruşma istenebilecek davalardan olmadığı anlaşılmıştır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca davalı vekilinin duruşma isteğinin reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı ile imzalanan 02.03.2021 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın kiraya verildiğini, davalının sözleşmede yer alan esaslı unsurlara aykırı davranışlar sergilediğini ve kiralanana yönelik açıktan fena kullanımının söz konusu olduğunu, akde aykırılıkların giderilmesi için ihtarname düzenlenerek davalıya süre tanındığını fakat davalının sözleşmeye aykırılıkları gidermediğini ileri sürerek; akde aykırı kullanım nedeniyle kira sözleşmesinin feshine, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının iddialarının sözleşmeye aykırılık oluşturmayacağını, bahsi geçen aykırılık iddialarıyla ilgili zımni kabulün söz konusu olduğunu, iddiaların aksine davacının üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmekten imtina ettiğini, kiralananın kullanılabilmesi için gerekli eksikliklerin giderilmediğini, davacı firma yetkilisi hakkında öncelikle FETÖ suçlamasıyla soruşturma açıldığı gibi aynı zamanda hakkında bir çok dolandırıcılık iddialarının bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın kira sözleşmesindeki kurucu unsurlara aykırılık, hor kullanım ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 316 ncı maddesine dayalı taraflar arasındaki kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi nedeniyle tahliye talebine ilişkin bulunduğu, taraflar arasındaki ticari ilişkiye dayalı olarak kiracı şirket yetkilisi adına güveni kötüye kullanma suçu kapsamında soruşturma dosyalarının mevcut olduğu, kiracı tarafından da davacı kiraya verene yönelik terör örgütüne üyelik kapsamında şikayette bulunulduğu,

bu nedenlerle taraflar arasında husumet oluştuğundan kira ilişkisininde aranan özen ve saygı sınırının aşıldığı, kira ilişkisinin çekilmez hale geldiğinin karar duruşmasında da tarafların karşılıklı olarak söylemlerine yansıyan ve suç vasfı taşıyan beyanlarından anlaşıldığı, yine akde aykırılık kapsamında sözleşme ile yasaklanmasına rağmen kiralanan otelde isim değişikliği yapıldığı, kararlaştırılan teminatın yatırılmadığı, kiralananın hor kullanıldığının tespit edildiği, bu nedenlerle taraflar arasında sözleşmeye aykırılık ve kira ilişkisinin devamının çekilmez hale geldiği gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; tarafların tacir olması nedeniyle davanın ticaret mahkemesinde görülmesi gerektiğini, yetkili mahkemenin ... Mahkemeleri olduğunu, akde aykırılık iddialarının usulüne uygun tebliğ edilmediğini, demirbaş listesinde imzasının bulunmadığını, delil tespiti raporuna itiraz ettiklerinden hükme esas alınamayacağını, asılsız şikayetlerin ve teminat mektubunun verilmemesinin tahliyeye neden olmayacağını, taşınmazın eksik teslim edildiğini ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar tacir olsa dahi kira sözleşmesinden kaynaklanan davaları görmekte sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu, yetkisizlik itirazının süresinde ileri sürülmediği, yine İlk Derece Mahkemesinde öne sürülmeyen tebligatın usulüne uygun olmadığı iddiasının istinaf aşamasında öne sürülemeyeceği, akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerektiği, tespit raporu içeriğine göre kiralananın kullanımında yeterli özenin gösterilmediği,

otelin demirbaşlarının bakımlarının yeterince yapılmadığı ve zarar görmesine sebebiyet verildiği, ayrıca davalı şirket yetkilisinin davacı şirket yetkilisi hakkındaki söylemleri, açılan ceza soruşturmasının niteliği ve kapsamı bir arada değerlendirildiğinde, davalının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak yükümlülüğünü yerine getirmediği gibi taraflar arasındaki kira sözleşmesinin çekilmez hal aldığı, bu nedenlerle İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar etmiş, ayrıca davanın süresinde açılmadığını ve Bölge Adliye Mahkemesi kararının istinaf karar harcına ilişkin hükmünün mevzuata aykırı olduğunu belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, 6098 sayılı Kanun’un 316 ncı maddesine dayanan akde aykırılık sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Kanun’un 316 ncı maddesi.

3. Değerlendirme

1. 6098 sayılı Kanun’un 316 ncı maddesi uyarınca; kiracı, kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Bu itibarla kiralananın aynına veya kiraya verenin hukukuna zarar verme olgusu akde aykırılık sayılır.

Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

2. 316 ncı maddenin son fıkrasında düzenlenen açıktan fena kullanma nedeni ile tahliye şartlarının gerçekleşmesi için, kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterli olup, bu davranışların, Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil edip etmemesi veya sanık açısından kesinleşip kesinleşmemesi sonuca etkili değildir.

3. Somut olayda; davacı tarafından davada dayanılan maddi olgu ve hukuki sebepler, davacı ve davalı şirket yetkililerinin birbirleri hakkında suç isnat eden tavır ve söylemleri, savcılık soruşturma dosyaları, kiralananın özenle kullanım borcuna aykırı olarak hor kullanıldığının tespit edilmesi, yine davalının sözleşme maddelerine aykırı davranıldığı konusunda kabule yönelik beyanları ile taraflar arasında oluşan husumet birlikte değerlendirildiğinde; kiralananın açıktan fena kullanımının söz konusu olduğu,

buna bağlı olarak davacı kiraya veren açısından çekilmezlik olgusunun oluştuğu, bu durumda davalı kiracıya süre verilmesinin gerekli olmadığı, davacı tarafça 01.02.2022 tarihli ihtarname düzenlenerek akde aykırılığın giderilmesine yönelik yazılı bildirimin yapıldığı, eşsöyleyişle davanın süresinde açıldığı, uyuşmazlığın kira ilişkisinden kaynaklanması ve süresinde yetki itirazında bulunulmaması nedeniyle İlk Derece Mahkemesinin görevli ve yetkili olduğu, Bölge Adliye Mahkemesince nispi istinaf karar harcına hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla;

davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,