Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/5113 K.2023/6353

Taraflar arasındaki asıl davada satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, birleştirilen davada satış vaadi sözleşmesinin iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece asıl davanın reddine, birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı-birleştirilen davada davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl Dava;

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılardan ..., ..., ... ve davalıların murisleri ... ile ... ve ... tarafından Ceyhan .... Noterliğince düzenlenen 19.02.1981 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ... Köyü 179, 197, 181, 112, 69, 279, 280, 317, 298, 303, 113, 201, 297, 299 ve 333 parsellerde, murisleri ...'dan kendilerine düşecek hisseleri müvekkiline satarak aynı tarihte zilyetliğini, yine Ceyhan ...

Noterliğince düzenlenen 01.07.1987 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile bir kısım davalıların murisleri ... ’nın da aynı parsellerde, murisi ...'dan kendisine düşecek olan hisseleri satarak zilyetliğini müvekkilline devrettiği, dava konusu taşınmazlarda davalılar murisi Meryem Bahar ve davalılar adına tapuda kayıtlı bulunan hisselerin iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleştirilen Dava Birleştirilen davada davacılar ..., ..., ... ve ... vekili; ... ve ...’ın okuma yazma bilmemelerine rağmen Ceyhan ... Noterliği tarafından 19.02.1981 günlü Gayrimenkul Satış vaadi sözleşmesinde gerçeğe aykırı olarak okuma yazma bilen şeklinde yazıldığı, yine ...’un evli ve reşit olmasına rağmen babası ... tarafından hissesinin velayeten satılmış olarak gösterildiği gerekçeleri ile Ceyhan ... Noterliği tarafından 19.02.1981 gün ve 3048 yevmiye numara ile düzenlenmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin sahteliği nedeniyle iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl Dava; Davalılar vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, sözleşmede şekil şartları yerine getirilmediğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

2. Birleştirilen Dava; Birleştirilen davada davalı vekili, davaya cevap vermemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davanın reddine, birleştirilen davanın kabulü ile Ceyhan .... Noterliği tarafından tanzim edilmiş 19.02.1981 tarih ve 3048 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinin iptaline karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı/ birleştirilen davada davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı-birleştirilen davada davalı vekili; bir kısım taşınmazların itirazlı durumda olmayıp davalılar adına intikal gördüğünü, ifa olanağının bulunduğunu, dinlenen tanıkların vaad borçlularından ...’ın okur yazar olmadığını beyan ettiklerini, ancak vaad borçlusu ... ile ilgili bir bilgilerinin olmadığını beyan ettiklerini, birleştirilen davanın tamamen kabulünün hatalı olduğunu, bir kısım vaad borçluları yönünden sözleşmenin ayakta olduğunu, dava konusu 910 ve 911 parsel sayılı taşınmazlarda iştirakin çözüldüğünü ileri sürerek Mahkeme kararının bozulması talebiyle temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Asıl dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, birleştirilen dava taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

2. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu'nun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2 nci maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

3. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

4. 6100 sayılı HMK'nın "Hüküm, hükmün verilmesi ve tefhimi" başlıklı 294 üncü maddesinde açıklandığı üzere mahkeme, usule veya esasa ilişkin bir nihai kararla davayı sona erdirir. Yargılama sonunda uyuşmazlığın esası hakkında verilen nihai karar, hükümdür. Hüküm, yargılamanın sona erdiği duruşmada verilir ve tefhim olunur.

5. Aynı Yasa'nın "Hükmün kapsamı" başlıklı 297 nci maddesi gereğince hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir.

6. 6100 sayılı HMK’nın 208 inci maddesinin 4 üncü fkrasında; "Resmî bir senetteki yazı veya imzayı inkâr eden tarafın bu iddiası, ancak ilgili evraka resmiyet kazandıran kişiyi de taraf göstererek açacağı ayrı bir davada incelenip karara bağlanabilir. Asıl davaya bakan hâkim, gerekirse bu konuda imza veya yazıyı inkâr eden tarafa, dava açması için iki haftalık kesin bir süre verir." düzenlemesi mevcuttur.

3. Değerlendirme 1. Somut olaya gelince; birleştirilen davada, vaad borçluları ... ve ... okuma yazma bilmediği halde satış vaadi sözleşmesine okur yazar olduklarının yazılması, yine ... evlenmekle reşit olduğu halde babası ... ’in ...’a velayeten işlem yapması nedeni ile sözleşmenin adı geçen vaad borçluları yönünden sözleşmenin iptaline karar verilmesi doğru ise de; 19.02.1981 tarihli satış vaadi sözleşmesinde ayrıca ..., ... ve ...’in vaad borçlusu olarak bulunduğu ve bu kişiler yönünden sözleşmenin ayakta olduğu gözetilmeden tamamının iptaline dair hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

2. Asıl dava yönünden, Mahkemece taşınmazların bir kısmının itirazlı olduğu, diğer kısmının ise elbirliği mülkiyetine konu olduğundan ifa olanağının bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de; dava konusu taşınmazların bir kısmının itirazlı olma durumlarının sona erdiği ve 01.07.1987 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin vaad borçlusu ... ’nın bir kısım taşınmazlarda paylı malik olduğundan özellikle davalı ... mirasçıları yönünden ifa olanağının bulunduğu anlaşılmakla, taşınmazlara ilişkin (ifrazen oluşan ve itirazlı olup kesinleşen) güncel tapu kayıtları getirtilmeden, eksik incelemeye dayalı karar verilmesi isabetsizdir.

3. Diğer yandan; mahkemece dava konusu edilen 279 ve 280 parsel sayılı taşınmazlar (güncel hali ifrazen oluşan 907, 908, 908, 910 ve 911 parsel sayılı taşınmazlar) yönünden infaza elverişli olmayacak şekilde olumlu veya olumsuz bir hüküm kurulmaması da doğru değildir.

4. Birleştirilen dava davacıları, 19/02/1981 tarihli satış vaadi sözleşmesinin iptali istemiyle açtıkları davada vaad alacaklısı ...’nın yanında; Ceyhan .... Noterliği ile dönemin ... Noterinin mirasçılarını da davalı olarak gösterdiği halde, bu davalılar yönünden de Mahkemece HMK’nın 208 inci maddesinin 4’üncü fıkrası uyarınca olumlu veya olumsuz bir karar verilmemesi doğru görülmemiş, hükmün tüm bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.

V. KARAR

Yukarıda açıklanan sebeplerle; Davacı-birleştirilen davada davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren Mahkemesine gönderilmesine,