Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/5421 K.2024/3766

Taraflar arasındaki menfi tespit ve ipoteğin fekki davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin 11.06.2013 tarihli "İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış vaadi" başlıklı ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile davalı şirketten 265.000,00 TL bedelle bir kısmını peşin bakiyesini taksitle ödeyerek kredi kullanmaksızın daire satın aldığını, yapım aşamasında proje üzerinden konut satışı yapılması nedeniyle projeden daire satın alanların ihtiyaçları halinde davalı banka ile aralarında bulunan özel anlaşma gereğince konut kredisi kullanabileceklerinin bildirildiğini, davalıların konut kredisi kullanan müşteriler ve sadece davalı şirket adına olan daireler

üzerine ipotek tesis ettirmeleri gerekirken 27.09.2013 tarihinde müvekkili tarafından bankadan kredi kullanılmadığı halde, satın alınan dairenin kaydına da ipotek tesis ettirildiğini, 08.09.2017 tarihinde dairenin tapusu alınırken söz konusu ipotek kaydını müvekkilinin öğrendiğini, davalı şirket yetkilisi tarafından borcun yapılandırılarak ipoteğin kaldırılacağının beyan edilmesi üzerine,

başka çaresi kalmayan müvekkilinin tapuyu devraldığını, ancak İstanbul 10. İcra Müdürlüğünce gönderilen kıymet takdir raporundan davalı şirketin taahhütlerini yerine getirmediğinin anlaşıldığını, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla başlatılan takibin usulsüz olduğunu, zira takipte müvekkilinin borçlu olarak görünmediğini, satın alma ve daha sonrasında satın alınan dairenin ipotek edildiğinin belirtilmediğini, davalı banka tarafından proje kredisi verilmesi sürecinde davalı şirketten önceki satın almaları sorup ona göre ipotek tesis etmesi gerektiği halde sorulmaması halinde kusuru bulunması nedeniyle sorumlu olduğunu,

davalı lehine düzenlenen ipotekten müvekkilinin şahsen sorumlu olmadığını ileri sürerek müvekkilinin malik olduğu daire üzerine konulan ipotek konusu sözleşmeden borçlu olmadığının tespitine, ipoteğin fekkine, satışın tedbiren durdurulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı banka vekili; davalı şirket tarafından 27.09.2013 tarihinde genel kredi sözleşmesi kapsamında bankadan kullanılan kredi karşılığında 27.09.2013 tarihinde dava konusu taşınmaz üzerine banka lehine ipotek konulduğunu, hak düşürücü sürenin dolduğunu, davacı ile banka arasında bağlı kredi sözleşmesi bulunmadığından davanın husumetten reddini, satımdan ve fiilen teslimden çok önce ipotek konulduğunu, satın alma vaadi ve fiilen kullanımı bankanın bilmesinin mümkün olmadığını, davacının daireyi ipotek yükü ile satın aldığını, ipotekli olduğunu bildiğinden bankaya kusur yüklenemeyeceğini, tapu sicilinin aleni olduğunu, davacının sözleşmeden dönmediğini, daire davacıya teslim edildiği ve fiilen de kullanıldığından zararının bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

2. Davalı şirket; davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

08.09.2017 tarihinde davacının davalı şirketten taşınmazın tapusunu devralırken taşınmaz üzerinde banka tarafından tesis edilen ipoteğin görüldüğünü ve taşınmazın ipotek yükü ile birlikte devralındığını, diğer davalı bankanın taşınmaz üzerine ipotek tesis ettiği tarihte taşınmaz üzerinde herhangi bir şerh bulunmadığından davalı bankanın iyiniyetle tapu siciline itibar ederek ayni hak elde ettiğini, 4071 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 888 inci maddesi gereğince taşınmazı ipotekli olarak devralan davacının borçtan sorumlu olduğunu,

davalı bankanın davalı şirkete kullandırmış olduğu kredilerin teminatı olarak ana gayrimenkul üzerinde kurulan ipoteğin kat irtifakına geçilmesi ile davalı şirkete ait bağımsız bölümler üzerine bu ipoteğin aynen yansıtıldığını, bu dairelerden bir kısmının ipotek yükü ile birlikte 3. kişilere satıldığını, bu hali ile kurulan ipoteğin "toplu rehin" niteliğinde olduğu ve her taşınmazın borcun tamamından tahsilde mükerrerlik olmamak üzere sorumlu olduğunu, ancak ipoteğe konu borç tamamen sona erdiğinde ipoteğin terkininin talep edilebileceğini,

alacaklının tüm ipotekli taşınmazların satışını istemesinin yasal gereklilik olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; müvekkilinin taşınmazı adi yazılı sözleşme ile satın almasından sonra satın alınan dairenin de içinde bulunduğu taşınmaz kaydına ipotek konulduğunu, davalı banka tarafından inşaat proje aşamasında iken proje kredisi kullandırılması nedeniyle proje ortağı olması ve güven kurumu olması nedeniyle iyiniyetli olduğundan söz edilemeyeceğini, ipotek tarihi itibariyle davalı bankanın borçlanan şirketten satışı yapılmış daire olup olmadığını sorması gerektiğini, bankanın taşınmazın satışını tapuda şerh bulunmasa dahi bilebilecek durumda olduğunu, davalı bankanın sorumluluğunun geniş yorumlanması gerektiğini,

banka tarafından hangi konutun satışının yapıldığına dair davalıdan belge istemesi gerektiğini, bu nedenle kusurlu olduğunu, ihtarname içeriğine ilişkin araştırılması talep edilen hususlarda araştırma yapılmadığını, müvekkilinin bankadan kredi kullanmadığını, satın almadan sonra konulan ipotekten müvekkilinin sorumlu olmadığını, somut olay bakımından ipoteğin türünün netleştirilmesi gerektiğini, bilirkişi raporunun yeterli olmadığını, davalı bankanın özen yükümlülüğünü yerine getirmeden verdiği kredinin riskinin ve sonuçlarının müvekkiline yüklenemeyeceğini, ipotek tescilinin sebebe bağlılığı ilkesinin irdelenmediğini,

dava dilekçesi ekinde sunulan bilimsel çalışmanın ve uzman raporunun da değerlendirilmesi gerektiğini, davalı şirketin taşınmazı pürüzsüz ve takyidatsız olarak devir yükümlülüğü bulunduğunu, ipotek borcunun müvekkiline yüklenemeyecek olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 4071 sayılı Kanun'un 1023, 888 ve 889/1 maddelerine, davacının dava konusu taşınmazı tapuda devralırken ipotekle yükümlü ve ipotekli olduğunu bilerek devir aldığı gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davacının davalı şirketten adi yazılı sözleşme ile satın aldığı taşınmazın kaydına satın alma tarihinden sonra konulan ipotek nedeniyle borçlu olmadığının tespiti ile ipoteğin fekki istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 4071 sayılı Kanun'un 1023, 888 ve 889/1 inci maddeleri.

3. Değerlendirme Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, yukarıda yer verilen hukuk kurallarına, Ayni hak kazanılabilmesi için taşınmazlarda tapu kütüğüne hakkın kaydedilmesi gerektiği, ayni hakkın bu şekilde kamuya açıklandığı, tescil yapılmadıkça ayni hakkın kazanılamayacağı, buna göre tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak ayni hak kazanan davalı bankanın iyi niyetinin korunacağı davalı bankanın kötüniyetli olduğununda ispatlanamamasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,