Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/5669 K.2024/4371

Taraflar arasındaki uyarlama davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; başvurunun davacı yönünden esastan reddine, davalı yönünden kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenildikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının, davalı ile akaryakıt ve servis istasyonu yapılmak şartıyla, 05.05.2017 tarihli inşaat, yapım ve işletme şartlı kira sözleşmesini imzaladığını, kiralanan yere yaklaşık 600 metre yakınlıkta başka bir akaryakıt ve Lpg ikmal istasyonuna 01.03.2019 tarihinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı verildiğini, söz konusu yakıt istasyonunun davacının satışlarında ve buna bağlı olarak gelirlerinde düşüşe neden olacağını, bu şekilde sözleşme başlangıcında mevcut çevresel ve ekonomik faktörlerin değişikliğe uğradığını, akaryakıt istasyonları arasında 1.000 metre bulunmasına ilişkin yasal düzenleme bulunduğunu,

davalıya ödenen kira bedellerinin rayiç bedelin çok üstünde olduğunu, müvekkilinin ödediği kira bedelinin son artışla birlikte 2019 yılı Mayıs ayında 187.684,00 TL'ye ulaştığını, ekonomik ve çevresel koşulların da değişmesiyle artık kira bedelini ödeyecek durumda olmadığını, sözleşmenin imzalandığı tarihten bu yana paranın alım gücü arasındaki farkın arttığını, enerji piyasındaki dalgalanmalar, döviz karşısında Türk Lirasının değer kaybetmesi, pos oranlarının arttışı vs. nedenlerle ekonomik koşulların değiştiğini, uyarlama koşullarının oluştuğunu ileri sürerek; kira bedelinin 11.01.2019 tarihinden itibaren 55.000,00 TL olarak uyarlanmasına,

11.01.2019 tarihinden itibaren ödenen kira bedelinin avans faizi ile birlikte davacıya iadesine, olmadığı takdirde uyarlanan kira bedeli nazara alınarak oluşan farkın avans faizi ile birlikte gelecek kira dönemine ait kira bedelinden takasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkilinin hiçbir kusuru olmadığı halde başka bir idarenin tasarruf işleminden söz edilerek kira bedelinin indirilmesi talebiyle dava açılmasının hukuka aykırı olduğunu, uyarlamanın şartlarının mevcut olmadığını, geçmişe dönük kira bedellerinin uyarlanmasının talep edilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ekonomik koşulların davacı aleyhine bozulduğu, kiralanana 580 metre mesafesinde bir başka akaryakıt istasyonunun bulunduğu, bu kapsamda çevresel şartların da kiracı aleyhine değiştiği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda incelenen emsal taşınmaz karşısında kiralananın güncel kira bedeli ile emsal taşınmaz kıyası ile belirlenen bedeli arasında ciddi bir farkın bulunduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin dava tarihinden itibaren 120.988,00 TL olarak uyarlanmasına, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı vekili; hükmedilen kira bedelini kabul etmediklerini, geçmişte ödenen kira bedellerinin iadesine ilişkin taleplerinin kabul edilmemesinin de yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; uyarlama koşullarının oluşmadığını, davacının kendi akaryakıt istasyonlarına 600 metre yakında belediye tarafından verilen ruhsat ile akaryakıt istasyonu açılmasının öngörülmeyen olağanüstü bir durum kapsamında değerlendirilmeyeceğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bahsi geçen komşu akaryakıt istasyonunun yerinin, imar planının davacı tarafın sözleşmeyi imzaladığı tarihten önce akaryakıt istasyonu olarak onaylandığı, bahsi geçen komşu akaryakıt istasyonunun dava konusu taşınmazla aynı yola cephesinin bulunmadığı, tali yol üzerinde bulunduğu, tacir olan davacının kira sözleşmesine taraf olurken basiretli hareket ederek bu durumu öngörülebileceği, kaldı ki davacı tarafın bu nedenle gelirlerinde aşırı bir azalma meydana geldiğinin/geleceğinin subut bulmadığı,

yine dava tarihi itibariyle kira bedelini etkileyecek şekilde kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların somut olayda bulunmadığı, davacı tarafın dava tarihinden önce ve sonrasında yaptığı kira ödemelerinde herhangi bir ihtirazi kayıt koymaksızın kira bedellerini ödediği,

davacının davasının sübut bulmadığı hususları göz önünde bulundurularak davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olmasının isabetli olmadığı gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; Kanunda açık hükümle 1000 metre olarak belirtilen mesafe koşulu yok sayılarak 580 metre mesafeye başka bir akaryakıt istasyonunun açılmasının büyük bir değer kaybına sebep olacağının kabul edilmesi gerektiğini, basiretli tacir kavramından imar planı araştırması yapılmasının beklenemeyeceğini, kararda aşırı ifa güçlüğü bulunmadığı değerlendirilmiş ise de bilirkişi raporlarında müvekkilinin akaryakıt satışlarında azalma olduğu, zarar ettiğinin tespit edildiğini, sözleşmedeki artışlar nedeniyle halihazırda ödediği kira bedelinin müvekkilin ekonomik mahvına neden olacağını ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138 inci maddesi

3. Değerlendirme Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa yukarıda yer verilen kanun maddesinin doğru şekilde uygulandığı, tacir olan davacının basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerektiği, mevcut deliller doğrultusunda aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanması koşullarının oluşmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,