Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/5864 K.2024/4106

Taraflar arasındaki muarazanın giderilmesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili. 26.04.2002 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı Kooperatifin maliki olduğu 31 adet arsa üzerinde 458 adet konut ve diğer bağımsız bölümler ile sosyal tesislerden oluşan inşaatın yapım işinin diğer davalı şirket tarafından gerçekleştirildiğini, inşaat tamamlanıp konutlar hak sahiplerine devir ve teslim edildikten sonra yönetim planının hazırlanarak site yönetiminin oluşturulduğunu, söz konusu sözleşmenin (10/1.) maddesi ile davalıların;

tadilat projeleri ile inşaatın başlangıcından iskan ruhsatı alımına kadar işin süresini aksatmadan her türlü resmi kurum ve kuruluştaki iş ve işlemleri birlikte yürütmeyi, çıkabilecek masrafları, giderleri, harç ve cezaları birlikte karşılayıp işi sonuçlandırmayı üstlendiklerini, sözleşmenin eki olan teknik şartname ve mahal listesinin (13) maddesinde de asansör tesisatı konusunun düzenlendiğini, buna göre her blokta projesine uygun şekilde asansör yapılacağının kararlaştırıldığını, asansörlerin yapılarak aktif olarak kullanılmaya başlanmasına rağmen davalılar tarafından ruhsatlarının halen alınmadığını,

sözlü olarak yapılan bildirimlerden sonuç alınamayınca davalı şirkete iki kez ihtarname gönderildiğini ancak herhangi bir cevap verilmediğini, asansör ruhsatlarının alınmamasının eksik iş yapıldığının göstergesi olduğunu, aktif olarak kullanılmasının ise müvekkili site yönetimini sorumlu hale getirdiğini ileri sürerek; davalılar tarafından sitede bulunan tüm asansörlerin mevzuata uygun şekilde ruhsatlarının alınmasına, olmadığı taktirde ruhsatların alımından doğacak tüm masraf ve giderlerin davalılar tarafından karşılanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı şirket vekili; davanın niteliği gereği tüm kat malikleri tarafından açılması gerektiğini, site yönetiminin husumet ehliyetinin bulunmadığını, davacının müvekkili şirket ile diğer davalı arasında yapılan sözleşmedeki taahhütleri sebebiyle müvekkiline işbu davayı yöneltemeyeceğini, müvekkili şirketin diğer davalı ile imzaladığı sözleşme gereği taahhütlerini tamamen yerine getirdiğini ve dairelerin kooperatife teslim edilerek 2009 yılından itibaren malikler tarafından kullanılmaya başlandığını, davacıya karşı herhangi bir taahhüt ve yükümlülüğünün bulunmadığını, bu sebeple davacının gönderdiği ihtarnamelere cevap verilmeyerek taleplerinin reddedilmiş olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı Kooperatif vekili; davaya konu asansörlerle ilgili tüm işlerin diğer davalı tarafından yürütüldüğünü ve sözleşmelerin bu davalı tarafından imzalandığını, ruhsat alınması işinin de bu kapsamda olup müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini savunarak, davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kural olarak ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya yönetim kurulunun aktif ve pasif husumet ehliyetinin bulunduğu, ancak bu ehliyetin kapsamının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 35 inci maddesi uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil görevi ile sınırlandırılmış olup, ortak alanlarda bulunan ayıp ve eksikliklere ilişkin yöneticinin veya yönetim kurulunun temsil ve bu anlamda dava açma yetkisinin bulunmadığı,

emsal mahiyetteki Yargıtay kararları da göz önüne alındığında, davacı olan site yönetiminin kat malikleri adına binada bulunan ortak ve bağımsız bölümlerdeki ayıplı işlere ilişkin dava açmasının hukuken mümkün olmadığı gerekçesiyle, davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; dava konusu sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediğinden Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanmasının mümkün olmayıp uyuşmazlığın genel hükümler çerçevesinde çözümlenmesi gerektiğini, emsal Yargıtay kararlarının da bu doğrultuda olduğunu, sitenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 526 ilâ 531 maddelerinde düzenlenen vekâletsiz iş görme hükümlerine göre müvekkili tarafından yönetildiğini ve kat malikleri adına vekil sıfatıyla sözleşmeler imzalandığını, site yönetiminin aktif husumet ehliyetinin bulunduğunu;

öte yandan Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesinin 23.03.2018 tarihli kararı ile davalı şirketin iflasına karar verildiğini ve tasfiye işlemlerinin iflas idaresince yürütüldüğünü, Mahkemece iflas idaresinin davaya katılımı sağlanmadan karar verilmesi hatalı olduğu gibi iflas idaresi vekili tarafından vekâletname sunulmasına rağmen davalı şirketin görevi sona eren eski vekili lehine vekalet ücretine hükmedilmesinin de hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle, başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; davalılar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacının yönetiminde bulunan sitede yapılan asansörlerin davalılar tarafından ruhsatlandırılması, olmadığı takdirde ruhsat alınması için gereken masrafların davalılarca karşılanması istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27, 34, 35, 38, 39, 40, 45 inci maddeleri,

2. Dairemizin 15.03.2022 tarihli ve 2021/7671 E. 2022/2246 K. ile 20.12.2022 tarihli ve 2022/7565 E., 2022/9662 K. sayılı ilamları.

3. Değerlendirme

1. 634 sayılı Kanun'un 2 nci maddesinin (b) bendinde, bu kanuna göre ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler"; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da "kullanma hakkı" olarak tanımlanmıştır.

Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulu olan ana gayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanun'un 16 ncı maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ve ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır.

Kanun'un 32 nci maddesinde ise ana gayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34 üncü maddesinde de kat maliklerinin, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir.

Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanun'un 35 inci maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Kanun'un 38 inci maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.

2. Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından,. kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.

3. Öte yandan, günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi ve bunun için yapılan harcamalar nedeniyle tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü, uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir.

Özellikle ortak yaşam alanlarında kişilerin can ve mal güvenliklerini tehlikeye atan, yaşam kalitesini düşüren eksiklik ve ayıpların giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yönetici/yönetim kuruluna 634 sayılı Kanun'un 34 üncü maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, bu hususların aynı Kanun'un 35 inci maddesi gereğince ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olan yönetici/yönetim kurulunun görevleri kapsamında kaldığının kabulü gerekir.

Site ve apartman ortak alanlarında mevcut eksiklik ve ayıpların hakkaniyete uygun biçimde giderilmesi için gereken işlemlerin yapılmasının ya da bu eksiklik ve ayıpların giderilmesi için bizzat yönetici/yönetim kurulunca yapılan harcamaların vekâletsiz iş görme, haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre sebep olanlardan veya yükümlülerden rücuen istirdadının; hak, adalet, hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı kuşkusuzdur.

4. Bu nedenle, yönetici/yönetim kurulunun yönetim yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, ortak alanlar ile ortak tesislerde mevcut eksiklik ve ayıplardan kaynaklanan uyuşmazlıkların giderilmesi veya bu hususta bizzat yapılmış olan harcamalar yönünden açılması gereken davalarda da kat maliklerini temsilen dava açma (ve bu işler nedeniyle aleyhlerine açılan davalarda davalı olma) ehliyetinin bulunduğu varsayılmalıdır.

5. O halde İlk Derece Mahkemesince; davacı site yönetiminin, davaya konu asansörlerin ruhsatlarının davalılar tarafından alınması, olmadığı taktirde asansör ruhsatlarının alınması için gereken masrafların davalılarca karşılanması istemiyle açmış olduğu işbu davada kat maliklerini temsilen dava açma ehliyetinin bulunduğu gözetilerek işin esasına girilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; bu nedenle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

6.Bozma nedenine göre, davacı tarafın sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

3. Bozma nedenine göre, davacı tarafın sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,