Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/598 K.2023/2283

Taraflar arasındaki tapu iptali tescil, alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın tapu iptali tescil talebi yönünden reddine, alacak talebi yönünden kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı ... tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, esas hakkında yeniden hüküm kurulmak suretiyle, tapu iptali tescil talebinin reddine, alacak talebinin davalı ... yönünden kısmen kabulüne, davalı ... yönünden davanın husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalılardan müteahhit ... ile diğer davalı arsa sahibi ... arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı müteahhit ...'na isabet edecek dairelerden birinin satışı için satış sözleşmesi yaptıklarını, üzerine düşen yükümlülükleri ve ödemeleri gerçekleştirdiğini, ancak aradan geçen ... bir süreye rağmen dairenin ve tapunun devredilmediğini, bu nedenle dava konusu Konya İli, Beyşehir İlçesi, Hacıakif Mahallesi 162 ada 4 parsel sayılı 11 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ve adına tesciline,

mahkeme aksi kanaatte ise davalıların sebepsiz zenginleştiği miktarın bilirkişi ile tespitiyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 1.000,00 TL'nin satış tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsiline karar verilmesine talep etmiş, 26.01.2022 tarihli ıslah dilekçesiyle talebini 231.425,00 TL'ye yükseltmiş, 26.03.2021 tarihli dahili dava dilekçesi ile 11 numaralı bağımsız bölümün maliki olan ...'un davalı olarak davaya dahil edilmesini talep tmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ...; dava konusu taşınmazın kendisi adına kayıtlı olmadığını, yüklenici davalı ...'nun edimlerini yerine getirmediğini, davalı ...'e Beyşehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/231 Değişik İş sayılı dosyası ile dava açtığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... usulüne uygun tebligata rağmen davaya cevap vermemiştir.

3. Dahil davalı ...; davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafın tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olarak; davacının talebinin maddi hata niteliğinde olduğu ve sözleşmede belirlenen yol cephesine bakan dairenin 12 numaralı bağımsız bölüme ilişkin olduğu, belirtilen 12 numaralı dava konusu taşınmazın da iyi niyetli üçüncü kişi ... ...

Yener adına tapuda tescilli olduğu ve iyi niyetli üçüncü kişinin ediminin korunması gerektiği, bu nedenle davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddinin gerektiği, davacı tarafın terditli olarak istemde bulunduğu sebepsiz zenginleşme nedenine dayalı alacak istemine ilişkin olarak; davalılar ... ve ... arasında tanzim edilen sözleşme ile davalıların dava konusu edilen taşınmazın ve dairenin devirleri, satışları neticesinde elde ettikleri gelirlerin mevcut olduğu,

ayrıca davacıya alacağın temliki niteliğindeki sözleşme doğrultusunda satılması/devredilmesi gereken dairenin devredilmemiş olması neticesinde davacının zararının, davalıların sebepsiz zenginleşmelerinin mevcut olduğu ... olmakla sebepsiz zenginleşen davalıların, aleyhine zenginleştiği tarafa karşı, sebepsiz zenginleştiği bedelleri geri verme borcu altında olduğu gerekçesiyle; ''tapu iptali tescil talebinin reddine, 231.424,90 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ... ve ...'ndan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine'' karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı ...; davaya konu satış sözleşmesinin tarafının kendisi değil diğer davalı olan yüklenici ... olduğunu, yüklenicinin inşaatı tamamlamadan bıraktığını, Beyşehir Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/23 Değişik İş numaralı dosyasında sunduğu üzere inşaat seviyesini %66,04'ten %76,65 seviyesine 750.000,00 TL harcayarak kendisinin getirdiğini, Beyşehir 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/231 Esas (Değişik iş) sayılı dosyasını delil olarak bildirmesine rağmen değerlendirilmediğini, kendisinin hiçbir sebepsiz zenginleşmesinin bulunmadığını belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmenin nisbiliği ilkesi gereği, davacının, yüklenici ile aralarındaki sözleşme nedeniyle sözleşmenin tarafı olmayan davalı arsa sahibinden tazminat talep etmesinin mümkün olmadığı, öte yandan, davalı yüklenicinin davacıya verdiği vekaletname içeriği incelendiğinde, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden ... haklarının davacıya devrine yönelik bir ibare bulunmadığı,

o halde, İlk Derece Mahkemesince, davalı arsa sahibi aleyhine açılan davanın husumet yönünden reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle davalı ...'nin istinaf başvurusunun kabulüne, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b.2. maddesi gereğince düzeltilerek yeniden esas hakkında karar verilmek üzere Beyşehir 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 01.03.2022 tarihli, 2020/85 Esas - 2022/123 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, davacının tapu iptali ve tescili istemine yönelik davasının reddine, davacının alacak istemine yönelik davasının davalı ...

Sivrioğlu yönünden kısmen kabulüne, 231.424,90 TL alacağın dava tarihinden (01.10.2020) itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'ndan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, davalı ... yönünden davanın husumetten reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı; müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşme ile arsa sahibi ...'a 3 daire bırakılması gerekirken 4 daire bırakıldığını, arsa sahibi tarafından geriye etkili fesih yapıldıktan sonra taşınmaza yüklenici tarafından yapılan imalat bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre arsa sahibinden talep edilebileceğini, aynı şekilde yükleniciden bağımsız bölüm satın ...

3 üncü şahısların da sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre arsa sahibini dava edebileceği, burada zarara uğrayanın kendisi olduğunu, yükleniciye ödemiş olduğu parayla yüklenici tarafından arsaya inşaat yapıldığını ve %76,65 seviyesine getirildiğini, sebepsiz zenginleşenin ise davalı ... olduğunu, yüklenicinin haklarını alması için illa ki noterden vekaletname almasına gerek olmadığını, İstinaf kararında belirtilen Yargıtay HGK kararında bahsedildiği gibi yazılı temlik sözleşmesinin yeterli olduğunu beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, terditli olarak yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescili ile mümkün olmadığı takdirde bağımsız bölüm bedelinin değerine ilişkin sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 183 üncü maddesine göre; Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir.

2. 6098 sayılı Kanun'un 184 üncü maddesinde alacağın devrinin geçerliliğinin, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlı olduğu belirtilmiştir.

3. 6098 sayılı Kanun'un 188/1 ... maddesinde, borçlunun, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebileceği düzenlenmiştir.

4. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 29.11.2016 tarihli ve 2015/30059 E., 2016/22423 K. sayılı ilamının ilgili kısmı şöyledir: "...davacı tüketiciler ile davalı satıcı-yüklenici arasındaki konut satışından kaynaklanmakta olup, diğer davalı arsa sahibi yapılan harici satış sözleşmelerinde taraf değildir.

Yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenicinin inşaatı %28 seviyesinde iken terk etmesi nedeniyle arsa sahibi tarafından 09.06.2000 tarihinde noterden gönderilen fesih ihbarı ile fesh edilmiş olup, inşaat 28.06.2001 tarihinde belediye tarafından inşaata devam edilmemesi için mühürlenmiştir.

Yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenici kendisine düşen bağımsız bölümleri harici satış sözleşmesi ile satmış olup, yapılan satış sözleşmelerinde davalı arsa sahibi taraf olmadığı gibi arsa sahibinin sorumluluğu yüklendiğine dair delil de ibraz edilmemiştir. Bu durumda; zarardan sözleşmenin tarafı sorumlu olacağından arsa sahibine husumet yöneltilemez..."

3. Değerlendirme

Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesine ve kararda belirtilen gerekçelere göre, davacı ile davalı yüklenici ... arasında yapılan harici satış sözleşmesi ile yükleniciye ait olacak bağımsız bölümlerden birinin davacıya 170.000,00 TL bedelle satılması kararlaştırılmış olup, taraflar arasındaki bu sözleşmenin alacağın devri niteliğinde olduğu,

davalı yüklenici ...'nun arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmediği ve inşaat tamamlanmadan işi bıraktığı, bu durumda borçlu arsa malikinin devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralan davacıya karşı da öne sürebileceği, davacı ile yüklenici arasında imzalanan sözleşmede arsa sahibinin taraf olmadığı ve satış bedelinin de arsa sahibine ödenmediği, bu durumda davacının yalnızca sözleşmenin tarafı olan yükleniciye başvurabileceği ve arsa sahibine husumet yöneltilemeyeceği anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Peşin alınan harcının istek halinde temyiz edene iadesine,