Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/755 K.2023/2697

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalı ile dava konusu taşınmaz alım satımı konusunda anlaşmaya vardığını, buna ilişkin 03.06.2020 tarihli adi yazılı belge düzenlendiğini, davalıya emlakçı aracılığı ile 149.950,00 TL'nin taşınmaza dair kaparo ödemesi olduğu açıklaması ile banka havalesi ile ödendiğini, davalı tarafından satımın gerçekleştirilmediğini, bunun üzerine kaporayı iade etmeyen davalı hakkında icra takibi başlatıldığını, davalının yetkiye ve borca haksız şekilde itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, lehine inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; davacı ile dava konusu taşınmazın alım satımı konusunda anlaştıklarını, sözleşme kapsamında satış bedelinin 1.400.000,00 TL olarak belirlendiğini, davacının bu bedelin 150.000,00 TL'sini sözleşmenin imzalanmasına müteakip dava dışı şirkete olan borcuna karşılık ödeyeceği, geriye kalan 1.250.000,00 TL değerindeki kısmın ise tapu satışı esnasında nakit olarak satıcıya ödeneceğinin sözleşme ile hüküm altına alındığını, aralarında akdedilen sözleşmede cezai şartın da kararlaştırıldığını,

davacının satış bedelinin yüksek olduğundan bahisle dava konusu taşınmazın mülkiyetini iktisap etmekten vazgeçtiğini ve aleyhine icra takibine başlattığını, takibin yetkisiz icra dairesinde başlatıldığını, davacı tarafın iddiasının aksine sözleşmenin geçerlilik şekli için aranan resmi şekil şartına uyulmasına gerek olmadığını, sözleşmenin geçerli olduğunu, tarafına ödenen ön ödemenin sözleşmede öngörülen cezai şarta istinaden mahsup edilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddi ile lehine tazminata hükmedilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında taşınmaz satışına ilişkin adi yazılı sözleşme olduğu, davacı tarafın kapora açıklaması ile 150.000,00 TL'yi davalının hesabına gönderdiği, sözleşmenin 3-D maddesinde taraflardan birinin sözleşmeden cayması halinde 150.000,00 TL cezai şartın kararlaştırıldığı, dava konusu takibin de harici satış sözleşmesinin geçerli olmadığı iddiası ile kapora olarak gönderilen bedelin iadesi amacıyla başlatıldığı,

taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadi niteliğindeki sözleşmenin adi yazılı şekilde düzenlenmesi nedeniyle geçersiz olup hüküm ve sonuç doğurmayacağı, davalının geçersiz sözleşmedeki cezai şarta dayanarak talepte bulunabilmesinin mümkün olmadığı, takibe konu edilen alacağın da likit olduğu gerekçesiyle; davanın kabulü ile davalının icra dosyasına yaptığı itirazın iptali ile takibin aynen devamına, asıl alacağın takdiren %20'si oranında 30.000,00 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; davacı alıcının kendi iradesi ile taşınmazı satın almaktan vazgeçtiğini, davalının uğradığı zararın satış bedelinden mahsup edilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; uyuşmazlığın davacı alıcı tarafından davalı satıcıya harici taşınmaz satış sözleşmesi gereğince kapora bedeli ödenip ödenmediği, eğer ödenmiş ise bu bedelin iadesinin mümkün olup olmadığı noktasında toplandığı, somut olayda taraflar arasında yapılan tapulu taşınmazın harici satışına ilişkin sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu, davacı tarafından davalı satıcıya havale belgesi ile dava konusu kapora bedelinin ödendiği ancak tapu devrinin gerçekleşmediğinin dosya kapsamı ile sabit olduğu gerekçesiyle, davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf sebeplerini tekrar etmiş, ayrıca davalının sözleşme uyarınca üzerine düşen tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini ve taşınmazı davacıya teslim ettiğini, tescile de hazır olduğunu fakat alıcının taşınmaz bedelinin fazla olduğundan bahisle edimlerini yerine getirmediğini, kötü niyetli olarak sözleşmenin geçersizliğini ileri sürdüğünü belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, harici satış sözleşmesi uyarınca davacı tarafından davalıya ödenen kaparo bedelinin tahsili için başlatılan takibe yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde düzenlenmelidir. Adı yazılı olarak yapılan sözleşmeler, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler, taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir. Geçersiz sözleşmelerde herkes aldığını iade etmekle yükümlüdür.

2 .Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.09.2022 tarihli ve 2020/3-551 E., 2022/1147 K. sayılı ilamının ilgili bölümü şöyledir: "...16. Bağlanma parası (pey akçesi), sözleşme yapılırken bir kişinin vermiş olduğu paradır. Kaparo olarak da adlandırılan bu para cayma parası değildir. Sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır. Aksine sözleşme veya yerel adet olmadıkça bu para, alacaktan düşülür(Türk Hukuk Lûgatı, ... 2021, s. 119, 120).

17. Bağlanma parasının (pey akçesi) amacı, hem sözleşmenin yapıldığına delil oluşturmak hem de kısmi ifadır (..., .../... .../... ...: ... Borçlar Hukuku Genel Hükümler, ... 1993, s. 338). Bağlanma parası, sözleşmenin geçerli olması için gerekli bir şekil şartı olmayıp sözleşmenin kurulduğu yönünde ispat aracıdır.

...

20. Sözleşmenin butlan veya iptal gibi nedenlerle geçersiz hâle gelmesi durumlarında ise verilmiş olan bağlanma parasının akıbetini ortaya koymak gerekir. Bu durumda, bağlanma parası olarak parayı alan kişinin, aldığı parayı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre (TBK m.77-82) iade etmesi gerekecektir. Çünkü bağlanma parası tahakkuk etmeyen bir sebep dolayısıyla verilmiş olacaktır. Bağlanma parası fer’î (yan) bir hak olması nedeniyle bağlı olduğu asıl sözleşme geçerli değilse, yan hak olan bağlanma parası da geçerli olmayacaktır (..., s. 525;.../.../..., s. 340)...".

3. Değerlendirme Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; taraflar arasında yapılan tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu, bu sözleşmede fer'i bir hak olarak kararlaştırılan bağlanma parasına ilişkin hükmün de geçersiz olduğu, bu nedenle davalının satış bedeline mahsuben almış olduğu bağlanma parasını iade etmekle yükümlü olduğununu belirlenmiş olmasına, davalı tarafça istinaf aşamasında ileri sürülmeyen sebeplerin temyiz aşamasında ileri sürülmesinin mümkün bulunmamasına göre, davalı tarafın temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,