Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/1177 K.2025/445

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; dava dışı Gaziosmanpaşa Belediyesi sınırlarında kalan arazi üzerinde Meslek Yüksekokulu veya İstanbul Aydın Üniversitesinin bir kampüsünü kurmak amacıyla, söz konusu arsanın 25 yıl süreyle davacıya tahsisine karar verildiğini, arsanın Cebeci imar planında yer alan "meslek lisesi" lejandının, "yüksek öğretim kurumu" lejandı haline getirilmesi için gerekli iznin alınmasının İl Milli Eğitim Müdürlüğünce uygun görülmesinden sonra,

19.08.2005 tarihli kira sözleşmesi ile 12.09.2005 tarihli sınırlı ayni hak tesisi taahhütnamesinin imzalandığını, avan projenin belediyeye sunulduğunu, müvekkilinin sözleşme gereğince sorumluluklarını yerine getirdiğini, dava dışı belediyenin imar planı çalışmasını tamamladığını, ancak İstanbul Büyükşehir Belediyesi meclisince onaylanan imar planında, üniversiteye tahsis edilen alanın "meslek lisesi " olarak yer aldığını, söz konusu karara itiraz edildiğini, süreç devam ederken kiralanan alanın davalı belediyenin sınırlarına dahil edildiğini,

davalı tarafça 29.04.2009 tarihli ihtar ile taahhütnamenin (6) ve (13.) maddeleri gereğince mükellefiyetlerin yerine getirilmediğinin bildirildiğini, lejant değiştirilmediğinden ruhsat alınmasının mümkün olmadığını, bu nedenle de inşaatın yapımına başlanılamadığını, sözleşme kapsamında çevre emniyetinin güçlendirilmesi ve inşaat alt yapısının oluşturulması için faaliyetlerin 09.05.2009 tarihinde davalı tarafça durdurularak sözleşmenin feshedildiğini, fesih kararının iptaline karşı açılan davanın reddedildiğini ve Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiğini,

lejant değişikliği davalının sorumluluğunda olup kiralananın bu haliyle ayıplı olduğunu, davalı tarafça sadece "özel" kelimesinin eklenmesine dair talepte bulunulduğunu, sözleşmenin başlangıcından itibaren kira bedeli olarak 267.926,00 TL, güvenlik elemanları için yapılan harcamanın 153.253,97 TL, sözleşme kapsamında öğrencilere burs olarak verilen 36.778,73 TL, elektrik fatura bedeli 8.629,55 TL ve depozito bedeli 1.405,00 TL ödendiğini, söz konusu alacak kalemlerinden davalının sorumluluğu bulunduğunu ileri sürerek, davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kiralanan arsa davalı ... sınırları içerisinde kalsa da sözleşmenin dava dışı Gaziosmanpaşa Belediyesi tarafından imzalandığından 2009 yılına kadar olan alacaklardan sorumluluğun ilgili belediyeye ait olduğunu, kira alacağı dışındaki ödemeler bakımından görev itirazı bulunduğunu, davacı taraf taahhütnamenin (6) ve (13.) maddelerindeki sorumluluklarını yerine getirmediğinden 12.05.2009 tarihinde tespit yaptırıldıktan sonra sözleşmenin meclis kararı ile feshedildiğini, davacı tarafça fesih işleminin iptali ile zararların giderilmesi talepli açılan davanın reddine dair verilen karar Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiğini,

eş söyleyişle yapılan fesihte hukuka aykırılık bulunmadığının mahkeme kararı ile belirlendiğini, yaptırılan tespitten sonraki eksikliklerin yerine getirilmemesi ve ifa imkansızlığı nedeniyle yapılan işlemlerin hukuka uygun olduğunu, varsa davacının zararından sorumluluk bulunmadığını, fesih tarihine kadar devam eden sözleşme gereğince davacının sorumluluklarını yerine getirdiğini, fesih tarihinden sonrasında ise davacıdan bir talepte bulunulmadığını, var ise oluşan zararların kendi tasarrufu ile gerçekleştiğini, sözleşmenin (10.) maddesinde davacının herhangi bir talepte bulunmayacağının kararlaştırıldığını, taleplerin haksız olduğunu,

güvenlik elemanlarına ödenen bedel yönünden sözleşmede hüküm bulunmadığını, depozitonun müvekkili Belediyeye ödenmediğini, diğer kalemler yönünden de sorumluluğu bulunmadığını, faiz talebinin yerinde olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleşen Gaziosmanpaşa 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/374 E. sayılı kararıyla, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarında meslek lisesi alanında olan taşınmazın meslek yüksek okulu kurmak veya üniversiteye ait bir kampüs yapmak amacıyla kira sözleşmesi ve sınırlı ayni hak taahhütnamesi ile davacıya tahsisinde hukuki imkansızlık sebebiyle sözleşmenin ifasının mümkün olmadığının tespit edildiği, dolayısıyla davalının sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğu,

davacı fesih tarihine kadar taşınmazı tasarrufunda bulundurduğundan kira bedellerinden ve sözleşmeden doğan diğer ödemelerden sorumluluğu bulunduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kesinleşen Mahkeme ilamında da tespit edildiği üzere sözleşmeye konu taşınmazın uygulama imar planında "Özel ...

Lisesi" alanında kaldığı, taşınmazda tahsis amacına uygun meslek yüksek okulu kurmak veya üniversiteye ait bir kampüs yapmak hususunda mevcut haliyle ruhsat alınması mümkün olmadığından sözleşmenin ifasının fiilen imkansız olduğu, davalı kiracının üniversite (vakıf) olduğu, Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre tacir olup basiretli tacir gibi davranmak zorunda olduğu ve davalı kiracının kiralayacağı taşınmazın imar durumunu, imar durumunun değişip değişmeyeceğini araştırdıktan sonra kira sözleşmesini imzalaması gerektiği, davalının fiili imkansızlık nedeniyle sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğu,

davacının fesih tarihine kadar taşınmazı tasarrufunda bulundurduğundan kira bedellerinden ve sözleşmeden doğan diğer ödemelerden sorumlu olduğu gerekçesiyle, davacı vekilinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalı belediyenin kendisinin sorumluluğunda ve yükümlüğünde bulunan imar planı değişikliği hükmünü kötüniyetli olarak yerine getirmediğini, İstanbul Büyükşehir Belediyesine lejandın "Yükseköğretime" dönüştürülmesi yönünde bir değişiklik talebinde bulunulmaması nedeniyle gereken lejant değişikliğinin yapılmadığını, taraflar arasındaki sözleşme ve ihale şartnamesine göre gerekli alt yapının ve düzenlemenin davalı tarafından yapılması gerektiğini, değişiklik yapılmadığından inşaata başlanılamadığını, bilirkişi raporuna rağmen davanın reddine karar verildiğini,

sözleşmenin en başından beri kiralananın kullanma amacına uygun olarak teslim edilmemesi nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını, sözleşmedeki taahhütlerin yerine getirileceğine dair güven oluşturulduğunu, bu nedenle ödenen kiraların ve yapılan masrafların iadesi gerektiğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

1. Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. 2. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçelere, taraflar arasında kesinleşen mahkeme kararı içeriğine ve özellikle kiralanan tasarrufunda bulunduğu süreye ilişkin oluşan masraflardan ve kira bedelinden davacının sorumlu bulunduğunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR