Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/1216 K.2025/885

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalılardan Emlak Konut GYO A.Ş.'nin garantörlüğündeki, diğer davalıların yüklenicisi olduğu Bahçetepe İstanbul markasıyla geliştirilen ticari alandan henüz inşaatı gerçekleşmeden proje üzerinden 24.04.2014 tarihinde yapılan açık artırma ile muhammen bedeli 480.000,00 TL olan C4 Blok 5 no'lu bağımsız bölümü 870.000,00 TL bedelle satın aldığını, satışın proje üzerinde yapılmasından dolayı müvekkilinin taşınmazı fiilen görme imkanı bulunmadığını, davalıların sözleşme görüşmeleri aşamasındaki beyanlarında ve müşterilere sundukları internet sitelerindeki tanıtım, broşür, katalog,

kitapçık ve ilanlarla müvekkilini yanılttıklarını, ihale öncesi projenin doğu cephesinde yer alan C blokların önünden dükkan seviyesinde ana yol geçeceğini ve projenin çok değerleneceğini beyan ettiklerini, müvekkilinin dava konusu taşınmazı Kasım 2016 yılında teslim aldığını ancak önünden geçen yolun dükkanlarla aynı seviyede olmayacağının fark edildiğini, davalıların dürüstlük kuralını ihlal ederek müvekkilinin taşınmazı 870.000,00 TL gibi fahiş fiyatla satın almasına neden olduklarını ileri sürerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla müvekkilinin uğramış olduğu zarara ve kira kaybına karşılık şimdilik 2.000,00 TL'nin denkleştirici adalet ilkesine göre davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ...vekili; müvekkili şirket ile diğer davalıların oluşturduğu Ortak Girişim arasında noter tasdikli Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmenin (13.3.) maddesine göre; alıcının Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak yükleniciyi kabul edeceği ve her türlü ayıp, kusur ve eksik imalatlar ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan yüklenicinin sorumlu olduğunun düzenlendiğini, sözleşme kapsamında inşa edilen konut, ticari ünite vs. diğer tesislerin Yüklenici Ortak Girişim tarafından pazarlanıp satıldığını,

sözleşme hükümleri uyarınca müvekkili şirkete husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkili şirketin sorumluluğunu kabul anlamına gelmemek kaydıyla davacı tarafından süresi içerisinde usulüne uygun herhangi bir ayıp ihbarı yapılmadığını, dava konusu taşınmazın sözleşmesine ve onaylı planına uygun olarak satılıp teslim edildiğini, dava konusu bölgedeki yolların güzergahına ilişkin karar organı İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve ana arterler açısından da Kara Yolları Genel Müdürlüğü olduğunu, satış vaadi sözleşmesi ile eki teknik şartnamede dükkanların önünden yol geçeceğine ilişkin bir taahhüt bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ...vekili; davaya konu ticari alanın sözleşmesine uygun vaziyette yapılıp süresi içinde davacıya teslim edildiğini, bölgeden geçen yolların ne şekilde ve nereden geçeceği ile ilgili karar alma yetkisinin İstanbul Büyükşehir Belediyesine ve ana arterler açısından Kara Yolları Genel Müdürlüğü'ne ait olduğunu, müvekkilinin kendi yetkisinde olmayan kısımlar için davacıya taahhütte bulunamayacağını, Açık Arttırma Şartnamesinin (18.) ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin (14.4.) ve (14.6.) maddelerinde;

taşınmazlar hakkında internet sitelerindeki tanıtım, broşür, katalog, kitapçık ve ilanlarda verilen bilgiler ile şartnamede yazılı diğer bilgilerin taahhüt niteliğinde olmadığı yönünde bilgilendirme yapıldığını, davacının taşınmazı kendi isteği ile girdiği ihaleden pey ileri sürerek ve muhammen bedeli bizzat arttırarak satın aldığını, müvekkili şirketle davacı arasında akdedilen satış vaadi sözleşmesi ve diğer adi yazılı evraklarda davacılara kira gelir garantisi taahhüt edilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

3. Davalı .. vekili; davaya konu ticari alanın sözleşmesine uygun vaziyette yapılıp süresi içinde davacıya teslim edildiğini, bölgeden geçen yolların ne şekilde ve nereden geçeceği ile ilgili karar alma yetkisinin İstanbul Büyükşehir Belediyesine ve ana arterler açısından Kara Yolları Genel Müdürlüğü'ne ait olduğunu, müvekkilinin kendi yetkisinde olmayan kısımlar için davacıya taahhütte bulunamayacağını, Açık Arttırma Şartnamesinin (18.) ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin (14.4.) ve (14.6.) maddelerinde;

taşınmazlar hakkında internet sitelerindeki tanıtım, broşür, katalog, kitapçık ve ilanlarda verilen bilgiler ile şartnamede yazılı diğer bilgilerin taahhüt niteliğinde olmadığı yönünde bilgilendirme yapıldığını, davacının taşınmazı kendi isteği ile girdiği ihaleden pey ileri sürerek ve muhammen bedeli bizzat arttırarak satın aldığını, müvekkili şirketle davacı arasında akdedilen satış vaadi sözleşmesi ve diğer adi yazılı evraklarda davacılara kira gelir garantisi taahhüt edilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 24.05.2019 tarihli kararıyla; dava konusu taşınmazın önünden geçmekte olan yolun gerek davacıya ait dükkan gerekse diğer sıralı vaziyette bulunan dükkanlar ile giriş ve çıkışı olacak ve ön taraflarından araç park edecek şekilde mevcut olduğu, taraflarca delil mahiyetinde dosyaya sunulan evraklar incelendiğinde; satış sırasında davacıya gösterilen fotograflar ile dava açıldıktan sonra yapılan keşif sırasında yapılan tespitte gerek dükkanların konumu gerekse Kuzey Marmara yolu ile kesişen ve davacıya ait dükkan ve diğer dükkanların önünden geçen yolun projeye uygun olduğu,

davacıya ait dükkanın bulunduğu taraftaki yol ile dükkan bağlantısının rahat ve dükkanın kullanımına müsait olduğu, bu anlamda davalıların kötü niyetli olmadıkları, davacı tarafın da 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi uyarınca haklarını kullanırken kendisinden beklenen özen ve dikkati göstermesi gerektiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

1. Bölge Adliye Mahkemesinin 11.11.2021 kararıyla; somut olayda keşif sonrası temin edilen bilirkişi raporundaki tespitler ile davacı vekilinin istinaf dilekçesi ekinde benzer davada sunduğu raporda, davalıların ihale öncesinde müşterilere sundukları reklamlarda müşterileri yanıltmış oldukları tespitinin yapıldığı, raporun 'taşınmazın özellikleri' başlıklı bölümdeki tespitlere göre hukuk güvenliği açısından davacının itirazlarının değerlendirilmesine ihtiyaç olduğu gerekçesiyle; istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın yeniden görülmesi için dosyanın Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın önünden geçmekte olan yolun gerek davacıya ait dükkan gerekse diğer sıralı vaziyette bulunan dükkanlar ile giriş ve çıkışı olacak ve ön taraflarından araç park edecek şekilde mevcut olduğu, taraflarca delil mahiyetinde dosyaya sunulan evraklar incelendiğinde; satış sırasında davacıya gösterilen fotograflar ile dava açıldıktan sonra yapılan keşif sırasında yapılan tespitte gerek dükkanların konumu gerekse Kuzey Marmara yolu ile kesişen ve davacıya ait dükkan ve diğer dükkanların önünden geçen yolun projeye uygun olduğu,

davacıya ait dükkanın bulunduğu taraftaki yol ile dükkan bağlantısının rahat ve dükkanın kullanımına müsait olduğu, bu anlamda davalıların kötü niyetli olmadıkları, davacı tarafın da 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi uyarınca haklarını kullanırken kendisinden beklenen özen ve dikkati göstermesi gerektiği, sözleşmenin (14.6.) maddesinde satıcı tarafından afiş, broşür, el ilanı ve bunun gibi kullanılan ifadelerin tanıtım ve bilgi mahiyetinde olup, taahhüt niteliğinde olmadığının belirtildiği, taşınmazın yazılı teslim tutanağı ile eksiksiz bir şekilde 03.11.2016 tarihinde davacıya teslim edildiği,

taşınmazın cadde kenarında olup keşif gününde belirlendiği üzere caddeden rahatlıkla giriş yapılabildiği, taşınmazın satıcının taahhütlerine uygun ve kullanılabilir durumda olduğu, davalıların sözleşme kapsamında yükümlülüklerini yerine getirdiği, dükkanın önündeki cadde ile herhangi bir kot farkının olmadığı, davalılardan Emlak GYO A.Ş'nin Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesinin tarafı olmadığı gibi yüklenici de olmadığı gerekçesiyle;

davanın Emlak Konut GYO A.Ş yönünden pasif husumet yokluğundan, diğer davalılar yönünden esastan reddine karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

3. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

Mahkeme tarafından önceki kaldırma kararı kapsamında yeniden keşif yapılarak alınan ve hüküm kurmaya elverişli olduğu kanaat edilerek itibar edilen bilirkişi raporu kapsamında karar verildiği, ancak davalılardan Emlak Konut'un satıcı (arsa maliki) olarak sözleşmeyi imzalamış olması ve somut olayda davacının kendisine teslim edileceği dairenin sözleşme öncesindeki reklam ve tanıtım metaryallerinde taşınmazların davalı Emlak Konut GYO A.Ş güvencesi ile satışa çıkarıldığı dikkate alındığında, iş bu davalının da pasif husumet ehliyetinin var olduğu gerekçesiyle;

davacı yanın Emlak Konut yönünden husumete ilişkin istinaf talebinin kabulü ile kararın kaldırılmasına, yeniden hüküm kurularak davanın tüm davalılar yönünden ayrı ayrı reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; hükme esas alınan raporun hüküm kurmaya elverişli olmadığını, Mahkemece yerinde yapılan keşif esnasında yolun kataloglarda ve reklam broşürlerinde gösterildiği gibi olmadığı, battı çıktı şeklinde yapıldığı tespit edilmesine karşın yolun reklam ve kataloglarda gösterilen şekilde olduğuna karar verildiğini, davalıların sözleşme görüşmeleri esnasında dürüst davranma yükümlülüklerinin olduğu yok sayılarak müvekkiline kusur izafe edildiğini, müvekkilinin de üzerine düşen özenli davranma yükümlülüğünü yerine getirmeyerek kendi zararına neden olduğunun kabul edilmesi halinde dahi müterafik kusur esaslarına göre bir hüküm kurulması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, satış sözleşmesi ile ayıplı teslimden kaynaklanan değer kaybı ve kira bedelinin tazmini istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, özellikle alınan bilirkişi heyet raporunda dosyaya sunulan satış görselinde ve vaziyet planında çevre yolların kotlarını belirten bilgi bulunmadığının, taşınmaza ilişkin tanıtım, broşür ve proje ile taşınmazın niteliklerinin uyumlu olduğunun tespit edilmesine, bilirkişi raporunun emsallere uygun, taraf, Mahkeme ve Yargıtay denetimi ile hüküm kurmaya elverişli olmasına, buna bağlı olarak davalıların sözleşme öncesi görüşmelerde dürüstlük kuralına aykırı davrandıklarının ispat edilememesine göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR