Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/1706 K.2025/782

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında 01.06.2007 başlangıç tarihli ve aylık 25.000,00 TL bedelli kira sözleşmesi bulunduğunu, kira sözleşmesinin süresinin 5+5 yıl olarak ve bu çerçevede beşinci yıldan sonraki dönemde kira bedelinin günün koşullarına göre karşılıklı mutabakat ile belirlenerek kira artırımına gidileceği ve sözleşmedeki artış hükmünün de aynen uygulanacağı kararlaştırılmasına rağmen davalının 01.06.2012 tarihinden itibaren net 36.701.85 TL kira bedeli ödemeye başladığını,

davalı ile defalarca görüşülmesine rağmen uzlaşmaya varılamaması üzerine kira bedelinin artırılması hususunun 25.04.2012 tarihli ihtarname ile davalıya bildirildiğini, kiralananın bulunduğu bölgedeki ticari gelişmeler ve emsaller karşısında kira bedelinin çok düşük kaldığını ileri sürerek 01.06.2012 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık net 70.000,00 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; sözleşmedeki artış şartına göre kira bedelinin artırılması gerektiğini, taşınmaza 100.000 USD masraf yapıldığını, talep edilen miktarın fahiş olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Mahkemece verilen 17.12.2015 tarihli kararla; davacının uyarlama davasının kabulü ile dava konusu kiralananın 01.06.2012 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin brüt 85.000,00 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairece verilen 12.02.2018 tarihli ilamla; "...Sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemlerin ışığı altında Mahkemece; yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek,

sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının, taraflarca sunulan veya bilirkişilerce resen tespit edilen emsal kira sözleşmeleri dikkate alınarak ve emsallerde de keşif yapılarak belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira bedelinin, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet (TMK'nun 2/1, 4. md) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde brüt kira bedeline uyarlanması,

aksi halde ise uyarlama davasının koşulları oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden, emsal araştırması da yapılmadan eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir." gerekçesiyle, karar bozulmuştur.

3. Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; alınan bilirkişi raporuna göre, kira bedelinin uyarlanmasını gerektirecek şekilde karşılıklı edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması gibi bir durumun işbu dava için mevcut olmadığı, dolayısıyla uyarlama koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; uyarlama koşullarının oluştuğunu, kiralananın çevresindeki ticari ve imar gelişmeleri nedeniyle müvekkilinin mağdur olduğunu, dosya arasında bulunan 31.07.2015 tarihli bilirkişi raporunda, değişen hal ve şartlar ile edimler arasındaki dengenin müvekkili aleyhine bozulduğunun açıkça belirtildiğini, paranın değer kaybettiğini, bozmadan sonra hükme esas alınan bilirkişi raporuna karşı itirazların karşılanmadığını, talebin dava tarihi itibariyle değerlendirilmesi gerektiğini, emsallerin bilirkişiye gösterildiğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir. Temyizen incelenen kararda; hukuki nitelemenin doğru şekilde yapıldığı, sözleşmenin yapıldığı tarihten sonra davanın açıldığı tarihe kadar taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmeside beklenmeyen olağan üstü durum nedeniyle işlem temelinin çöktüğünün ispat edilemediği anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR