Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/1721 K.2025/1148

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda;

Miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362. maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanun’un 366. maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352/1-(b) maddesi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.

Dosya içeriğine göre; davada kabul edilen ve temyize konu edilen toplam miktar 47.862,73 TL olup, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 378.290,00 TL’nin altında kaldığı anlaşılmakla; davalı vekilinin temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir.

Davacı vekilinin gerekli şartları taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin 15.06.2011 tarihli kira sözleşmesine istinaden altkiracı olarak bulunduğu tesisin 1 ve 2 nolu istasyonlar olmak üzere iki ayrı bölümden oluştuğunu, istasyonların her birinde müvekkiline ait birer lokanta ve kafeterya bulunduğunu, davalının ise dava dışı Karayolları Genel Müdürlüğünün kiracısı olup, dava konusu kira sözleşmesinde kiraya veren olarak bulunduğunu, davalı tarafça gönderilen 14.06.2013 tarihli ihtarname ile 1 nolu istasyonun yeniden inşa sebebiyle tahliyesinin talep edildiğini,

27.06.2013 tarihli ihtarname ile hem yargı kararı olmaksızın ihtarnameye olumlu cevap verilemeyeceği hem de kiralanandan faydalanmanın herhangi bir nedenle engellenmesi halinde doğacak zararın tazmini için yasal yollara başvurulacağının davalıya ihtar edildiğini, bundan sonra davalı tarafça yeniden inşa sebebiyle açılan tahliye davası derdest iken 31.08.2013 tarihinde tesiste yer alan benzin istasyonundaki pompaların sökümüne başlanıldığını, dinlenme tesisinin otoyol üzerinde bulunan girişi kapatılarak araç güzergahının değiştirildiğini, araçların iki ayrı noktadan 2 nolu istasyona yönlendirilmeye başlanıldığını,

konum itibariyle otoyol harici bir noktadan tesise ulaşım bulunmadığından kiralananın ayıplı hale geldiğini, 1 nolu istasyonda yer alan lokanta ve kafeteryada müşteri kaybı yaşandığını ve ciro düşüşü gerçekleştiğini, bundan ayrı tesisin ana girişi olan yere tretuvar çekmek sureti ile giriş kapısının kapatıldığını, otopark alanlarını kaldırarak araçların park etmesinin engellendiğini, kiralananın yan tarafında yapılan yeni inşaatın önüne otopark alanlarını konuşlandırarak davacının kullanım imkanlarını tamamen ortadan kaldırarak tesisin dışarıdan görünmesini tamamen engellemek için panolar yerleştirildiğini,

tesisin içerisinde bulunan umumi tuvaletler de davalı tarafından yeni yapılan inşaat gerekçe gösterilerek yıkıldığını, bu şekilde müvekkilinin zararının daha da arttığını, lokanta olarak işletilen tesis 01.10.2013 tarihinden beri kapalı durumda olduğu halde kira bedellerinin tam olarak ödendiğini, güvenlik, temizlik, arıtma ve sair hizmetler alınmadığı halde aylık katkı paylarının da düzenli olarak ödendiğini, yaklaşık 6 aylık kira bedeli ve katkı payı tutarında davalının sebepsiz zenginleştiğini, bunun yanı sıra istasyonun hemen yanına 8 adet yeni işyerini içeren bir tesis inşa edilmesi nedeniyle de cironun düşeceğini,

2 nolu istasyondaki lokanta ve kafeteryanın hemen yanına gıda maddesi satış yerleri açılarak buradaki müşterilerin de azalmasına sebep olunduğunu, kira ilişkisinin kurulduğu esnada mevcut bulunmayıp sonradan tesis olunan bu işletmelerde de gıda maddesi satışı yapılması sebebiyle 2 nolu istasyondaki lokanta ve kafeteryanın da cirolarında düşüş meydana geldiğini, bundan ayrı 2 nolu istasyondaki lokanta önüne iki adet bankamatik yerleştirildiğini ve kısmen de olsa lokantanın görünürlüğünün engellendiğini ileri sürerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 1 nolu istasyonun tamamen kapalı kaldığı 01.10.2013 tarihinden itibaren davalıya ödenen kira bedeli ve katkı payları toplamı 250.000,00 TL'nin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte.

1 ve 2 nolu istasyonlarda 31.08.2013 tarihinden bu yana kiralananın ayıplı hale gelmesi ve ürün satışı yapılamaması nedeni ile uğranılan kâr kaybı olan 500.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tahsiline.

1 ve 2 nolu istasyonda yer alan lokanta ve kafeteryanın hemen bitişiğinde kira sözleşmesi kurulduğu esnada bulunmayan ve sonradan inşa edilen gıda maddesi satış yerleri inşa edilip faaliyete geçirildiğinden, her iki istasyonun kira bedellerinden, ciro düşüşü ve kâr kaybı ile orantılı miktarda indirime gidilmesine, kira bedelinin tesisin faaliyete geçmesi halinde tespit edilen yeni bedel üzerinden devamına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; üst kiraya veren dava dışı Karayolları Genel Müdürlüğünün talebi doğrultusunda davacının kiracı olarak bulunduğu 1 nolu tesisteki akaryakıt istasyonunun tadilatına başlanıldığını, taraflar arasındaki derdest dava sonuçlarının beklenilmesi gerektiğini, davacı tarafça 1 nolu tesis tahliye edilmediğinden kullanıma dayalı kira bedeli ve diğer ödemelerden sorumluluğu bulunduğunu, inşaat faaliyeti sonrasında 1 nolu tesisin imalat işleri için kullanımına devam edildiğini, 2 nolu tesiste ise müşteri ağırlandığını,

akaryakıt istasyonuna 23.06.2014 tarihinde yeniden ruhsat alındığı halde davacı tarafın 1 nolu kiralananı davasına temel oluşturmak amacıyla kullanmamaya devam ettiğini, bu nedenle kusurlu olduğunu, 2 nolu istasyonda bulunan kiralanandan akde aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verildiğini, bu kiralananın çevresindeki yeni kiracıların esasen 1 nolu tesisten yeniden inşa nedeniyle ayrılan önceki kiracılar olduklarını ve inşaatın bitmesi üzerine kendi mecurlarına döndüklerini, kaldı ki yeniden kiralama yapılmayacağına dair de bir taahhüt bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı kiraya verenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 301. maddesi gereği kiralananı sözleşme süresince kullanılmaya elverişli halde bulundurmak zorunda olduğu, dosyaya kazandırılan bilirkişi raporu doğrultusunda, sonradan ayıplı hale gelme durumunda muayyen ve muaccel olup ödenen kira parasının iadesi gibi seçimlik hakkın bulunmadığı, öte yandan aynı Kanun'un 305/1 maddesi gereğince ayıp oranında indirim ya da zararın giderilmesinin talep edilebileceği, zararın giderilmesi ve ayıp oranında indirimin aynı anda talep edilemeyeceği gerekçesiyle;

davanın kısmen kabulüne, kiralananın ayıplı olması sebebi ile meydana gelen 47.862,73 TL kâr kaybının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, ödenen kira bedelinin iadesi talebinin ve ayıp nedeni ile kira bedelinde indirim yapılması talebinin reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen 15.06.2011 tarihli yazılı kira sözleşmesinin ilgili maddeleri, tarafların iddia ve savunmaları, sunulan deliller, değişik iş dosyası, keşif, bilirkişi raporları ve ek raporlar birlikte değerlendirildiğinde; hükme esas alınan 16.01.2018 tarihli ek rapor ve tüm dosya raporlarını değerlendirilerek hazırlanan 19.12.2022 tarihli ek bilirkişi heyet raporunun denetime elverişli bir şekilde hazırlandığı, bu raporun sunulan delillere, keşif sırasında tespit edilen somut duruma ve dosya kapsamına uygun olduğu,

yerleşik içtihat ve uygulamalara uygun olarak kâr kaybının belirlendiği, davacının sözleşme ilişkisi devam ettiği ve kiralananı tasarrufunda bulundurduğu sürece sözleşme ile kararlaştırılan kira bedellerini ödemek durumunda olduğu, kiracı davacının kira bedellerinin indirilmesi talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, taraf vekillerinin başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri temyiz başvurusunda bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kira bedelinde indirim yapılması talebinin reddi kararının doğru olmadığını, davalının kusurlu bulunduğunu, hükme esas alınan raporun hüküm kurmaya elverişli olmadığını, davalı yanın iş ve eylemleri nedeni ile işletmenin 242 gün kapalı kaldığını ve sonrasında yeni projeler çevresinde işletmelerin açıldığını, kapalı kalınan günler dikkate alınmak kaydı ile oluşan zararın belirlenerek kira bedelinden düşülmesi gerektiğini, hesaplanan kâr kaybı miktarının ve rapordaki hukuki değerlendirmelerin kabul edilemez olduğunu, ciro düşüşü,

kapalı kalınan ve bitişikte işletmeler açılması nedeniyle ortalama cirolar da dikkate alınmak kaydı ile oluşan zararın ve kâr kaybının ayrıntılı olarak incelenmesinin yapılmadığını, bunun kiraya verenin sorumluluk nedeni olup olmayacağının belirlenmediğini, kâr kaybı talebinin itiraza uğramış bilirkişi raporları dikkate alınmaksızın yeni bir heyet tarafından açık olunan ve işletmelerin olmadığı dönemdeki cirolar dikkate alınarak yeniden belirlenmesinde yasal zorunluluk bulunduğunu,

davalı yanın iş ve işlemleri/ eylemleri nedeni ile 242 gün kapalı kalan ve sonrasında yeni projeler ile çevresinde açılan işletmeler nedeniyle zararları belirlenerek kira bedelinden düşülmesine karar verilmesi gerektiğini, Mahkemece bu konuda bir inceleme yaptırılmadığını ve hükümde bu talebe de yer verilmediğini, kiraya veren taşınmazı kullanıma elverişli halde bulundurmadığından ayıptan kaynaklı zararların ayrıntılı olarak belirlenmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulması talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kiralananın kira sözleşmesi devam ederken ayıplı hale geldiği iddiasıyla tazminat ve mevcut ayıplar nedeniyle kira bedelinin indirilmesi istemine ilişkindir.

1. Kiraya verenin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi halinde sorumluluk 6098 sayılı Kanun'un 305 ve 306. maddelerinde düzenlenmiştir. Kiralananın teslim edildikten sonra ayıplı hale gelmesi halinde; kiracının, kiralananda sonradan meydana gelen ayıbın giderilmesini istemesi, ayıbın giderilmemesi halinde kira sözleşmesini feshetmesi veya kira bedelinden indirim isteme hakkı ile aynı Kanun'un 308. maddesi uyarınca kusursuzluğu kanıtlanamadığından kiralanın ayıplı olmasından doğan zararların giderilmesini isteme hakları bulunmaktadır.

2. Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; kiralanan tahliye edilmediğinden davacının kullanımında bulundurduğu süreye ilişkin kira bedellerinden sorumlu bulunmasına, kiralanan yanına yeni işletme açılmayacağına dair sözleşmede bir hüküm bulunmadığının ve hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime ve hüküm kurmaya elverişli olduğunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR