Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/1760 K.2025/958

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; şef aşçı olan müvekkili tarafından, dava konusu dükkan nitelikli taşınmazın ve dükkan arkasında bulunan ve taşınmaza bağlı olduğu beyan edilen arka bahçenin 01.02.2019 tarihli işyeri kira sözleşmesi uyarınca, yiyecek-içecek, eğlence yeri, hizmet sektöründe içkili lokanta/restoran olarak işletilmek amacı ile davalılardan kiralandığını, içkili lokanta/restoranların yoğunlukla bulunduğu taşınmazın bulunduğu bölgenin de etkisiyle, taşınmazın içkili lokanta olarak çalıştırılmak amacıyla kiralandığını, taşınmazın dekore edilerek kullanım amacına uygun birçok masraf yapıldığını,

ruhsatlandırma aşamasında taşınmazın arka kısmında bulunan bahçenin, iddia edildiği gibi davalılara ve taşınmaza ait olmadığının, apartmana ait ortak alan olduğunun öğrenildiğini, bu sebeple müvekkili işyeri açma ve çalışma ruhsatı alamadığından, sözleşmenin haklı olarak feshedildiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 10.000,00 TL maddi ve 10.000,00 TL manevi tazminatın davalılardan müteselsil ve müştereken tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; dava konusu taşınmazın bahçeli olmadığı gibi kiralananın kullanım şeklinin de içkili restoran olarak kararlaştırılmadığını, davacının restoran işi yapacağını beyan etmesi üzerine taşınmazın dükkan–işyeri olarak kiralandığını, sözleşmede de bu hususun yazılı olduğunu, davacının kira sözleşmesini feshetmekte haklı olmadığını, kiralananın sözleşmede belirtilen işe uygun olduğunu, taşınmazın mevcut hali ve sözleşme koşulları çerçevesinde faaliyet izni alınabilecek nitelikte olduğunu, 01.02.2019 tarihinden Eylül ayına kadar taşınmazın davacı tarafından lokanta olarak kullanıldığını, davacının kötüniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinde kiralananın dükkan-işyeri olarak belirlendiği, sözleşmenin (5.) maddesinin (a) bendinde "Kiracı, kiralananı yiyecek-içeçek, eğlence, hizmet sektöründe restoran, kafe olarak ticari amaçlı kullanacaktır." hükmünün kararlaştırıldığı, dinlenen tanık beyanlarından söz konusu taşınmazın yaklaşık altı ay boyunca sözleşmenin faaliyet konusu çerçevesinde yiyecek-içeçek hizmeti sektöründe faaliyet gösterdiği,

ayrıca söz konusu taşınmazın arka bahçesi ile kiralandığına ilişkin sözleşmede bir hüküm bulunmamakla beraber davacı tarafça yapılan işyeri ruhsat başvurularının arka bahçenin ortak alan sayılması sebebiyle reddedildiği, davacı söz konusu taşınmazda alkollü satış ruhsatı alamadığını beyan etmiş ise de, sözleşmede faaliyet konusu olarak alkollü içki satılacağına dair bir ibarenin bulunmadığı, davacının davasını ispat edemediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; müvekkili tacir olmadığından basiretli davranma yükümlülüğü altında bırakılarak aleyhinde hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, taşınmazın “daire ve arka bahçe” olarak kiralandığını ve bu nedenle yüksek kira bedeli belirlendiğini, dinlenen tanıkların bizzat görgüye dayalı beyanlarının dikkate alınmamış olmasının hatalı olduğunu, taşınmazın kiralamasından sonra arka bahçede başlayan tadilatlar sırasında davalıların sık sık tadilatı yerinde/arka bahçede gözlemlediklerini ve tadilatlara devam edilmesi konusunda açıkça beyanlarda bulunduklarını,

yine Mahkemece müvekkili ile davalılardan Vildan arasında gerçekleşen yazışmaların dikkate alınmadığını, kiralanan arka bahçeli taşınmazda faaliyette bulunulmasının ön koşulu olan işyeri açma ve çalışma ruhsatı başvurusunun, arka bahçenin vaat edildiği gibi davalılara ait olmayıp ortak alan olduğu gerekçesi ile reddedildiğini, alkollü içki satış belgesi almak üzere başvuru yapabilmek için öncesinde işletmenin “İş yeri açma ve çalışma ruhsatı” alması gerektiğinin gözden kaçırıldığını, Alkollü İçki Satış Belgesine başvuru prosedürü ile İş Yeri Açma ve Çalışma Ruhsatına başvuru prosedürünün birbirinden farklı olduğunu,

davalıların sözleşmeye ve kanuna aykırı eylemleri nedeniyle ruhsat alınamadığını, davalıların taşınmazı “arka bahçe” ile birlikte kiraya verdiklerini gösterir bir diğer delilin ise, kira sözleşmesinin imzalandığı sırada, arka bahçenin taşınmaza tahsis edilmiş olduğunu gösterir yapı kayıt belgesinin kendisine dayanak olarak gösterilmesi olduğunu, kusurlu olan tarafın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi gereğince taşınmazı taahhüt ettikleri şekilde kullanıma sunamayan davalılar olduğunu,

dava konusu taşınmazın kullanım amacının ve taşınmazın bulunduğu çevredeki eş değer restoranların ne şekilde faaliyette bulunduğunun araştırılmadığını, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi hususlarında davalılara ihtarda bulunulduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin haklı feshi nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, tarafların bağlı olduğu kira sözleşmesinde, kiralananın arka tarafında bulunan bahçe niteliğindeki açık alanın sözleşmeye dahil edildiğine dair bir düzenleme bulunmadığı, kiralananın, yiyecek-içecek, eğlence, hizmet sektöründe restoran, kafe olarak ve ticari amaçlı kullanacağının yazılı olduğu, sürekli edimli kira sözleşmesinin ifa aşamasına geçildiği, yine sözleşme ile kiralananın herhangi bir nedenle tahliye edilmesi halinde, yapılmış olan tamirat ve tadilatların olduğu gibi kalıp, kiralananın bu şekilde tahliye ve teslim edileceğinin açıkça düzenlenmiş olduğu,

bu kapsamda davacının tacir olup olmamasının somut olayda etkisinin bulunmadığı anlaşılmakla, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR