Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/1805 K.2025/1138

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin, imzalanan kira sözleşmesi uyarınca kira bedellerini ödememesi nedeniyle aleyhine başlattığı takibe davalının haksız olarak itiraz etiğini ileri sürerek, itirazın iptali ile takibin devamını, davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; malik olan davacı ile düzenlenen 25.12.2013 tarihli intifa sözleşmesi kapsamında taşınmaz üzerinde müvekkili şirket lehine intifa hakkı tesis edildiğini, intifa sözleşmesi düzenlendikten sonra ilgili taşınmazın bir bölümünde ....

Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile 23.06.2016 tarihli alt kira sözleşmesi imzaladığını, alt kiracı ile aynı zamanda bayilik sözleşmesi ve acentelik sözleşmesi düzenlendiğini, davacının 13.12.2018 tarihli ihtarname ile intifa sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini, intifa sözleşmesinin sona ermesi ile birlikte bağlantılı tüm sözleşmelerin de münfesih hale geldiğini, bundan bahisle alt kiracıya 01.02.2019 tarihli ihtarnameyi keşide ederek alt kira sözleşmesinin feshedildiğinin ve kiralananın en geç 15.02.2019 tarihinde tahliye etmesi gerektiğinin ihtar edildiğini ancak alt kiracının fesih iradesini tanımadığını,

kiralananın tahliye edilmeyeceğini 15.02.2019 tarihli ihtarname ile bildirdiğini, tarafların ise birbirlerini intifa sözleşmesinden doğan her türlü hak, alacak ve yükümlülükten ibra ederek 21.02.2019 tarihinde kira sözleşmesi imzaladıklarını, kiralananda faaliyet gösterilemediğini, dava dışı alt kiracının haksız eylemlerine ilişkin hukuki ve cezai yollara başvurulduğunu ancak kiralanandan tahliye edilmesine ilişkin yapılan tüm eylemlerin şu aşamada sonuçsuz kaldığını, dolayısıyla artık hukuki hiçbir bağın olmadığı taşınmaza ilişkin sorumlu tutulmaması gerektiğini, kira alacaklarının muhatabı olmadıklarını, kiralananın kullanılmadığını,

yürürlükte olan bir kira sözleşmesi olmadığını, davacının münfesih kira sözleşmesine dayanarak kira bedellerini talep ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı şirket salt taraflar arasında keşide edilen ihtarnameler ile sözleşmenin son bulduğunu, bu sebeple kendi sorumluluğunun bittiğini öne sürse de, kira sözleşmesinin son bulması için gerekli anahtar teslim tutanağı ve bunun haricinde diğer konulara ilişkin belgeleri ileri süremediğinden sorumluluğunun devam ettiği, kiraya veren haricinde kiracı ile 3. kişi (... şirketi) arasında yapılan sözleşme, "nispilik" ilkesine göre kiracı-alt kiracı ilişkisine dayanarak kiracının asıl kiraya verene karşı sorumluluğunu ortadan kaldırmayacağı,

buna göre davacının öne sürdüğü alacak kalemlerini ifa ettiğine dair evrak ibraz etmeyen davalının cevap dilekçesindeki ödeme durumu haricindeki itiraz ve savunmalarının usul ve kanuna aykırı olduğu, anahtar teslim tutanağı veya tevdii mahalli tayini olmadığından devam eden kira ilişkisinde kiracının borcunun sübut bulunduğu gerekçesiyle; davanın kabulüne, takibin asıl alacak üzerinden devamına ve asıl alacak üzerinden hesaplanan %20 oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya dayanak yapılan ve karara esas alınan davacı kiraya veren ile davalı kiracı arasında imzalanan 14.12.2018 başlangıç tarihli ve 6 ay süreli kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 40.000,00 TL olduğunun ve peşin ödeneceğinin kararlaştırıldığı, taraflar arasında akdedilen 25.12.2013 tarihli intifa sözleşmesi ile dava konusu kiralananın tapu kaydına davalı lehine ilk 5 yıl için 1.200.000,00 TL, ikinci 5 yıl için 900.000 USD bedel üzerinden intifa hakkı tesis edildiği ve 22.04.2019 tarihinde intifa hakkının davalının başvurusu ile terkin edildiği,

her ne kadar davalı tarafından kira bedellerinin dava dışı alt kiracıdan talep edilmesi gerektiği savunulmuş ise de, Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere dava dışı alt kiracının sorumluluğunun sadece kendi akidine (asıl kiracıya) yönelik olup asıl kiraya verene karşı sorumluluğunun bulunmadığı, taraflar arasında düzenlenen 14.12.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ise halen geçerli olduğundan davacının ancak bu sözleşme kapsamında ve sözleşmenin tarafı olan kendi kiracısından talepte bulunabileceği;

davalı sözleşmenin gönderilen noter ihtarı ile feshedildiğini ve davacının feshi kabul ettiğini savunmuş ise de, taşınmazın davacıya teslim edildiğinin ispat edilemediği gerekçesiyle, davalı vekilinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; huzurdaki davanın müvekkili şirket açısından pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini, intifa ve kira sözleşmelerinin yürürlükte olduğu sürede yükümlülüklerin eksiksiz yerine getirildiğini, dosyaya sunulan mütalaada da belirtildiği üzere; intifa sözleşmesinin sona ermesi üzerine, alt kira sözleşmesinde davacının taraf haline geldiğini, davaya konu kira sözleşmesinin usulüne uygun olarak feshedildiğini ve davacının da bunu kabul ettiğini, kiracı konumunda olmayan müvekkilinin kira bedellerinden sorumluluğu bulunmadığını, teslim yükümlülüğünün yerine getirilmediğini, sözleşmede kararlaştırılan sürenin dolduğunu, taşınmazın müvekkili şirket tarafından kullanılmadığı gibi 3. kişiye de kullandırılmadığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükmü ile kira sözleşmesinin tanımı yapılmışıtır.

2. Aynı Kanun'un 322. maddesinde; “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir” düzenlemesi yer almaktadır.

3. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Kiralananın anahtarının usulünce kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmedikçe kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir.

4. Yukarıdaki bilgiler ışığında, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının değerlendirilmesinde; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlenmiş olduğu, taraflar arasında düzenlenen 14.12.2018 başlangıç tarihli sözleşme kapsamında davalının kiralananı kiraya verene teslim ettiğini ispatlayamadığı yönündeki gerekçenin yerinde bulunduğu anlaşılmakla, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR