Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/1853 K.2025/969

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili.

10.02.2014 imza tarihli kira sözleşmesi ile davalıya ait 4 adet dükkan ve 32 adet mesken nitelikli bağımsız bölümün, davacı tarafından tadilattan geçirilerek otel olarak kullanılmak üzere kiralandığını, davacının sözleşme anında kiralananlarda bulunan kiracılarla olan sözleşmeleri devretmeyi taahhüt etmesine rağmen kira bedellerini toplamaya devam ettiğini, davacı şirketin kiralananı kullanmadığını, alt kiraya dahi veremediğini, kiralananın bulunduğu imar parselinin niteliği itibariyle otel olarak kullanımının imkansız olduğunu, ileri sürerek;

sözleşmenin yok hükmünde olduğunu ve bunun tespitine karar verilmesini, ıslahla asıl talep kabul edilmez ise davalının sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve sözleşmeye aykırı davranması sebebiyle sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğinin tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının tacir olduğunu, sözleşmede mevcut durum konusunda açık hüküm bulunduğunu, sözleşmeye aykırı davranış olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 10.02.2014 tarihinde imzalanan, 01.01.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin (8.) maddesine göre kiralananın "otel, mesken, daire..." olarak kullanılacağının düzenlendiğini, (9.5.) maddesinde "...Kiracı kiralanan tüm bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarını imar durumlarını, tasdikli projelerini, tüm idari ve mahalli birimler nezdindeki kayıtlarını incelemiş ve böylece kira akdine taraf olmuştur.

Bu itibarla kiralayanların kiracıya karşı idari ve mahalli makamlar nezdinde hiçbir girişim taahhüdü olmadığı gibi, kiracının iştigal konusu ettiği ve edeceği iş ile hiçbir taahhüdü (izin, muvafakat vs. Olmak üzere vekaletnameler ile ilgili verilen yetkiler hariç) yoktur. Kiracı, taşınmazların fiili ve hukuki ayıptan ari olarak teslim aldığını kabul eder.

Kiralanan mahal iyi halde teslim edilmiş olup, kiracı tarafından yapılacak tüm tadilat, kiracının otel yapılması talebinden kaynaklanmaktadır." hükmüne yer verildiği ve davalı kiraya verenin taşınmazın otele çevrilmesi konusunda davacı kiracıya bir taahhüdünün olmadığı,

kira sözleşmesinin (8,) (9.) (16.), (9.18) maddeleri gibi muhtelif maddelerinde kiralananın otele çevrilmesi halinden bir ihtimal olarak söz ettiği, hal böyle iken taraflar arasında kira sözleşmesinin münhasıran otel olarak kullanılmak üzere imzalandığı sonucuna varılamadığından kiralananın imar durumunun cevaz vermemesinden kaynaklı otele çevrilememesinin objektif imkansızlık olarak kabul edilemeyeceği gerekçesiyle;

sözleşmenin yok hükmünde olduğunun tespiti talebinin reddine, dava tarihinden sonra gelişen durumlara göre ıslah yapılamayacağı, kiralananın anahtarlarının teslimine dair tevdi mahalli kararının 15.04.2022 tarihinde kesinleştiği ve anahtarların davalı tarafa bu tarihten sonra teslim edildiği gerekçesiyle ıslah dilekçesindeki terditli talebin de reddine karar verilmiş; karara karşı, dav acı vekili istinaf yoluna başvurmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tüzel kişi şirketin basiretli tacirin öngördüğü veya öngörmesi gerektiği halde öngöremediği olayların sonuçlarına katlanmak zorunda olduğu, sözleşme imzalamadan ve yeri teslim almadan önce gerekli araştırma ve incelemeleri yapması, gerekli hukuki izin ve ruhsatlar yönünden araştırma yapmış olması gerektiği, taraflar arasında imzalanan 10.02.2014 tarihli kira sözleşmesinin (9.6) maddesinde ''..

Kiracı şirket kira akdinden evvel tüm makamlar nezdinde yaptığı araştırmada kiralananın amacına uygun vaziyette bir kiralanan olduğunu araştırmış olup, aksi hiç bir itiraz ve defide bulunamaz'' şeklindeki düzenlemenin varlığı karşısında kira sözleşmesinin münhasıran otel olarak kullanılmak üzere imzalandığı sonucuna varılamadığı, davacının ıslah dilekçesindeki ileri sürdüğü hususların dava tarihinden sonra gelişen durumlar olduğu,

Mahkemece davacının hem dava dilekçesindeki hem ıslah dilekçesindeki talepleri yönünden davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik olmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; dava tarihi sonrasında ortaya çıkan vakıaların ıslaha gerek olmadan dikkate alınması gerektiğini, aksi yöndeki kararın hak arama hürriyetinin ihlali olduğunu, sözleşmenin lafzi olarak yorumlandığını, otel kullanımının ihtimal değil imkan olarak kiracıya tanındığını, şirketin otel işletmecisi olduğunu, otel olarak kullanmayacak olsa idi burayı kiralamayacağını, kiralananın sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına uygun teslim edilmediğini, davalının sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmediğini, çoğu taşınmazın teslim edilmediğini, aynı parseldeki diğer taşınmazlar nedeniyle kiralanan otele dönüştürülemeyeceğinin başvuru sonucu anlaşıldığını, basiretli davranma yükümlülüğümüze uygun davrandıklarını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Dğerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin yok hükmünde olduğunun tespiti, olmadığı takdirde haklı nedenle feshedildiğinin tespiti istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, davaya konu 10.02.2014 tarihli kira sözleşmesinde kiralananın otele çevrilemesi konusunda kiraya verene bir yükümlülük yüklenmemesine, tacir olan davacının basiretli davranma yükümlülüğü kapsamında kiralananın otel olarak işletmeye uygun olup olmadığını bilmesi gerekmesine, yine mesken ve iş yeri nitelikli olup kiraya verilen bağımsız bölümlerin otel olarak kullanılamamasının objektif imkansızlık olarak değerlendirilemeyecek olmasına, her davanın açıldığı tarihteki duruma göre değerlendirilmesi gerektiğinin anlaşılmasına göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VII. KARAR