Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/2072 K.2025/962

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; ... Termal tesisi ile bu tesise bitişik yapılacak olan yeni termal tesislere ilişkin imzalanan kira sözleşmesinden kaynaklı ödenmeyen kira alacaklarının tahsili talebiyle davalılar aleyhine Gemlik İcra Müdürlüğünün 2020/850 E. sayılı dosyasıyla takip başlatıldığını, ancak takibe haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek; haksız itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesini, davalılar aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki rızai sözleşme türünden olan kira ilişkisi (yap-işlet-devret), Belediyenin kamu gücünü kullanarak düzenlediği iş ve işlemlerden değil, özel hukuk ilişkisinden kaynaklandığı, kiralanan taşınmazın idare tarafından ihale ile kiraya verilmiş olmasının sözleşmenin bu niteliğini ortadan kaldırmayacağı, bu nedenle adli yargının görevli olduğu,

alınan bilirkişi raporunda kira miktarı, faiz ve işlemiş faizler üzerinden yapılan hesaplamada 2018 yılı itibariyle yıllık kira bedeli 146.831,34 TL ve yıllık kira artış oranı taraflar arasındaki sözleşme gereği %30 olarak esas alınmış ve netice itibariyle davacının 422.431,49 TL asıl ve 32.357.52 TL işlemiş faiz alacağının olduğunun tespit edildiği gerekçesiyle; davanın kabulüne, tahliye gerçekleşmiş olduğundan bu konuda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalılardan ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili; uyuşmazlığın 3996 sayılı Kanun'dan kaynaklanması nedeniyle, idari yargının görevli olduğunu, davaya konu termal tesisin Sağlık Bakanlığının hüküm ve tasarrufunda olduğunu, davacı Belediyenin yetkisiz olarak sözleşme düzenlediğini, hükme esas alınan bilirkişi raporunun eksik ve hatalı değerlendirmeler içerdiğini, yeniden rapor alınması yönündeki taleplerinin kabul edilmediğini, süresi biten sözleşme nedeniyle tahliye davası açılmasında hukuki yarar bulunmadığını, davacının haksız olarak dava açması nedeniyle lehine vekalet ücretine hükmedilmiş olmasının doğru olmadığını,

01.07.2020 tarihinden itibaren TÜFE oranlarının dikkate alınması gerektiğini, davacı tarafça öncesinde ödeme emri gönderilip sonrasında takibe geçilmesinin de hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesi uyarınca başlatılan takibe yapılan itirazın iptali ve tahliye istemine ilişkindir.

1.Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin özel hukuk ilişkisinden kaynaklanmasına, tahliyenin yargılama sırasında gerçekleşmiş olduğunun anlaşılmasına göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 344. maddesinin ilgili bölümü şöyledir; "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını (7161 sayılı Kanun’un 56 nc maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01.01.2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir."

3. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında. “Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Bununla birlikte 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Kanun’un 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı,

bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir. 7161 sayılı Kanunun 59. maddesi ile 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesine eklenen fıkrayla.

“Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.

4. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde artış oranı %30 olarak kararlaştırılmış ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda talep edilen dönem kiraları bu artış hükmü uygulanmak suretiyle belirlemiş ise de. 7161 sayılı Kanun'un 59. maddesi ile 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesinin, yayım tarihinden itibaren derhal uygulanması gerekmektedir.

Bu itibarla İlk Derece Mahkemesince, 01.01.2019 tarihinden itibaren tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirlenen kira bedeli üzerinden davacının alacağının belirlenmesi ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile sözleşmedeki artış oranı esas alınarak yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR