Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/2431 K.2025/1733

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili.

13.06.2013 tarihli sözleşme uyarınca davacının kiracı olarak bulunduğu dava konusu taşınmazda mevcut projeye aykırı imalatlar sebebiyle, daha önce alınan iş yeri açma ve çalışma ruhsatının 12.11.2013 tarihinde Yenimahalle Belediyesi tarafından iptal edilerek iş yerinin mühürlendiğini, bu nedenle kira bedeli ödeme yükümlülüğü olmadığının davalıya bildirildiğini, ödenen kira bedellerinin iadesi ile oluşan zararlarının tazmini talebi ile açılan Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/2281 E. sayılı dosyası ile taşınmazdaki esaslı değişikliklerin yapım aşamasında müteahhit firma tarafından yapıldığı hususu belirlenerek,

davalının maddi ve manevi tazminat ödemesine karar verildiğini, davalının kiralananı kullanım amacına uygun bulundurma yükümlülüğünü yerine getirmeden kira bedeli talep edemeyeceğini ileri sürerek; aleyhine kira alacağının tahsili talebiyle başlatılan takip nedeniyle borçlu olmadığının tespitini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı şirket vekili; davacının kira ödeme yükümlülüğünün kiralananın teslim edildiği tarihe kadar devam edeceğini, davaya konu takip ile 01.07.2016 tarihi ile taşınmazın icra marifetiyle tahliye edilerek anahtarın teslim alındığı 01.06.2018 tarihi arasındaki süreye ait kira bedellerinin talep edildiğini, daha önceki ay kira bedellerinin tahsili için gerçekleştirdikleri icra takibine yönelik yapılan itirazın iptali için açılan dava da davacı iddialarının reddedildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tahliyenin, taşınmazın anahtarı ile birlikte kiraya verene teslimi ile gerçekleşeceği, fesih hakkının varlığının ise Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/2281 E., 2020/573 K. sayılı ve Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/144 E., 2020/950 K. sayılı kararlarında da belirtildiği üzere, kiracıya kira ödemeden taşınmazda tasarruf etme hakkını veremeyeceği, hukuken tahliyenin ise 01.06.2018 tarihinde gerçekleştiği, davalı tarafın bu tarihe kadar olan kira bedellerinin tahsilini talep ettiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarihli ve sayılı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; kiralanan taşınmazın davalı tarafından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 301. maddesine göre sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim edilip edilmediği hususu değerlendirilmeden İlk Derece Mahkemesince eksik inceleme sonucu karar verildiğini, karara esas alınan 12.11.2021 tarihli bilirkişi raporunda kiralanan taşınmazın sözleşme süresince sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim edip edilmediği ve taşınmazdaki ayıplar sebebiyle kiracının kira ödeme yükümlülüğü bulunmadığı hususlarının göz ardı edildiğini,

sözleşmede kiralanan taşınmazın iş yeri olarak kullanılacağı belirtilmiş olup, kiralanan taşınmaza ilişkin iş yeri açma ve çalışma ruhsatlarının projeye aykırı imalattan kaynaklı olarak iptal edildiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte müvekkili şirketin kira bedellerinden sorumlu olduğunun kabulünde dahi 6098 sayılı Kanun'un 307. maddesi gereğince kira bedelinde indirim yapılması gerektiğini, kiralananın fiilen kullanımının mümkün olmadığının ve ayıplı olduğunun önceki Mahkeme kararları ile sabit olduğunu ileri sürerek; kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira alacağının tahsili amacıyla yapılan icra takibi nedeniyle menfi tespit istemine ilişkindir.

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracının kira bedellerini ödemek zorunda olmasına, 6098 sayılı Kanun'un 304. maddesi uyarınca kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurulabilecek olmasına, davacı tarafça sözleşmenin feshedilmeyip kiralananın, taşınmazın icra marifetiyle tahliye edilerek anahtarın teslim edildiği 01.06.2018 tarihine kadar kullanılmaya devam edildiğinin anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR