Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/2874 K.2025/2817

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında, 30.03.2017 tarihli ve 10 yıl süreli, ...

Otoparkının 2,3,4,5 ve 6. katlarını otopark olarak kullanmak üzere kira sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin (7.1) maddesinde, "...demirbaş niteliğinde olacak kalıcı işler belediye tarafından yapılacaktır." hükmü uyarınca defalarca kiralananın eksiksiz olarak teslimi talep edildiği halde kiralama amacına uygun olarak teslimin sağlanmadığını, ruhsat alınması için İtfaiye Daire Başkanlığı, Zabıta Daire Başkanlığı ve Bakanlığın taşınmazdaki kalıcı olan eksiklikleri belirleyip giderilmesini istediği,

söz konusu eksikliklerin de davalıya bildirildiğini, eksikliklerin giderilmemesi nedeniyle kiralananın mühürlendiğini, öncelikli edimini yerine getirmeyen davalının kira bedeli talep edemeyeceğini, iki ayrı icra takibi başlatılarak 1.039.059,81 TL kira parası ve faiz talep edildiğini, davalı tarafça eksiklikler giderilmediğinden kiralama amacına uygun bir kullanım da sağlanamadığını ve zarar oluştuğunu ileri sürerek;

kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir biçimde teslimine, aynen ifa ve gecikme nedeniyle şimdilik 300.000,00 TL kâr kaybına, kiralananın sözleşmedeki şartlara uygun olarak teslimine kadar kira parası alınamayacağının tespitine, davalı tarafça başlatılan kira borcu ve faizlerine dayalı iki ayrı takip nedeniyle borcun bulunmadığının tespiti ile takiplerin iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; icra takiplerinin birikmiş kira bedellerinin ödenmesi amacıyla başlatıldığını, sözleşmede kiralananın durumunun tam ve sağlam olduğunun belirtildiğini, buna göre de teslim yükümlülüğünün yerine getirildiğini, davacı tarafça kira bedellerinin bir süre düzenli ödendiğini, sözleşmenin (12.1.) maddesinde işletilen otoparka idare tarafından konulması istenilecek teknik cihazların işletmeci tarafından temin edileceği ve montajlarının işletmeci tarafından yaptırılacağı, konulacak teknik cihazlar sebebiyle Belediyeden herhangi bir bedel talep edilemeyeceği,

(12.15.) maddesinde alınması gereken tüm yasal izinler ve ruhsatların kiracı tarafından alınacağının kararlaştırıldığını, kira sözleşmesi düzenlenirken kiralananın ne durumda olduğunu en iyi bilen ve yine taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile taahhüt altına giren davacı yanın kira sözleşmesini imzalaması karşısında kiralananın kullanım amacına uygun teslim edilmediği iddiasının kabulünün mümkün olmadığını, sözleşmenin (12.17.) maddesinin "Kiracı, kiraya verilen mahalde, Belediye ruhsatını gerektiren bir iş yaptığı taktirde işyerini bununla ilgili mevzuata uydurmak zorundadır.

Bu konuyla ilgili muvafakati Destek Hizmetleri Dairesi Başkanlığı verir. Kiracı, işletme ruhsatını alamaz veya geç alması nedeniyle kira bedelinden indirim yapamaz, herhangi bir hak ileri süremez." hükmünü içerdiğini, iddia edilen eksikliklerin müvekkili tarafından tamamlanmasının beklenemeyeceğini ve bu sebeple kira bedelinin ödenmemesinin de düşünülemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı kiracının basiretli bir tacir olarak kiralananın hukuki ve fiziki durumunu araştırdıktan sonra taşınmazı kiralamasının gerektiği, sözleşmeyi feshederek taşınmazı tahliye etmeden zararın davalı tarafından giderilmesini beklediği, inşai ve mekanik anlamda kiralananın kullanımına engel bir durumun bulunmadığının bilirkişi raporu ile tespit edildiği, yangın tesisatındaki eksikliklerin giderilmemesi nedeniyle ruhsat alınamadığı ve 13.08.2018 tarihinde taşınmazın bu nedenle mühürlendiği,

fakat projenin kiracı tarafından da yapılıp eksikliklerin tamamlanabileceği bildirildiği davacı kiracının bu eksiklikleri tamamlayarak kiralananı kullanabileceği fakat bunları yapmadığı, gerekli eksiklikleri kendi tamamlayıp otoparkın ruhsatını alarak mühürlemeyi kaldırması halinde zarar olarak talep edilen hususların oluşmayacağı; buna göre zararın oluşmasını engellemediği, gereken imalatları yapabilecek iken yapmadığı, bu nedenle kendisinin de kusurlu olduğu,

sözleşmenin (12.) ve (17.) maddelerinde kiracının kiraya verilen mahalde belediye ruhsatını gerektiren bir iş yaptığı takdirde işyerini bununla ilgili mevzuata uydurmak zorunda olduğunun kararlaştırıldığı, kiracı işletme ruhsatı alamaz veya geç alırsa kira parasından indirim yapamaz ve herhangi bir hak ileri süremez hükmü doğrultusunda bu ruhsata bağlı işin de davacı tarafça yapılması gerektiği; davacı kendi davranışı ile sebebiyet verdiğinden kâr kaybı talebinin yerinde olmadığı, taşınmazın tam ve sağlam olarak teslim edildiği, yeniden ayıpsız olarak teslim talebinin yerinde olmadığı,

fakat davacı kiracı kiralananı davalıya teslim ettiğini yazılı delillerle ispatlayamadığından kararlaştırılan kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu, bu nedenle borcu olmadığı yönündeki talebinin de yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı kiraya veren tarafından işletme ruhsatı alınacağına dair bir taahhüdün bulunmadığı, kiralananın “tam ve sağlam” otopark olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği, sözleşmenin özel şartlar (7.1) maddesinde; kiraya verilen otoparkın bakım, onarım, otoparkın ve araçların güvenlik tedbirleri temizlik ve benzeri gibi hizmetlerin tamamının yüklenici tarafından yapılacağı, her türlü riske karşı otoparkın sigorta ettirileceği, demirbaş niteliğinde olacak kalıcı işlerin Belediye tarafından yapılacağı, (12.8) maddesinde;

otoparktaki araçların ve otoparkın her türlü emniyeti, yangın, terör, sabotaj ve her türlü riske karşı gerekli tedbirlerin kiracı/işletmeci tarafından alınacağı, (12.15) maddesinde; kiracının bulunduğu faaliyet dalı ile ilgili olarak her türlü kurum ve kuruluşlara yapılan kanuni, idari düzenlemelere uyacağı, alınması gereken tüm yasal izinlerin ve ruhsatların kiracı tarafından alınarak bunların masraflarının da kiracıya ait olacağı, (12.17) maddesinde; kiracının kiraya verilen mahalde Belediye ruhsatını gerektiren bir iş yaptığı takdirde işyerini bununla ilgili mevzuata uydurmak zorunda olduğu,

bu konu ile ilgili muvafakati Destek Hizmetleri Dairesi Başkanlığı'nın verdiği, kiracının işletme ruhsatı alamaması veya geç alması nedeniyle kira bedelinden indirim yapamayacağı, herhangi bir hak ileri sürülemeyeceğine ilişkin düzenlemelerin bulunduğu, özgür irade ile kararlaştırılan bu şartların geçerli olup taraflarını bağladığı, İlk Derece Mahkemesi tarafından yaptırılan inceleme sonunda düzenlenen ek bilirkişi raporunda; dava konusu otoparkta inşai ve mekanik anlamda kullanıma engel bir durumun tespit edilemediği,

ancak yangın tesisatındaki eksikliklerin giderilmesi için bir yangın tesisat projesi ve ona uygun sistemin yapılmasının gerektiği, otoparkın bu sebeple ruhsat alamadığı, 13.08.2018 tarihinde mühürlenerek faaliyetine son verildiği; davacı kiracının, davalı Belediyeyi beklemeden, gereken yangın projesini hazırlatarak, bu projeye uygun yangın tesisatı imalatı yapıldıktan sonra ruhsat alabileceği, akabinde yapacağı proje ve yangın tesisatı ile ilgili masrafları talep edebileceğinin belirtildiği;

davacı kiracının, kiralananı görerek ve mevcut haliyle kabul ettiği, sözleşme hükümlerine göre ruhsat alınması için gereken işlemleri ve eksikleri tamamlama görevinin davacı kiracıda olduğu, gerekli eksiklikler kiracı tarafından tamamlanıp ruhsat alınsaydı kiralananın mühürlenmeyeceği, bu duruma kendi kusurlu davranışı ile sebebiyet veren davacının kâr kaybı talep edemeyeceği;

bununla birlikte taşınmaz tam ve sağlam olarak teslim edildiğinden davacı kiracının yeniden ayıpsız olarak teslim talebi yerinde olmadığı gibi, davacının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 304, 305 ve 306. maddelerindeki seçimlik hakkını kullanarak sözleşmeyi feshetmediği, anahtar teslimi de kanıtlanamadığına göre sözleşme ayakta olup, kiracı kira bedellerini ödemek zorunda olduğundan borcun bulunmadığı yönündeki talebinin de yerinde olmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; müvekkili tacir olmadığından tacir gibi davranma yükümlülüğü yüklenmesinin doğru olmadığını, davalının kiralanandaki ayıpları gidermesi ve kâr yoksunluğu talebinin kabul edilmesi gerektiğini, sözleşme uyarınca demirbaş niteliğindeki eksiklikleri gidermekle yükümlü olan davalının söz konusu eksiklikleri gidermemesi nedeniyle 13.08.2018 tarihinde kiralananın mühürlendiğini ve kullanılamadığını, ruhsatı verecek olan davalı olup yangın projesi yönünden eksikliği de bildiğini, bu durumun hakkaniyete aykırı olduğunu, müvekkilinin kamu malı üzerinde böylesine kapsamlı bir projeyi gerçekleştirmesinin mümkün olmadığını,

eksikliklerin giderilmesine ilişkin sorumluluğun davalıda olduğu halde icra takipleri bakımından menfi tespit isteminin reddi kararının doğru olmadığını, kiralananın kullanıma uygun teslim edilmediğini, amaca uygun bulundurulmadığını, Emlak İstimlak Dairesi Başkanlığı Kira İşleri Şube Müdürlüğünün 24.07.2018 tarihli ikrarının davalıyı bağladığını, yazıda taşınmazın eksik ve ayıptan ari bir biçimde teslim edilmediğinin belirtildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun şekilde teslim edilmesi, sözleşmedeki koşullara uygun teslim tarihine kadar kira parası alınamayacağının tespiti, kâr kaybı ve davalı tarafça kira alacağının tahsili için davacı aleyhine başlatılan icra takipleri nedeniyle borçlu bulunmadığının tespiti istemine ilişkindir.

6098 sayılı Kanun'un 301. maddesi uyarınca kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren, bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı, kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir.

Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise, bu durumda kiracının Kanun'un 304. maddesi atfıyla aynı Kanun'un 123 ve 125. maddeleri dairesinde borçlu temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğa ilişkin hükümlere göre hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir.

Kiralananda mevcut açık nitelikteki ayıplara karşın, kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

Yapılan bu açıklamalar ışığında incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkiye yukarıda yer verilen hukuk kurallarının doğru şekilde uygulandığı, "tam ve sağlam" olarak teslim edilen otoparkın davacı kiracı tarafından mevcut hali ile uzun süre kullandığı ve işletildiği, kiralananın ayıplı olduğunu ileri süren davacının kira sözleşmesini feshedip davalı kiraya verene teslim etmediği, kira sözleşmesi devam ettiğinden davacının kira bedellerini ödemekle yükümlü olduğunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,