Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/2969 K.2025/3126

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı şirkete ait inşaatta, satış ofisinin dışında bulunan geniş ve lüks donatılara sahip 2+1 örnek dairenin davalının çalışanları tarafından müvekkiline gösterilerek, inşaa edilecek dairelerin katalog ve örnek daire ile birebir aynı yüzölçümde ve özellikte olacağının söylendiğini, bir adet kataloğun da müvekkiline verildiğini, taraflar arasında 1+1 daireye ilişkin adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını,

örnek daire 2+1 olduğundan daha sonra metrekare ve özellikler açısından bir sorun çıkmaması için ilk sözleşme iptal edilerek müvekkilinin gördüğü dairenin satın alınmasına ilişkin 30.08.2015 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imzalandığını, teslim tarihi 30.03.2016, bedel 280.000,00 TL olup ödemeler yapıldıktan sonra 23.10.2015 tarihinde tapunun devredildiğini, dairenin ise dava tarihi itibariyle teslim edilmemesi nedeniyle bu hususu görüşmek, eşyaların düzenini belirlemek için daireyi görmeye giden müvekkilinin dairenin örnek daireden ve katalogdakinden daha küçük olduğunu tespit ettiğini,

kataloğa göre evin 130.20 m2 olması gerekirken gerçekte 100-105 m2 olduğunu, konutun alanının brüt olduğuna dair bir bilgi de yer almadığını, davalı tarafça yapılan açıklamalara göre müvekkilinin konutun özelliklerinde hataya düşürülerek kandırıldığını, Etimesgut Belediyesinden alınan ölçülere göre ofis olarak belirtilen bağımsız bölümün 61,42 m2 kapalı, 40,62 m2 açık alanı olduğunu, tüketicinin plan ve projeleri tahkik etme, araştırma yükümlülüğü bulunmadığını, sözleşmede bağımsız bölümün özellikleri belirtilmemiş ise de katalog ve reklamlardaki özelliklerin davalı yönünden bağlayıcı olduğunu,

100 m2 bir ev için bedelin oldukça yüksek olduğunu ileri sürerek; sözleşmenin (3) ve (4.) maddeleri genel işlem şartı niteliğinde olup kesin olarak hükümsüz sayılmasına, ayıp nedeniyle bedelden şimdilik 3.500,00 TL'nin indirilmesine, geç teslimden kaynaklı rayiç kira bedelinin tespiti ile zarara karşılık şimdilik 500,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş.

23.01.2018 tarihli dilekçesi ile ayıp nedeniyle tespit edilen miktardan şimdilik 59.480,00 TL bakımından davayı ıslah etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının konutu bitmiş halini görerek satın aldığını, kataloğun brüt m2'ler gözetilerek düzenlendiğini, satın alınan dairenin katalogda yer almadığını, binanın piramit yapısı nedeniyle dairelerin m2 lerinde farklılık oluştuğunu, 15.04.2016 tarihinde teslim yapıldığını, gecikmenin söz konusu olmadığını savunarak, haksız davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bilirkişi raporuyla ofisin alanının vaat edilen alandan 27,66 m2 daha küçük yapıldığı, satış bedelinden ayıp nedeni ile indirilebilecek bedelin 30.08.2015 sözleşme tarihi itibarı ile 48.000,00 TL olduğunun tespit edildiği, raporun hüküm ve denetime elverişli olduğu, bununla birlikte davacı ve davalı tanık beyanları ile taşınmazın davacıya teslim edildiği,

teslim edilmediğinin kabulü halinde dahi davalının teslim borcu yönünden temerrüde düşmediği gerekçesiyle, gecikme tazminatına ilişkin davanın reddine, satış bedelinden indirim talebinin kısmen kabulü ile 3.500,00 TL'nin dava tarihinden, 44.500,00 TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı satıcı tarafından inşa edilen binada tek çeşit 2+1 ofis olmadığı gibi tanıtım kataloğunda ofise ilişkin farklı bilgilere yer verilmediği, davacının ofisinin de aralarında olduğu A Blokta 9 adet farklı ölçülerde 2+1 daire bulunduğu, bu ofislerin arasında davacının satın aldığı ofisten daha büyük ofislerin de olduğu ve davacının satın aldığı ofis ile birebir aynı olan örnek daire veya tanıtım kataloğunda dava konusu ofisin bulunmadığının anlaşıldığı,

bu durumda davalı satıcının ofiste olduğu iddia edilen ayıptan sorumlu tutulabilmesi için, ofisin objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması gerektiği, dava konusu ofisin taşıması gereken objektif özellikler mimari projede yer alan özellikler olup, davalının metrekaresi düşük konut sattığı iddiasının dinlenebilmesi için, konutun gerçek brüt alanının, mimari projede yer alan alandan daha düşük olması gerektiği, bilirkişi raporunda ofisin brüt alanının mimari projesine ve resmi kayıtlardaki ölçülerine uygun inşa edildiğinin tespit edildiği,

dava konusu ofisin bulunduğu binanın iskan ruhsatı alındığına göre, ofisin bulunduğu binanın mimari projesine uygun şekilde inşa edilerek davacıya satışının yapıldığı, harici satış sözleşmesinin (14.) maddesinde de bu hususun taraflarca kararlaştırıldığı,

davacı alıcı tarafından, davalı satıcının ofise yönelik ayrıca bir alan taahhüdünde bulunduğu davada ispatlanamadığı gibi davacı alıcı ofisi harici satış sözleşmesine göre tapuda satın almış olup davalı tarafından ofisin mimari projesinde, harici satış sözleşmesinde ve tapu kayıtlarında yer alan şekilde davacıya satıldığının kabulü gerektiği, taraflar arasında yapılan harici taşınmaz satış sözleşmesi, taşınmazın davalı alıcı adına tapuda devredilmesi ile geçerli hale gelmiş olup sözleşmede düzenlenen taşınmazın teslimine ilişkin hükümler genel işlem koşullarına aykırı olmayıp taraflar yönünden geçerli ve bağlayıcı olduğu,

dava tarihi itibariyle davalı satıcının teslim borcu yönünden temerrüde düşmediği gerekçesiyle, davacının başvurusunun esastan reddine, davalının başvurusunun kabulü ile yeniden davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; satın alınan bağımsız bölümün konut olarak kullanılmasının amaçlandığını, davacı devlet memuru olup ofis almak amacı olmadığını, bunun tapu devrinde farkedildiğini, sözleşmede de konut olarak bahsedilip bina sakinleri tarafından da konut olarak kullanıldığını, tapuda ofis olarak görünmesi nedeniyle tüketici sıfatı olmadığı kabulünün hatalı olduğunu, görev yönünden kararın bozulması gerektiğini, tüketici olsun ya da olmasın sıradan bir alıcının mimari projeyi kontrol etme yükümlülüğü bulunmadığını, kaba inşaat halinde satış yapıldığından satın alınan dairenin yerinde görülmediğini,

sürecin katalogtan ve örnek daire gösterimi şeklinde yürüdüğünü, farklı ölçüde 9 adet 2+1 nitelikte daire bulunduğunun katalogda yer almadığını, müvekkilinin özellikle örnek daire ile aynı nitelikte daire satın almak istediğini davalıya bildirdiğini, mimari projenin paylaşılmadığını, incelenmemesinden sorumlu olmayacağını, müvekkilinin tüketici olduğunu ve korunması gerektiğini, davalı tanıkları dahi katalogdaki ölçüleri verilen taşınmazın satıldığını bildirdiklerini, delillerin hatalı değerlendirildiğini, kiraya ilişkin hükümlerin haksız şart olarak değerlendirilmesi gerekirken reddinin de doğru olmadığını belirterek,

kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, davacı tarafından davalıdan satın alınan ofisin eksik alanlı inşa edildiği iddiasıyla bedel indirimi, geç teslim nedeniyle tazminat istemi ve sözleşmede davacı aleyhine yer verilen hükümlerin haksız şart olduğu iddiasıyla geçersiz olduğuna karar verilmesine ilişkindir.

Dayanılan maddi vakıaya göre, uygulanacak yasa maddesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) İkinci Kısım Birinci Bölüm Üçüncü Ayrımında " Taşınmaz Satışında Sorumluluk " başlığını taşıyan 244. maddesidir.

6098 sayılı Kanun'un 244. maddesinde; "Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür.

Satılan taşınmaz, resmi bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir." düzenlemesi mevcuttur.

Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye ve özellikle dairenin yüz ölçümünün eksik olması halinde tazminat ödeneceğinin açıkça ve özellikle üstlenilmediğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun kararın onanmasına karar verilmiştir.