Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3079 K.2025/2417

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalı şirketten 07.03.2011 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile Zeytinburnu İlçesi, ...

Mahallesi, 774 ada, 57 parselde yer alan projeden iki adet bağımsız bölüm satın aldığını, sözleşmeye göre dairelerin 31.12.2012 tarihinde teslim edilmesi gerekirken dava tarihi itibariyle henüz içinin tamamlanmadığını, bu hususta Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/54 sayılı D.İş dosyasında tespit yaptırdıklarını, düzenlenen bilirkişi raporunda ana taşınmaz ve dairelerin kullanılmaz vaziyette olduğunun tespit edildiğini, davalı şirketin sorumluluktan kurtulmak amacıyla 2013 yılı Aralık ayında müvekkiline daire teslim tutanağı imzalattığını,

müvekkilinin proje üzerinden tek bir yapı olarak tasarlanan önü tamamen açık daire satın aldığını, ancak projenin sonradan değiştirilerek taşınmazın yanına daire cephesini kapatacak şekilde yeni bir yapı daha inşa edildiğini, cephenin kapanması nedeniyle dairenin değerinde azalma meydana geldiğini, ayrıca dairelerin devir tarihine kadar emlak vergilerini ödeme yükümlülüğünün davalı şirkette olduğunu, 2014 yılı birinci dönem emlak vergisinin davalı tarafından ödenmesi gerekirken müvekkili tarafından ödendiğini ileri sürerek;

fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, teslim tarihinden dava tarihine kadar geçen 21 aylık süre için hesaplanacak kira kaybı nedeniyle şimdilik 5.000,00 TL, dairelerdeki değer kaybı nedeniyle 5.000,00 TL, tazminat ve bedel iadesi için 10.000,00 TL ile emlak vergisi bedeli olan 7.362,30 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, 24.10.2018 tarihli ıslah dilekçesiyle dava değerini kira kaybı yönünden 250.522,52 TL, değer kaybı yönünden 325.557,53 TL olmak üzere toplam 576.080,05 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkili şirketin davacı ile akdedilen düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri gereği taahhüt ve yükümlülüklerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirdiğini, davacının bağımsız bölümleri ayıp ve eksik bulduğuna dair herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin 13.12.2013 tarihinde teslim aldığını, sözleşme eki Teknik Şartnamenin (6.) maddesinde bağımsız bölümlerin sadece kaba inşaat olarak,

iç dekorasyonu yapılmaksızın teslim edileceğinin düzenlendiğini, davacının bağımsız bölümlerin içlerinin tamamlanmadığı yönündeki iddialarının gerçeği yansıtmadığını, sözleşmenin (4.) maddesinde apart ünitelerin teslim tarihinden itibaren 150 iş günü geçmesi halinde teslim edilememesi durumunda gecikme cezası ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin elinde olmayan mücbir sebepler nedeniyle teslim tarihinin uzadığını, sözleşmelerin (4/a) maddesine göre mücbir sebeplerin varlığı halinde aradan geçen sürenin teslim tarihine ekleneceğinin kararlaştırıldığını,

müvekkilinin sözleşmeye göre uzayan teslim süresinden önce bağımsız bölümleri teslim ettiğini, bu nedenle davacının gecikme cezası veya tazminat talep etme hakkının bulunmadığını, davacının sözleşmenin (10/c) maddesine göre kendi bağımsız bölümü dışındaki ortak alanlarda inşaatın devam ettiği gerekçesiyle teslim olgusunun gerçekleşmediğini iddia etmesinin mesnetsiz olduğunu, sözleşmenin (5.) maddesinde satışı yapılan gayrimenkulün sözleşmede belirtilen fiili teslim tarihinden itibaren tahakkuk etmiş ve ettirilecek vergilerin alıcıya ait olduğunun kararlaştırıldığını,

açık sözleşme hükmüne rağmen bağımsız bölümlerin tapu devir tarihi esas alınarak bedel iadesi talep edilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İstanbul 8. Tüketici Mahkemesinin 10.12.2015 tarihli görevsizlik kararı üzerine davaya bakan İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının Beşiktaş 5. Noterliğinin 07.03.2011 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle dava konusu taşınmazları maketten ve projeden satın aldığı, dairelerin teslim tarihinin 31.12.2012 olarak kararlaştırıldığı, sözleşmede apart ünitelerin davacıya iç dekorasyonu yapılmadan kaba inşaat şeklinde teslim edileceğinin düzenlendiği, gerek tespit dosyası gerekse yapılan keşifte davalı şirket tarafından sözleşme gereği imalatların yapıldığı,

apart ünitelerin iç dekorasyona hazır halde bırakıldığının tespit edildiği, tespit dosyasında belirtilen asansör, merdiven boşluğu ve sair ortak alanların imalat işlerinin henüz tamamlanmamış olduğu görülse de, sözleşmenin (10/c) maddesinde ortak mahaller, rekreasyon tesisleri, açık ve kapalı yüzme havuzları ve diğer kısımlarda inşaatların devam edebileceğinin düzenlendiği, davacı tarafça bu hususun kabul olunarak sözleşmenin imzalandığı, davacının her hangi bir ihtirazi kayıt sürmeden daireleri teslim aldığı,

sözleşmenin (4/a) maddesinde mücbir sebepler nedeniyle yaşanan gecikmelerin teslim tarihine ekleneceği, (4/c) maddesinde ise 150 iş günü gecikme yaşanabileceğinin, bundan fazla gecikme yaşanırsa lejanta yazılı peşin satış bedelinin %1'i oranında aylık gecikme cezasının fiili teslim tarihinde alıcıya ödeneceğinin kararlaştırıldığı, davalının yaptığı inşaatın 25.11.2011 tarihinde İBB Zabıta Ekiplerince mühürlendiği, 21.06.2012 tarihinde ruhsat verilerek mührün kaldırıldığı, projenin durdurulmasında davalı şirketin herhangi bir kusurunun bulunmadığı,

mücbir sebep nedeniyle aradan geçen sürenin ve sözleşmede kararlaştırılan 150 iş gününün dairelerin teslim tarihine eklenmesi gerektiği, böylelikle dairelerin tesliminde herhangi bir gecikme yaşanmadığı, bu nedenle davacının kira yoksunluğu ve kullanamamaktan ... tazminat taleplerinin yerinde olmadığı, davaya konu her iki taşınmazın 2014 yılı 1. dönem emlak vergisi toplamı olan 7.362,30 TL'nin dava konusu taşınmazların teslim tarihinden sonra tahakkuk etmesi nedeniyle sözleşmenin (5/c) maddesi uyarınca alıcı olan davacıya ait olduğu,

bu nedenle davacının emlak vergisinin istirdadı talebinin de reddinin gerektiği, davacının taşınmazları maket ve proje üzerinden üç tarafı cepheli olacak şekilde ve yanında başka bir bina olmaksızın satın aldığı, her ne kadar davalıdan kaynaklanan bir kusur olmasa da İstanbul siluetinin bozulmaması adına 112,80 metre olarak verilen ruhsat projesindeki yüksekliğinin 700 metreye düşürüldüğü, davalı şirket tarafından maliyeti kurtarmak adına yan tarafta bulunan golf sahası olarak projelendirilen yere bina yapıldığı, bu nedenle davacının taşınmazlarının manzarasının kapandığı ve değerlerinin azaldığı,

değer kaybının davalı şirket tarafından tazmininin gerektiği, bilirkişi marifetiyle yaptırılan hesaplamalarda taşınmazda satış bedelinin dava tarihindeki güncel değerinin %15'i oranında değer kaybı olduğunun tespit edildiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, dava konusu taşınmazların değer kaybına yönelik maddi tazminat talebinin kabulü ile 325.557,53 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyen yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, kira kaybı ve emlak vergisine yönelik talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

İlk Derece Mahkemesince taşınmazın değer kaybı yönünden kurulan hükmün yerinde olduğu, gecikme bedeli yönünden ise 03.10.2019 tarihli 2. ek bilirkişi raporundaki hesaplamanın dosya kapsamına uygun, denetime açık, hüküm kurmaya elverişli ve yerinde olduğu, bu miktar üzerinden davanın kısmen kabulünün, fazlaya ilişkin istemin ve emlak vergisinin istirdadı taleplerinin ise reddinin gerektiği gerekçesiyle; davalının istinaf başvurusunun esastan reddine, davacının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına,

davanın yeniden kısmen kabulü ile değer kaybı için 325.557,53 TL'nin, gecikme tazminatı için 105.125,90 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili.

Bölge Adliye Mahkemesinin ortada bir tüketici işlemi olmamasına karşın Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunu'na göre değerlendirme yaptığını, teslim hususunda dosyada mübrez delil ve belgeler dikkate alınmaksızın hüküm kurularak gecikme tazminatı talebinin kabulü yönünde karar verildiğini, dava konusu uyuşmazlık ile aynı nitelikteki kesinleşmiş Bölge Adliye Mahkemesi kararlarına aykırı karar verilmesinin hukuki belirsizliğe neden olduğunu, davacının dava konusu taşınmazı hiç bir ihtirazi kayıt olmaksızın teslim aldığını ve ifaya ekli gecikme cezası hakkının düştüğünü,

teslimle birlikte müvekkili şirketi ibra ettiği dikkate alınmadan karar verildiğini, eksik ve ayıplı ifa yönündeki tespitlerin dayanaksız olduğunu, davacı tarafından süresinde ayıp ihbarının yapılmadığını, müvekkili şirketin değer kaybına esas alınan ek binayı mücbir sebep nedeniyle yapmak zorunda kaldığını, değer kaybı hususunda birbiri ile çelişen bilirkişi raporlarının hükme esas alındığını, nispi yöntem dikkate alınmadan değer kaybı hesaplandığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, satış esnasında sunulan projede belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeniyle davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybı ile dairelerin geç tesliminden kaynaklanan zararın tazmini istemine ilişkindir.

1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye ve özellikle davacı tarafından keşide edilen 21.01.2013 tarihli ihtarname ile ayıp ihbarında bulunulmasına, İdare tarafından inşaatın mühürlenerek durdurulmasının mücbir sebep olarak kabul edilemeyecek olmasına, buna bağlı olarak davacının gecikme bedeli talep edebilecek olduğunun anlaşılmasına göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2. Ayıp ve kusurlu imalatlar nedeni ile satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, mutlak metod, nisbi metod ve tazminat metodu adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan nispi metod olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.

3. İlk Derece Mahkemesince hükme esas alınan ve Bölge Adliye Mahkemesince de doğru olduğu kabul edilen bilirkişi raporunda.

150 nolu dairenin bir kısım cephesinin satış sözleşmesinden sonra imar değişikliği nedeniyle yapılan ikinci bina tarafından manzarasının kapandığı, dairenin mevcut durumunun sözleşme tarihindeki durumu ile kıyaslandığında %15 oranında değer kaybı olduğu, dairenin KDV dahil satış fiyatı üzerinden hesaplanan %15 oranındaki değer kaybının TUİK-TEFE endeksleri ile dava tarihine güncellenmesiyle 325.557,53 TL olarak hesaplandığı ve bu miktar üzerinden değer kaybına hükmedildiği,

böylece dairede oluşan değer azalmasının tespiti yapılırken yukarıda yer verilen nisbi yöntemin yanlış şekilde yorumlandığı anlaşılmış olup, dava konusu dairenin satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenerek sonucu dairesinde karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR