Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3177 K.2025/3942

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından talep edilmekle; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararın niteliğinin duruşma istenebilecek davalardan olmadığı anlaşılmakla, duruşma taleplerinin itibariyle reddine, temyiz dilekçelerinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının, davalı ile imzaladığı 01.05.1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve ek protokollere istinaden kiracı olarak işlettiği restoranın güncel aylık kira bedelinin net 74.398,66 TL olduğunu, Covid-19 Pandemisi neticesinde sözleşmenin işlem temelinin objektif olarak çöktüğünü, 2020 yılı Mart ayından itibaren yiyecek ve içecek sektöründe mevcut koşullarla ticari faaliyete devam edebilme olanağı kalmadığını, mücbir sebep olup pandemi nedeniyle uyarlama koşullarının ortaya çıktığını, ciroda büyük bir düşüş yaşandığını ileri sürerek.

01.03.2020-30.06.2020 dönemleri arasında hiçbir nam altında ortak gider dâhil kira bedellerinin ödenmemesine ve bu ayların kirasız dönem olarak tespitine, 01.03.2020 tarihinden itibaren geçerli olmak ve bundan sonraya etkili olmak üzere; aylık ortak gider dâhil kira bedelinin aylık net gelirin en fazla 10'u olacak şekilde ciro kirası olarak belirlenmesine, kira artışı hükümlerinin kaldırılmasına, kira sözleşmesinde yer alan ve kiracı aleyhine olan varsa cezai şartlar ve benzeri yaptırımların kaldırılmasına, erken fesih ihbar süresinin bir ay olarak belirlenmesine, kira sözleşmesinin uyarlanmasına,

davacının uğramış olduğu ve uğrayacağı bilumum zarar ve ziyanın, davalı tarafından giderilerek tazmin edilmesine karar verilmesini talep etmiş, 12.07.2021 tarihli duruşmada ise kira bedelinden en az %50 oranında indirim yapılmasını istemiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; davacı aleyhine tahliye davası açıldığını, davalının henüz dünyada ve ülkemizde salgın hastalık olayları ortaya çıkmadan kira sözleşmesini fesih iradesini ilettiğini, kiracı için tahliye zorunluluğu doğduğundan 01.05.2020 sonrası ayları kapsayan kira uyarlamasının dayanağının da çökmüş olacağını savunarak davanın reddini istemiş, duruşmadaki beyanında kiralananın Temmuz ayında tahliye edildiğini belirtmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki 01.05.1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca aylık kira bedelinin dava tarihinde brüt 92.998,33 TL olduğu, kiralananın 04.08.2020 tarihinde tahliye edildiği, olağanüstü bir durum olan salgın hastalık sürecinin taraflarca öngörülemeyeceği ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 138. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, davacı kiracının restorant olarak işlettiği kiralanan bakımından 2020 yılı Mart-Temmuz ayları arasındaki dönem satış hasılatında %57 düşüş olduğu,

sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması gerektiği, kira bedelinin dava tarihinden tahliye tarihi olan 04.08.2020 tarihine kadar geçerli olacak şekilde %40 oranında indirilerek uyarlanması gerektiğinden bahisle davanın kısmen kabulü ile 74.398,66 TL + stopaj olmak üzere brüt 92.998,33 TL olan mevcut kira bedelinin %40 oranında indirilerek, dava tarihi olan 16.06.2020 tarihinden kiralananın tahliye tarihi olan 04.08.2020 tarihine kadar brüt 55.799,00 TL olarak olarak tespiti ile ödenmesine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; salgın nedeniyle alınan tedbirler, sokağa çıkma yasaklarının uygulanması gözetildiğinde salgın hastalık sürecinin önceden öngörülemeyen, olağanüstü bir durum ortaya çıkardığı, davacının zararı ile devlet tarafından bu dönemde sağlanan mali ve sektörel destekler birlikte değerlendirilerek kira bedelinden takdiren %40 oranında indirim yapılmasında bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; 01.03.2020- 30.06.2020 arası dönemin kirasız dönem olarak belirlenmesi gerektiğini, bu döneme ait kira bedellerinin ihtirazi kayıtla ödendiğini, uyarlamanın dava tarihinden itibaren uygulanmasının hatalı olduğunu, Pandemi nedeniyle müşteri kabul etme imkanından yoksun kalınmasının kiralananın kullanıma elverişli bulundurulması borcuna aykırı olduğunu, %57 oranında ciro düşüşü belirlenmesine rağmen %40 indirim yapıldığını işlem temeli çökmesine rağmen mağduriyetin giderilmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalılar vekili; sunulan beyan ve delillere aykırı hüküm tesis edildiğini, davacının kendisine 20 yıl sonunda gönderilen tahliye ihtarına rağmen kiralananı tahliye etmediğini ve Pandemiyi bahane ederek uyarlama davası açtığını, davanın reddi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin ve kira sözleşmesi hükümlerinin uyarlanması istemine ilişkindir. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, pandemi nedeniyle alınan tedbirler kapsamında, salgın hastalık sürecinin önceden öngörülemeyen, olağanüstü bir durum olması nedeniyle kira bedelinin uyarlanması talebinin kısmen kabulü ile her dava açıldığı tarihteki koşullara göre değerlendirileceğinden dava tarihinden tahliye tarihine kadar kira bedelinin indirilmesinin yerinde bulunmasına, davacının diğer talepleri bakımından uyarlama koşullarının oluşmadığının anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR